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??2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，進(jìn)入2022年，行業(yè)不斷探底，三季度全國(guó)銷售和投資再次迎來(lái)“二次探底”。

??截至三季度末，全國(guó)共計(jì)256省市累計(jì)出臺(tái)494次放松政策，從放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)等多方面刺激需求釋放，然而穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并未取得立竿見(jiàn)影的效果。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7-8月全國(guó)銷售和投資規(guī)模分別同比下降26%和13%，房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積上雙雙雙縮量至歷史新低。

??在“二次筑底”過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些向好的表現(xiàn)，比如東部地區(qū)商品房銷售面積同比降幅逐漸收窄，“保交樓”政策下續(xù)建項(xiàng)目加快交付工期促進(jìn)房屋竣工規(guī)模快速上升。

??隨著“930”政策刺激，預(yù)計(jì)四季度新房銷售將再次筑底并逐漸回溫，“一強(qiáng)多弱”的地區(qū)間分化將更加明晰。

??行業(yè)規(guī)模見(jiàn)頂疊加市場(chǎng)信心缺失，2022年前8月，商品房銷售面積僅為8.79億平方米，同比下降23%。商品房銷售額為8.59億元，同比下降27.9%，降幅較1-7月收窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。

??分季度來(lái)看，三季度7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。從規(guī)模上來(lái)看，三季度7月和8月銷售規(guī)模在年內(nèi)也僅高于4月。

??很明顯可以看出，三季度商品房銷售表現(xiàn)相較于二季度逐漸由“探底”走向“筑底”。一方面，當(dāng)前銷售水平仍處于歷史較低水平；另一方面同比降幅開(kāi)始呈現(xiàn)逐步收窄趨勢(shì)，市場(chǎng)有一定復(fù)蘇征兆。

??從銷售面積來(lái)看，前8月數(shù)值接近2016年前8月8.75億平方米。換句話說(shuō)，行業(yè)規(guī)模經(jīng)歷了2017年-2021年攀升，至2022年將開(kāi)始出現(xiàn)明顯下降，行業(yè)規(guī)模將回歸至五年前。

??對(duì)比近十年全國(guó)商品房銷售面積走勢(shì)，受惠于棚改貨幣化安置加速推進(jìn)，全國(guó)商品房銷售面積迅速?gòu)?015年的12.8億平方米跳漲至2016年的16.9億平方米，隨后2017年至2021年五年時(shí)間商品房銷售面積維持在17億平方米左右。2020年，受疫情影響，貨幣政策全面放松，預(yù)期的調(diào)整年并未到來(lái)，2021年行業(yè)銷售規(guī)模創(chuàng)歷史新高。

??但由于住房需求飽和、購(gòu)買力透支、市場(chǎng)疲軟等多方面影響，前三季度銷售面積僅為去年的一半左右，2022年行業(yè)銷售規(guī)模將大幅回落，回落幅度至少在30%以上，全年銷售面積將在12億平方米至13億平方米之間。

??中長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)銷售規(guī)模大概率回落至12億平方米左右，相當(dāng)于2014年和2015年的水平。

??今年，房地產(chǎn)企業(yè)面臨前所未有的償債壓力，疊加銷售不暢，房企從年初開(kāi)始便面臨著沒(méi)錢拿地的情況。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5400萬(wàn)平方米，同比下降49.7%；土地成交價(jià)款3819億元，下降42.55%。

??從各地土拍情況來(lái)看，三季度多個(gè)城市完成了第二輪和第三輪土拍，各城市熱度依舊分化。以深圳為例，第二輪土拍熱度雖有所回調(diào)，但對(duì)比22城表現(xiàn)來(lái)看仍在高位，14宗含宅用地平均溢價(jià)率達(dá)到了9.33%。在二輪土拍中，深圳進(jìn)一步調(diào)高了住宅用地的銷售限價(jià)，但是由于一二手房?jī)r(jià)格倒掛依舊存在，因此得益于銷售無(wú)虞之下的利潤(rùn)率提升，仍有9宗地塊地價(jià)觸頂。

??但另一方面，天津、濟(jì)南土拍平均溢價(jià)率持續(xù)低位，三四線方面同樣明顯分化，湖州、六安、蕪湖月內(nèi)土拍平均溢價(jià)率均超過(guò)10%，而徐州、金華、紹興、溫州等熱點(diǎn)城市土拍則全部為底價(jià)成交。

??受此影響下三季度一方面土地購(gòu)置面積繼續(xù)保持低位，同比降幅再度擴(kuò)大，另一方面土地成交價(jià)款則呈緩慢上升態(tài)勢(shì)，同比降幅持續(xù)收窄。其中，8月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為854萬(wàn)平方米和901億元，其中土地購(gòu)置面積環(huán)比下降7%、土地成交價(jià)款環(huán)比上升3%。

??四季度，房企拿地規(guī)模將進(jìn)一步回落，“國(guó)央平”為地方土拍托底的現(xiàn)狀難以長(zhǎng)期維持，整體地市信心恢復(fù)仍需依靠新房銷售端回暖。

??目前，新房銷售整體仍處在筑底期，向土地市場(chǎng)傳到的信心有限，第三輪集中土拍仍將以“國(guó)央平”為主，其中部分地方平臺(tái)公司已有乏力跡象，預(yù)計(jì)全年土地購(gòu)置面積同比累計(jì)下降達(dá)50%以上。

??各地“保交樓”和“停工”項(xiàng)目復(fù)工政策進(jìn)一步深化，多個(gè)地方政府成立了“一樓一策一專班一銀行”的攻堅(jiān)機(jī)制，對(duì)房屋竣工起到有效促進(jìn)作用。7-8月房屋竣工面積達(dá)8225萬(wàn)平方米，較4-5月上漲28%，持續(xù)發(fā)力帶動(dòng)8月同比上漲42%。

??而新開(kāi)工面積已降至全年新低，7-8月僅新開(kāi)工18639萬(wàn)平方米，較2021年同期下降46%，較4-5月也下降15%。

??因此當(dāng)前房地產(chǎn)投資仍處于底部下行階段，整體市場(chǎng)投資動(dòng)作不活躍。房屋新開(kāi)工規(guī)模持續(xù)萎縮，疊加土地市場(chǎng)成交缺乏民企活力難以維持原有投資體量。

??前8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資90809億元，同比下降7.4%，其中8月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額11347億元，環(huán)比上漲1.8%，同比降幅擴(kuò)大1.5pcts至13.8%。值得注意的是，8月投資環(huán)比增長(zhǎng)，主要依靠的是續(xù)建項(xiàng)目加快竣工進(jìn)度所產(chǎn)生的建安投資。

??三季度來(lái)看，7-8月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額較2021年同期下降13%，較4-5月也下降8%。單月來(lái)看，雖8月環(huán)比較7月微增，但7月和8月投資規(guī)模均為年內(nèi)新低，且8月同比和累計(jì)同比降幅仍在擴(kuò)大。

??分地區(qū)來(lái)看，東部地區(qū)和中部地區(qū)是全國(guó)房地產(chǎn)投資的主要大力點(diǎn)和支撐點(diǎn)。

??1-8月，東部和中部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額分別同比下降6%和4%，高于全國(guó)整體水平，其中東部地區(qū)累計(jì)完成投資額49002億元。

??開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸從西部和東北地區(qū)撤離，二者延續(xù)投資疲弱走勢(shì)，1-8月投資規(guī)模分別同比下降13%和25%。

??目前來(lái)看，土地購(gòu)置和建安投資難以支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資如期回升。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無(wú)法形成有力支撐，來(lái)自新房銷售端傳導(dǎo)的下行壓力仍將繼續(xù)放緩整體投資活動(dòng)復(fù)蘇。

??受“930”三大積極政策利好影響，疊加各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步寬松的調(diào)控對(duì)銷售表現(xiàn)將產(chǎn)生一定促進(jìn)作用，但促進(jìn)將愈發(fā)有限。整體商品房銷售市場(chǎng)重心將向東部地區(qū)一線和二線城市聚集，一二線城市內(nèi)部也將進(jìn)一步出現(xiàn)冷熱不均的分化。各地區(qū)能級(jí)、各城市板塊之間商品房銷售表現(xiàn)的差異將加大，“一強(qiáng)多弱”的特征將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

??預(yù)計(jì)四季度將延續(xù)三季度“二次探底”的趨勢(shì)，完成銷售規(guī)模筑底。由于2021年下半年前值較低，預(yù)計(jì)后續(xù)商品房銷售單月同比降幅或有顯著收窄；整體銷售規(guī)模將保持筑底，累計(jì)同比降幅則將緩慢收窄。考慮到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)比實(shí)際商品房銷售規(guī)模少跌10個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年銷售規(guī)模較2021年會(huì)下降30%以上，銷售面積預(yù)計(jì)降至12億平方米至13億平方米。