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??轉眼，2022年只剩下最后三個月，行業進入了全面沖刺階段。

??2022年，對于房地產行業而言，是特別值得銘記的一年，房地產市場一再探底，每一個地產人應該都已感受到了“寒氣”。

??在融資不暢，銷售疲軟的情況下，房企還面臨著較大的償債壓力，不少房企出現債務違約，出險房企交付風險頻發，行業遭遇一場信任危機。

??更多的房企正在經歷一場“涅槃重生”的過程。經歷了這一輪大調整周期，獲得新生的房企，將真正迎來“剩者為王”的時代。

??2022年僅剩下最后三個月，行業復蘇之路如何？房地產企業能否涅槃重生，四季度將成為重要窗口期。政策、行業、城市、土地、營銷等能否迎來轉折，都將成為四季度乃至2022年全年的重要命題。值此之際，我們推出國慶特別策劃：地產涅槃，全面復盤三季度房地產市場之變。

??本篇是為開篇。

??百強房企銷售業績是市場最直觀的反應。9月百強房企銷售環比增長10%，這是一個積極信號，百強房企已連續2個月實現環比增長；累計業績同比降幅雖保持在45.4%的較高水平，但整體降幅有所收窄。

??行業整體信心尚未恢復，百強房企銷售業績雖處于低位，但整體出現平穩信號。目前行業下行壓力持續，多數企業截至9月末的目標完成率不足60%，四季度房地產企業仍面臨較大的去化壓力。

??今年“金九”未能如期而至，房地產市場再次探底，企業整體銷售業績也延續了今年以來相對低迷的表現。

??9月TOP100房企實現銷售操盤金額5709.6億元，環比增長10%，增幅不及往年同期，同比降低25.4%，降幅較前幾月進一步收窄，但降幅收窄的原因主要還是去年下半年市場降溫明顯，業績基數較低。

??從前三季度累計業績表現來看，2022年以來，百強房企各個季度的整體業績規模均保持在歷史低位。

??1-9月，百強房企累計銷售操盤金額達到46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。分季度來看，三季度百強房企累計銷售操盤金額16133.8億元，同比下降33%，降幅較二季度收窄20個百分點。

??值得注意的是，三季度以來同比降幅雖有所收窄，但目前行業下行壓力持續、市場信心及購買力尚處在低位，企業整體的去化壓力仍然較大。

??四季度房企仍需做足準備，積極尋找機會窗口。

??規模房企提前鋪排供貨、積極營銷去化，整體業績表現也釋放出一部分積極信號。

??9月，超半數百強房企實現單月業績環比增長，其中環比增幅在0-30%之間的房企達到了30家，有25家房企環比超過30%。典型如華潤、招商、綠地、越秀、仁恒等企業的環比增幅均在35%以上。

??百強房企環比業績雖有所增長，但同比業績不甚樂觀。

??9月單月業績同比降低的企業數量達到近7成，僅3成企業實現了單月業績同比增長，其中TOP31-50梯隊有六成房企單月同比業績降幅超過50%，TOP10房企同比降幅多集中在30%左右。這也意味著，規模房企整體仍深陷負增長困局。

??規模房企前三季度整體目標完成率不及預期。

??公開披露年度目標的規模上市房企中，多數企業截至9月末的目標完成率不足60%，不少房企甚至不足50%，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

??四季度房企貨值供應、銷售去化壓力進一步放大。

??近年來行業格局變動加劇，尤其是今年前三季度，規模房企業績表現出現了明顯的分水嶺。

??整體來看，在房地產企業整體遭遇流動性壓力、銷售去化受阻的情況下，一部分房企暴雷違約，但同時也有不少企業通過穩健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。

??這部分有較強抗周期韌性的企業大致可分為三類：

??一類是央國企如華潤、招商、建發、越秀、華發等，憑借自身的資金和運營優勢、同時強化產品力和保交付，在本輪行業下行調整期中發揮了穩定的領軍作用。

??另一類是部分優質民企如綠城、濱江、萬達等，基于自身資金面的安全、產品力在市場上的認可度也較高，年內新項目投資、推盤去化如期推進、行業排名穩步提升。

??此外，還有一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產、新世界中國等，聚焦一二線核心熱點城市布局、項目儲備優質、去化壓力相對較小、抗風險能力較強，業績表現好于內資房企。

??目前行業格局正從“強者恒強”轉向“穩者更強”。中長期來看，行業競爭將以穩健經營、具備發展韌性、產品力交付力強、市場認可度較高的央國企以及部分優質民企為主導。

??由于市場信心缺失，居民購房消費趨勢性放緩，房地產市場再次探底。

??9月，重點30城供應面積環比增長8%，成交面積環比仍下降4%，同比下降29%。其中，一線城市市場堅挺，成交同、環比漲幅皆超10%；二三線城市市場盡顯疲態，成交環比下降8%，同比跌幅擴至35%。

??分區域來看，長三角地區僅蘇杭市場回穩，成交環比轉增。例如杭州，9月下旬房企供貨節奏顯著加快，而在熱點板塊優質項目帶動下，平均去化率多達78%，反映市場熱度不減。上海、南京等市場降溫特征明顯，成交環比轉跌，寧波、無錫等環比跌幅更是超20%。。

??大灣區市場局部復蘇，深圳、東莞、佛山等成交環比轉升，同比也是轉正。例如深圳，兩個網紅盤“日光”，在一定程度上拉升市場熱度，平均去化率升至57%，但外圍區域剛需盤去化率普遍低于30%。

??環渤海地區市場分化加劇，在政策暖風作用下，天津、濟南等市場似有回穩跡象，成交筑底回升。而中西部地區市場異常慘淡，省會城市市場近乎全面轉冷。

??中央及地方需求端政策力度有望持續加碼。在四季度到來之前，9月29日，央行、銀保監會決定階段性調整差別化住房信貸政策。70個大中城市中，符合2022年6-8月份新房價格指數環比、同比均連續下降條件的有23城。2022年底前，天津、石家莊等23城首套房貸利率或將下調突破4.1%，但較難突破公積金貸款利率。隨著首套房貸利率下調，在一定程度上將減輕月供還貸壓力，進而提升剛需購房消費。

??在輪番政策暖風的作用下，市場信心或將逐漸恢復，房地產市場也將逐步回穩。但城市分化加劇，上海、杭州等市場熱度有望慣性延續，成交或將高位保持；廣州、深圳、蘇州等一線及強二線城市市場或將持續修復；多數三四線城市市場或將艱難探底。

??附：2022年9月中國房地產企業銷售排行榜TOP50