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??房地產市場分化還在加劇。

??進入9月，上市房企陸續披露2022年8月銷售簡報。從數據上看，大部分房企8月銷售額仍處于低位，也有個別房企在8月實現銷售額同比、環比增長情況。

??克而瑞統計數據顯示，8月TOP100房企實現單月銷售操盤金額5190.1億元，環比上月基本持平，同比下降32.9%，降幅收窄6.8個百分點。這是房企單月銷售操盤金額同比降幅連續第三個月收窄，整體表現平穩。從累計業績來看，百強房企1~8月銷售操盤金額同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。

??“目前，行業信心尚處低位。”市場人士普遍認為，前8月房企銷售同比降幅仍然較大，說明市場還在筑底盤整。穩地產政策力度較小，整個行業銷售不暢、資金面承壓等情況并未完全得到改善；“金九銀十”恐難出現，四季度整體市場不容樂觀，房企仍舊面臨較大去化壓力。

??8月銷售進一步分化

??從企業銷售來看，2022年8月大多數規模房企銷售表現不佳。

??據克而瑞數據，2022年8月，百強房企中近6成企業單月業績環比降低，其中12家企業環比降幅在30%~50%，10家企業環比降幅超過50%。在TOP10房企中，有7家房企單月業績環比下降30%以內，只有3家房企單月業績環比高于30%。

??其中，金地集團8月份實現銷售額212.3億元，同比上升11.56%，環比增長14.5%；1~8月累計實現簽約金額1403.9億元，同比下降32.4%。在2021年同期低基數基礎上，同比降幅正在進一步收窄。

??碧桂園等頭部房企8月銷售金額都出現了環比下滑。8月，碧桂園集團連同其合營公司和聯營公司共實現歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約288.7億元，7月該數據約301.1億元。融創中國8月實現合同銷售金額約107.5億元，實現合同銷售面積約80.6萬平方米。7月該數據分別為110.3億元和88.4萬平方米。

??一家TOP20民營房企營銷總經理告訴記者，8月份的銷售與7月基本持平，主要以穩住項目的價格基本面為主，反倒是有些國企、央企以及對現金流需求大的民營房企在做降價促銷。市場持續低迷，降價促銷反而會出現貨損增加的情況，使得債務和資產關系出現不平衡。

??據中指院統計，2022年1~8月，不同陣營企業數量均有較大變化，其中千億元以上陣營10家，較去年同期減少14家；超百億元房企96家，較去年同期減少48家。

??具體來看，銷售超過千億元房企分別為碧桂園、萬科、保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、融創中國、金地集團、龍湖集團。其中碧桂園以3206.9億元位列行業第一，萬科以2790億元位列第二，保利發展以2780.5億元位列第三。

??“今年大邏輯是保住企業生存底線。只要穩住基本面，其他就都不是問題。”前述某房企營銷總經理表示。

??此外，8月也有部分規模房企項目業績表現較佳，例如中海、建發、金茂等房企，在當前市場正向刺激下實現了不錯的銷售去化。其中，中海地產8月實現全口徑銷售金額243.4億元，環比增長39.3%。

??克而瑞研究中心總經理林波認為，8月房企銷售相比7月有所下滑，并不意味著市場探底，一方面市場供應量大，市場情緒也還沒有修復，所以8月份整體市場銷售是有壓力的。從環比角度來說，未來幾個月房企銷售或有些許改善，主要取決于供應量的增加和房企降價力度。

??58安居客房產研究院分院院長張波認為，隨著樓市維穩及對房企紓困政策落地，預計銷量在9月、10月可能會出現小幅提升，但今年房企面臨整體業績下行態勢不會改變，房企的分化在未來一段時間會更為明顯。大型國企、央企的優勢會有更大層面的展示，另外重倉布局在市場已經復蘇的一二線城市的房企后續有望出現較好表現，尤其是近期市場成交量保持高位的上海、成都、杭州等城市，以及政策快速放松的環滬、環京等區域。

??拿地規模進一步收窄

??沒有銷售的支撐，房企的拿地活躍度也明顯減少。

??相關數據顯示，2022年1~8月，TOP100企業拿地總額8816億元，同比下降53.3%，降幅比上月收窄2.3個百分點。

??從新增貨值來看，保利發展、華潤置地和招商蛇口占據榜單前三位。2022年1-8月，保利發展以累計新增貨值1528億元占據榜單第一，華潤置地和招商蛇口緊隨其后，累計新增貨值規模分別為1360億元和1211億元。

??中指研究院企業事業部研究負責人劉水表示，央企、國企拿地參與度較高，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企、國企，這與穩健型央企、國企資金狀況相對較好有直接關系。

??據克而瑞統計，8月份50強房企中，僅有10家房企拿地，占比20%。有土地儲備入賬的房企比例僅占二成，且房企拿地金額不足700億元，較去年峰值下降88%，不到10%的房企拿地金額超過50億元。

??從拿地態度來看，以萬科為代表的部分頭部房企8月拿地金額有所下降。萬科、金茂拿地金額同比降幅超過60%，貨值也較同期下降56%和73%；中交、保利等拿地金額也幾近減半。

??不過，一線城市仍然是房企投資重鎮。

??由于深圳集中供地成交金額達339億元，一線城市在百強房企投資金額中占比上升至38%，二線城市由于本月集中供地較少，金額占比下降至49%，三四線城市占比則維持在13%左右。

??以華潤為例，1~8月華潤在北京、深圳新增土地貨值占比超過50%；此外，越秀拿地也幾乎圍繞上海、深圳、廣州、杭州等一線、準一線城市進行。

??林波認為，土地市場上“規模化國企央企強勢、民企羸弱、城投平臺托底”的格局更加明顯。銷售回款減少、現金流不足仍是制約房企投資積極性減弱的核心原因。在行業暴雷潮和市場信心不足的情況下，購房者往往更加青睞國企以及優質的民營房企，這也是國企在業績表現上更為突出的原因所在。

??前述房企營銷總經理告訴記者，今年公司主要精力會放在保經營和保交付上，不會再考慮拿地。

??“短期各地將繼續優化認房認貸政策，降低首付比例、降低房貸利率等，特別是二線城市，政策優化節奏有望加快。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，9月房地產市場的表現對當前市場情緒的修復較為關鍵，在傳統“金九”到來之際，各項穩市場舉措會積極出臺和落地，有利于市場信心好轉。

??“總體來看，行業仍然還在底部波折階段。”林波說，隨著政策面持續釋放利好，尤其是在樓市端刺激銷售以及化解房企風險，紓困力度與需求刺激力度都在進一步加大，在有力提升購房者信心的同時，經營穩健的優質房企業績將更具增長彈性。