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??物業股正展現出其脆弱的一面。

??克而瑞物管數據顯示，截止7月31日，59家上市物管企業股價有46家較月初下跌，最大跌幅達到68%。

??年初以來，59家上市物企股價下跌的數量達到了51家，僅有3家物企小幅上漲。

??受房地產行業下行波及，物業股一騎絕塵的上漲動力再次被壓制。

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??物業股“全線”下跌

??物管企業上市正在“退潮”。

??據克而瑞物管監測，截止2022年7月31日，物管行業上市企業總數達到了59家，年內成功上市的物企有4家，另有8家遞表企業正在排隊。

??7月，物業股普遍下跌。

??從下面這張圖可以很直觀的看出，核心指數及物企股價自月初逐日下行，7月22日左右有小幅回調，但至7月27日，物企股價再次直線下跌。整體情況而言，非港股通物企下跌12%，港股通物企下跌23.1%，恒生物業服務及管理指數下跌30.1%，跌幅均大于恒生指數（-7.8%）和滬深300（-7.0%）。

??聚焦59家上市物企，7月股價平均降幅達到了17.4%。

??其中，46家股價下跌，下降比例接近八成；股價上漲的企業只有7家。降幅最大的是力高健康生活，降幅達到68.0%，此外方圓生活服務、碧桂園服務股價降幅也在50%以上。

??對比2022年年初，情況更不樂觀。59家物企中，有51家股價下跌，跌幅超五成的物企就有17家。

??正榮服務跌得最慘，年初至7月31日跌幅達到了86.8%，對比巔峰時期股價，目前正榮服務股價已下跌了90.58%。

??2020年下半年可以說是物管企業的高光時刻，多數物企在彼時股價達到峰值，2021年，受地產主業震蕩的影響，物業股迅速回調。截止到2022年7月31日，股價距高位跌破70%的比比皆是。

??我們對29家上市物企最新股價與巔峰時期股價作了對比，結果在意料之中，29家物企股價較巔峰時期平均下滑了61%。

??距巔峰時股價下降80%以上的物企有6家，分別是時代鄰里、正榮服務、佳兆業美好、寶龍商業、彩生活、燁星集團。其中，時代鄰里股價較巔峰時降幅最大，下降了90.71%，即便是較上市首日股價下跌了78.6%。

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??59家物企總市值較年初跌三成

??與物業股股價相對應的是，59家上市物企估值再次下降。

??截止7月31日，59家上市物企總市值為3420.3億元，較上月末下跌22.8%，市值下跌的房企多達44家。市盈率PE(TTM)和市盈率PE(LYR)均值分別為11.4倍和11.6倍，均較上月末（13.9倍和14.1倍）下降。

??2022年年初，碧桂園服務總市值達到1285億元，也是當時唯一一個市值破千億的物企。隨后，碧桂園服務股價下調，市值一路下降至7月初的1007億元。7月19日，華潤萬象生活市值首次超過碧桂園服務，躍居首位。截止7月31日，碧桂園市值較月初“腰斬”，僅有505.9億元。市值較月初降幅排在59家物企第三位。

??對比年初，59家上市物企總市值下降32%，市值較年初下降的物企達到了47家，其中正榮服務市值較年初跌幅最大，達到了86.2%。市值較年初上漲的物企僅有8家，其中越秀服務市值較年初上漲了15.5%。

??對比上市首日市值變化，44家物企市值較上市首日下跌，最大跌幅達到89.4%，為正榮服務，燁星集團以86.3%的跌幅緊隨其后。

??值得注意的是，截止7月31日，仍有15家物企市值高于上市首日。其中，中海物業漲幅最高，市值較上市首日漲幅達到了710%。綠城服務、旭輝永升服務和濱江服務市值漲幅也在200%以上。

??縱觀59家上市物企資本市場表現，不少物業股受地產主業震蕩非常明顯，這也是物管行業在資本市場表現中脆弱的一面，尤其是地產母公司遭遇流動性危機的情況下，物業股更是遭到全面壓制，跌幅領先行業，反觀地產母公司強勁的物管企業，整體資本市場表現也是一路領先。

??整體來看，物管行業仍然與房地產主業唇齒相依，行業穩定性格局仍然有待進一步強化。

??自去年下半年以來資本市場急劇降溫，大部分物業股股價距離峰值幾近“攔腰斬”，除了修復過高的估值以外，房地產行業下行壓力傳導也成為重要原因。

??房地產行業正在經歷艱難的下行周期，市場信心的缺失而引發的不確定性情緒，已延伸至物管行業，整體資本市場表現不盡如人意，股價、估值一路下行，隨著物管行業“走下神壇”，未來，行業繼續“擠泡沫”的同時，還需要穩固根本。