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??對市場變化最機警的萬科又做出重要動作。

??12月16日，萬科內部發文宣布人事調整：張海不再兼任上海區域區首，繼續擔任萬科開發經營本部首席合伙人兼CEO。萬科上海區域原第一副總經理、杭州公司總經理吳鏑升任上海區域區首。

??對于這一任命，萬科表示，行業正面臨巨大挑戰，需要充分發揮集團軍優勢，助力公司在管理紅利時代健康穩健發展。一方面要在組織上加強一盤棋建設，全面提升開發業務的聯合作戰優勢；另一方面也要把打勝仗的將領放到更重要的事業舞臺，以激發團隊斗志，打更多硬仗勝仗。

??一個月前，萬科曾發文“節衣縮食”籌備過冬和打造“戰時氛圍”倡議，提出要轉變“黃金時代”慣性思維方式；一個月后，萬科就宣布了重磅人事變動，行動迅速。

??長期觀察萬科發展的人士表示，萬科是對市場變化很敏感的企業，此次調整可以理解為萬科應對市場變化之舉，以往房地產行業處在快速發展期時，需要一線快速決策靈活抓住機會，授權一線更適合發展。如今，市場調整不斷，風險防范已經成為企業最重要的事情。

??對于萬科人事調整，一位房地產企業人士對記者表示，過去萬科的管理模式使很多創新業務沒有做起來，利潤下滑，最高管理層受到挑戰，收權后可以集中力量辦大事。

??2021年上半年，萬科凈利同比下降11.7%，這是自2008年以來萬科中報和年報首次出現歸屬母公司凈利潤下降，引發投資者關注。

??12月17日收盤，萬科報19.53元/股，跌幅1.31%，總市值2270億元。

??為什么是張海？

??今年6月，萬科宣布全面加速“開發經營服務并重”的轉型發展，并為此啟動一系列組織和人事安排。

??其中，萬科地產開發業務被劃分成了七大區域，即北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北。同時將2019年成立由原萬科建筑研究中心升級而成的研究與開發專業公會改組為開發經營中心，負責開發和經營業務的專業能力建設和業務發展，任命當時仍為上海區首的張海為負責人。10月左右，又將剛改組的開發經營中心改為開發經營本部，全面統籌管理七大區域，將長租公寓事業部、海外事業部并入。

??一位接近萬科的相關人士表示，開發經營本部相當于萬科集團下設的地產總部，不僅繼續承擔產品設計、招采、成本、工程、營銷等專業能力建設，還擔負統籌房地產開發業務管理的重任。萬科這一舉措是為了呼應外部環境變化要求，加強基本盤業務的精細化管理，而且要全國一盤棋向管理要效益。

??目前，萬科開發經營本部各項職能正在進一步落實。

??為什么是張海統籌萬科地產開發業務全局？

??張海于1995年加入萬科，2011年出任萬科上海區域區首，在上海區首這個位置他一坐就是10年。公開資料顯示，上海區域一直是萬科業績最好的區域，2018年—2021年上半年，上海區域是在集體業績占比分別達到29.84%、32.42%、33.76%、37.3%；在權益凈利潤方面，上海區域也一直穩居第一，今年上半年權益凈利潤占比達32%。

??對于此次調整，萬科認為張海是帶領開發業務突圍的最佳人選，并稱“過去10年上海區域在張海的帶領下屢創佳績，近年更是成為業績第一的區域，未來張海將全身心投入集團開發業務的整體提升工作。”

??“張海治下的上海區域業績有目共睹，又是萬科最資深區首，由他負責萬科經營開發本部是最合適人選。”上述觀察人士也表示。

??接替張海成為新任上海區首的吳鏑也是萬科“老臣”，早在1995年就加入萬科，2010年來到上海區域本部，她是張海多年的得力副手，熟悉上海區域的情況和張海管理上海區域的思路，深得張海信任。

??除此之外，上海區域還有四個崗位也發生了變化。萬科南京公司原總經理耿冰調任上海公司總經理；萬科上海公司執行總經理原王昂調任南京公司總經理；萬科無錫公司總經理原陳灝調任杭州公司總經理；萬科上海區域合伙人原陳江鳴調任無錫公司總經理，他們也都是張海在上海區域培養多年的干將，能夠確保上海區域業績的穩定發展。

??集團強管控

??萬科董事會主席郁亮曾在2021年初內部講話中強調，“我們所有對手都是以一個集團在作戰，如果萬科只是分散的BG、BU，不能形成合力，我們要怎么在新時期打仗？”

??行業入冬，即使穩健如萬科，也難逃沖擊。

??今年前三季度，萬科業績延續了年中“增收不增利”態勢，當期營收2714.9億元，同比增長12.4%；實現歸母凈利潤166.9億元，同比減少16%，較今年中期的11.68%降幅進一步擴大。累計5642.2億元的銷售，也出現了同比6.37%下滑。

??“2018年，萬科主動控制了開發業務增速和規模，鋪開了另外一些經營服務業務，當年控制下來的規模、速度，滯后反映到當期，自然會出現一個下滑。”郁亮在萬科2021年第一次臨時股東大會上表示。

??同時，萬科的新業務雖穩中有進，但業績與開拓并不理想。2020年，萬科萬物云收入182.04億元，長租公寓營業收入25.4億元，商業業務營業收入63.2億元，萬緯物流管理項目的營業收入18.7億元，在集團總營業收入占比僅為6.91%。萬科迫切需要做出成績的是在經營性業務上。

??實際上，萬科早就開始了新動作，優化團隊、調整架構，萬科給出了兩點解釋，一是基本盤實現健康上升；二是從開發為主轉到開發經營服務并重。

??過去很長一段時間，萬科都在不斷將總部權力下放給地方，并通過精簡集團組織架構，實現更扁平化管理，這一策略也助力其快速做大規模。伴隨房地產行業新一輪調整，萬科開始要加強集團管控。

??這是萬科的“新故事”。

??一位房地產行業咨詢人士認為，萬科的組織架構和人事調整是圍繞其戰略推進，它要從以前的區域各自為戰回歸總部集權模式。“萬科攤子鋪的比較大，行業好時，區域分兵作戰靈活有優勢；現在行業調整，必須要在集團強力管控下謹慎前行。”

??“看似動靜大，實際還是穩中求進，順理成章。”萬科一內部人士表示。