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??在地產行業以規模增長幅度“論英雄”的年代里，房企制定的年度業績目標是投資者觀察企業發展走勢的一個重要參考指標。

??如今，地產行業已進入到安全比增長更重要，能力比規模更重要的新階段。業績目標還是如此重要嗎？答案自然是否定的。

??2021年未完，萬科已對外宣稱，將對2022年的經營目標進行調整。

??11月26日，在萬科2021年第一次臨時股東大會上，總裁、首席執行官祝九勝表示，對明年的市場情形還有一些看不太明白，萬科采用的方法是制定最低的經營目標，再同時推一個卓越目標，希望大家能沖著這個卓越目標去做。“我們的最低經營目標比今年還要下調。”

??萬科下調未來最低經營目標，源于目前的發展狀況不能提供持續走強的絕對動力。截至今年三季度末，萬科多個財務指標表現不理想。

??與此同時，萬科也削弱了了拿地的力度。梳理中指院統計的數據可以看到，2021年上半年，萬科的拿地金額為962億元，位列行業第一名，1-6月的月均拿地金額為160.3億元；2021年1-10月，萬科拿地金額為1304億元，仍然排名第一，不過，7-10月的月均拿地金額已經降為85.5億元。

??毫無疑問，萬科正在收縮、降速。就相關問題，11月29日，萬科相關人士對記者稱，在行業“縮表”的新的大環境下，每家企業都會做出相應的舉動來適應。

??一位百強房企副總裁告訴記者，“‘縮表’應該是目前行業的趨勢，此外，業內各家企業也會根據自己的情況來把握自己的節奏，但標桿企業的動作肯定對大家有影響。”

??向來站在行業潮頭的萬科此次舉動無疑具有風向意義，提前給自己敲響警鐘，反映了企業對行業的謹慎預判，也說明未來的很長時間，房企需要做好市場“苦日子”應對準備。

??為股價下跌感到抱歉

??今年3月份以來，萬科的股價一直處于震蕩下行的狀態。3月3日，萬科經歷今年股價最高位32.25元/股，此后一路下跌，11月26日收盤，萬科A報價18.99元/股，與最高位相比跌幅高達41.12%。而同期，萬科A的每股凈資產為19.58元，股價已經處于相對低位。

??萬科的股價有如此表現，與其業績表現緊密相連。

??根據萬科公布的銷售數據，2021年10月，萬科實現合同銷售面積258.1萬平方米，合同銷售金額419.5億元，今年前10月，萬科累計實現合同銷售面積3204.5萬平方米，合同銷售金額5210.7億元，均出現負增長的情況。

??祝九勝坦言，業績短期下滑是不爭事實，但從中長期視角看，萬科對其所服務的客群、所進入的城市、所選定的賽道以及要構建的能力都保有信心。

??對于地產行業近期遇到的問題，祝九勝表示，“在今年三季度，整個市場出現了一些大家都看得到的變化，這對我們來說基本是一種煎熬。”

??他指出，行業正在經歷陣痛，這帶來了一些代價，這里面包括能力問題，也包括認知的問題。“過往經過了一個高速發展的階段，而到這個歷史階段，是整個行業要縮表，要去規模、去金融化、減杠桿等。網絡有句語言，今天流下的淚都是以前腦袋進的水。回顧歷史，我們確實有認知沒有到位的情形。”

??對于萬科未來如何選擇方向，祝九勝談到，現階段萬科認為安全比增長重要、能力比規模重要。而具體能力包括：在傳統開發業務融入適應新的常態的能力，在不動產的經營和服務中找尋更能形成正面利潤貢獻的能力。“萬科也在不斷地探索，也在找一些新的解題方法，這需要我們長期堅持、長期努力，長期為我們的投資人和利益相關各方面創造真實的價值。”

??對于萬科的市值管理，郁亮稱感到很抱歉，工作沒做好。“股價下跌有宏觀的因素，也有自己做得不好的因素。確實跟優秀同行相比，我們的股價表現不太好，我覺得特別不好意思。”

??郁亮透露，自己持有萬科股票逾30年，如今壓力特別大。首先，集團內2000多名骨干共同持有公司5.04%股票，這些股票以公司獎金的形式存在，但股價的波動隨時會影響大家獎金的多少。

??下調最低經營目標

??三季報顯示，萬科多個財務指標并不理想。比如，報告期內實現歸屬上市公司股東的凈利潤56.4億元，同比下降23.3%。又如，公司合約銷售增速下降，開發業務的結算收入也增長有限。

??同時，受地售比持續上升等因素牽制，毛利率下滑的情況仍未得到改善。前三季度，萬科房地產開發及相關資產經營業務的毛利率（已扣除稅金及附加）為 17.5%，較2020年同期下降5.4個百分點，較今年上上半年減少0.5個百分點。

??祝九勝就有表示，公司經營計劃已經根據市場做了相機調整。其中，三季度經營計劃下調的指標要多于上調的。

??對于下一步公司的經營計劃，祝九勝表示，對明年的市場情形還有一些看不太明白，萬科采用的方法是制定最低的經營目標，再同時推一個卓越目標，希望大家能沖著這個卓越目標去做。“我們的最低經營目標比今年還要下調。”

??一位業內人士對記者稱，今年地產行情表現不好，不少企業的拿地資金都捉襟見拙，受此影響，明年的銷售業績就會受到影響，所以經營目標也會相應縮減。他表示，“不只是萬科，不少同行現在都不敢拿地，最直觀的表現就是各地政府的地都在流拍。”

??對于行業的未來，祝九勝沒有回避業績短期下降的事實，但是也指出，“從更中長期的視角來看，萬科對所服務的客群，所進入的城市，所選定的賽道，以及要構建的能力，還是保有信心的，也懇求投資人、股東，給一點中長期的耐心。”

??不過，機構統計數據顯示，11月以來（截至23日）房產企業融資總額已達617.5億元，相當于10月總額的約169.2%，單月融資規模環比連續3個月下降后終于呈現上升勢頭。

??根據數據監測，截至2021年11月23日，11月房地產企業信用債發行明顯提速，發行規模已達425.4億元，發行量是上月的227.2%。

??上述副總裁表示，“盡管目前行業出現融資端的回暖跡象，但和真正的行業回暖之間還有一個時間差和不確定性。”

??“隨著近期房地產監管政策釋放一定暖意，地產融資環境邊際好轉。”中誠信國際在11月23日發布的策略周報中稱，但目前銀行間市場以高信用等級國有房企發債為主，金融機構對于民營地產主體仍有所規避，短期民營地產融資壓力仍然較大。