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??在深度布局產(chǎn)業(yè)、服務(wù)制造轉(zhuǎn)型升級的路上，華潤置地拉來原萬科老將劉愛明助力。

??5月19日，華潤置地（01109. HK）新晉成員企業(yè)——潤城新產(chǎn)業(yè)在深圳亮相。這是一家由華潤置地和中城新產(chǎn)業(yè)合資設(shè)立的公司，以產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)和產(chǎn)業(yè)空間載體開發(fā)為業(yè)務(wù)布局。

??產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是華潤置地近年多元轉(zhuǎn)型的主要方向之一，曾被放到很高的位置。

??它被認為是華潤置地除城市更新、代建代運營外的第三條腿；同時，也是公司在“都市綜合體”業(yè)務(wù)模式之后，謀求下一個時代彎道超車的主要發(fā)力點。

??2020年，華潤置地實現(xiàn)綜合營業(yè)額1795.9億元，其中開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算營業(yè)額1571.4億元；其包括城市建設(shè)運營、城市更新、長租、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)、影業(yè)、教育等生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)營業(yè)額154億元。

??此次成立潤城新產(chǎn)業(yè)更大的亮點或者在于，合作伙伴中城新產(chǎn)業(yè)背后站著的是原萬科老將劉愛明。自2015年在深圳創(chuàng)業(yè)，他帶著中城新產(chǎn)業(yè)已在這個行業(yè)摸爬滾打了六年。潤城新產(chǎn)業(yè)，成為華潤置地在產(chǎn)業(yè)層面謀求突破的切口。

??隱現(xiàn)萬科身影

??全新亮相的潤城新產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)布局產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)和產(chǎn)業(yè)空間載體開發(fā)，力爭打造特色服務(wù)體系，精準解決產(chǎn)城融合發(fā)展的共通訴求和典型痛點。

??平臺圍繞“服務(wù)中國制造轉(zhuǎn)型升級”的戰(zhàn)略使命，聚焦“提供專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)”的戰(zhàn)略定位，將深耕智慧、健康2大領(lǐng)域，以及智能制造、生命健康、智慧城市、北斗產(chǎn)業(yè)4大垂直產(chǎn)業(yè)方向。

??目前，潤城新產(chǎn)業(yè)在全國布局產(chǎn)業(yè)園項目已超50個，進駐省份10個、城市17個，生態(tài)合作企業(yè)10萬家。其中，在大灣區(qū)項目占比80%以上。園區(qū)簽約300萬平方米，運營面積200萬平方米。

??詳細的工商信息顯示，潤城新產(chǎn)業(yè)（深圳）有限公司（以下簡稱“潤城新產(chǎn)業(yè)”）成立于今年3月31日，注冊資本1000萬元。經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)項目投資；產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資；為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供管理服務(wù)；產(chǎn)業(yè)發(fā)展及規(guī)劃研究；產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計咨詢；新興產(chǎn)業(yè)投資；自有物業(yè)租賃；物業(yè)管理等。

??具體的股權(quán)結(jié)構(gòu)中，潤城新產(chǎn)業(yè)由華潤置地、中城新產(chǎn)業(yè)全資控股的中城新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展各持股40%。在此次合作中，華潤置地將在產(chǎn)業(yè)資源等方面進行賦能，與中城新產(chǎn)業(yè)在技術(shù)運營、實操經(jīng)驗等方面進行聯(lián)合。

??中城新產(chǎn)業(yè)由原萬科老將劉愛明牽頭于2015年創(chuàng)立，注冊資本2億元，經(jīng)營范圍包括投資興辦實業(yè)；企業(yè)管理咨詢等。目前對外投資企業(yè)32家，控股企業(yè)82家。由劉愛明實際控制，持股45.12%。

??除了華潤置地和中城新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，潤城新產(chǎn)業(yè)剩下的20%股權(quán)由一家名為深圳合創(chuàng)共贏投資企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“深圳合創(chuàng)共贏”）的企業(yè)持有。

??深圳合創(chuàng)共贏的大股東實際也是中城新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，持股50%。剩余的股權(quán)則由劉愛明、中城新產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理馬洪波等8名自然人股東持有。

??然而，進一步的股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，中城新產(chǎn)業(yè)實際上與萬科也有著千絲萬縷的關(guān)系。資料顯示，在中城新產(chǎn)業(yè)的所有股東中，一家名為深圳市盈達投資的基金管理公司持有其10%股權(quán)，而該公司正由萬科100%控股。

??此外，萬科還持有上海中城聯(lián)盟4.58%的股權(quán)，后者持有83.33%股權(quán)的上海中城未來，而上海中城未來持股中城新產(chǎn)業(yè)23.6%股權(quán)。粗略算下來，萬科合計持有中城新產(chǎn)業(yè)10.9%股權(quán)，實際持有潤城新產(chǎn)業(yè)約4.36%的權(quán)益。

??工商資料顯示，潤城新產(chǎn)業(yè)董事長為華潤置地高級副總裁孔小凱；法人代表兼總經(jīng)理為馬洪波；此外，華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥、劉愛明以及創(chuàng)始團隊成員王天路分別擔任董事。

??按照規(guī)劃，未來三年潤城新產(chǎn)業(yè)將布局全國80余座城市，落地區(qū)域創(chuàng)新中心不少于60個，鏈接優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)生態(tài)資源10萬家，深度服務(wù)上市公司、國高企業(yè)及規(guī)上企業(yè)超1萬家；拓展產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)面積400萬平方米以上，力爭打造多項國家級、省市級產(chǎn)業(yè)資質(zhì)認定；開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)空間載體50個。

??潤城新產(chǎn)業(yè)的最終目標是，未來還將計劃獨立上市。

??產(chǎn)業(yè)布局之路

??華潤置地黨委委員、高級副總裁，潤城新產(chǎn)業(yè)董事長孔小凱在活動當天表示，華潤置地作為華潤集團旗下城市建設(shè)與運營戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元，經(jīng)過近三十年耕耘奮進，積極投身一系列城市地標項目的建設(shè)之中，鍛造了以城市大片區(qū)統(tǒng)籌為核心的城市投資開發(fā)運營綜合能力。

??據(jù)了解，華潤置地在“十三五”期間通過搭建“產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺”，鏈接全球優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，成功打造了深圳南山科技金融城、青島海洋智慧小鎮(zhèn)、廣州潤慧科技園等一批產(chǎn)城融合標桿示范項目，開拓了“六城一體”產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新路徑。

??事實上，過去幾年中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是華潤置地多元轉(zhuǎn)型的主要方向之一，并曾一度被放到很高的位置。它被認為是華潤置地除城市更新、代建代運營外的第三條腿；同時，也是公司在“都市綜合體”業(yè)務(wù)模式之后，謀求下一個時代彎道超車的主要發(fā)力點。

??華潤置地華南大區(qū)副總經(jīng)理趙榮曾經(jīng)提到，華潤對于旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展思路歷經(jīng)三變。

??第一，2000年代之前，華潤通過并購試圖打造中國房地產(chǎn)的江湖霸主；第二，2000年代之后，華潤置地通過 “都市綜合體”業(yè)務(wù)模式進擊行業(yè)前十；第三，便是華潤置地發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，謀求下一個時代的彎道超車。

??其稱，華潤置地要在未來競爭中力保行業(yè)前十，重新尋找“黑馬業(yè)務(wù)”是一條必由之路。而這一重任，正落在了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的身上。基于此，華潤置地開啟了迅猛的轉(zhuǎn)型之路。

??2017年7月，在將旗下的商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部調(diào)整為一級組織機構(gòu)不足一個月后，華潤置地成立了新的產(chǎn)業(yè)基金事業(yè)部。這個全新的部門同樣為華潤置地的一級組織機構(gòu)，由當時的副總裁王堅強兼任總經(jīng)理。

??該產(chǎn)業(yè)基金事業(yè)部旨在以推動華潤置地做大規(guī)模、創(chuàng)新轉(zhuǎn)型為目標，圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開展各類基金業(yè)務(wù)。

??2018年，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛“去地產(chǎn)化”，尋求多元化轉(zhuǎn)型。當年4月，華潤置地展示了“六鎮(zhèn)一體”的產(chǎn)品戰(zhàn)略（一體：智慧城市綜合體慧城市綜合體；六鎮(zhèn)：智能小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)、空港航城、文旅小鎮(zhèn)、時尚小鎮(zhèn)、田園綜合體），第一次向外界詳細披露了公司在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新領(lǐng)域的新目標。

??同年7月，華潤置地提出從“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的多元化發(fā)展，逐步向“城市綜合投資開發(fā)運營商”轉(zhuǎn)型，著力布局城市建設(shè)運營、城市更新、產(chǎn)業(yè)平臺、創(chuàng)新業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)板塊。

??2018年8月，華潤置地拿下青島市黃島區(qū)濱海大道北、瑯琊臺南路西地塊。這是華潤置地的首個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，命名為青島西海岸海洋智慧小鎮(zhèn)，當時與華潤置地合作的，正是中城新產(chǎn)業(yè)。

??這也不難理解此次合作成立潤城新產(chǎn)業(yè)，華潤置地為何選擇了中城新產(chǎn)業(yè)。據(jù)中城新產(chǎn)業(yè)管理層對媒體稱，雙方合作已有五六年時間，原來華潤置地的很多園區(qū)都是交給中城新產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理。

??根據(jù)2020年年報，華潤置地實現(xiàn)綜合營業(yè)額1795.9億元，其中開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算營業(yè)額1571.4億元；其包括城市建設(shè)運營、城市更新、長租、產(chǎn)業(yè)、康養(yǎng)、影業(yè)、教育等生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)營業(yè)額154億元。

??今年3月的業(yè)績上，華潤置地管理層稱，“十四五”期間公司“簽約銷售額保持行業(yè)前十，租金收入每年10%-15%的增長，購物中心租金收入每年20%以上的增長，凈利潤率保持低雙位數(shù)的增長，綜合毛利率保持在25%以上。”

??除了堅持聚焦開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)和輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營業(yè)務(wù)，推動發(fā)展包括產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的生態(tài)圈要素性業(yè)務(wù)的高質(zhì)量增長，無疑成為其重要的工作之一。