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??兵馬未動，糧草先行。距離蘇州首輪集中供地尚有十余日，金地、旭輝、綠城等多家千億房企已狂設(shè)數(shù)十家“馬甲公司”，只為增加中標(biāo)概率。

??最“豪氣”的是金地集團(tuán)。兩日內(nèi)，金地集團(tuán)于江蘇太倉新成立15家房地產(chǎn)咨詢公司。其中，14家房地產(chǎn)咨詢公司均于5月18日一天內(nèi)成立。

??工商信息顯示，這15家公司注冊資本均為50萬元人民幣，法定代表人均為馮家生，全部由金地持股100%。馮家生是金地上海城市公司總經(jīng)理。

??“此舉是為拿地做準(zhǔn)備，現(xiàn)在土地市場比較熱，房企要想增加拿地成功率勢必得披多個‘馬甲’。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??透過這些“瘋狂”之舉，似乎十日后蘇州土拍的火熱場面近在眼前。

??盧文曦預(yù)計，5月底蘇州土拍大概率會熱，但土地溢價率應(yīng)該不會超過50%，因為現(xiàn)在調(diào)控地價手段很多，如設(shè)置“一次報價”、競配建等；且蘇州市場本身就是熱點，再高又要被約談了。但樓面價絕對值也不會低，畢竟蘇州市場競爭優(yōu)勢較大，房企關(guān)注度高。

??“馬甲”再現(xiàn)

??趕在集中供地來臨之前，增設(shè)“馬甲”的不止金地一家。

??同樣在蘇州市太倉，5月11日，旭輝集團(tuán)新增6家商務(wù)咨詢公司，均持股100%，注冊資本均為100萬元，法定代表人均為方軼群。方軼群是旭輝集團(tuán)副總裁兼上海區(qū)域集團(tuán)總裁。

??5月7日，綠城集團(tuán)一日內(nèi)設(shè)立了6家房地產(chǎn)公司，注冊地亦全部在太倉，注冊資本均是1000萬元，由綠城持股100%，法定代表人均為賴圣場。賴圣場曾于綠城多個板塊任職，現(xiàn)任綠城建筑科技集團(tuán)總經(jīng)理。

??值得注意的是，去年就有房企因為使用“馬甲”公司圍標(biāo)而被罰。

??去年6月11日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局通報了8家違規(guī)拿地房企，這些房企實控人分別為金地、九龍倉和雅居樂。其中，金地集團(tuán)旗下兩家公司因同時參與競買“蘇地2020-WG-18號”地塊國有土地使用權(quán)遭到通報。根據(jù)公告，上述兩家企業(yè)3年內(nèi)不得參加蘇州市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價出讓活動。

??彼時就有房企人士稱，此次處罰看似嚴(yán)厲，但仍有操作空間，處罰措施是禁止直接參與兩家子公司3年內(nèi)不得參加蘇州市區(qū)土地出讓活動，換言之，企業(yè)可以丟棄掉這兩個“馬甲公司”繼續(xù)競買。

??“政府對處罰的判斷標(biāo)準(zhǔn)是兩家子公司的第一個交集即直接母公司，而非最終母公司，因此拿地企業(yè)可以選擇使用需要多層次穿透才可以發(fā)現(xiàn)關(guān)系的公司，比如在前述太倉‘馬甲’公司下面再設(shè)立子公司，不同股權(quán)等級層面的公司相互交叉拿地便可規(guī)避拿地限制。”一位華東房企投拓部人士對記者表示。

??從蘇州土地市場出讓規(guī)則來看，“當(dāng)土拍報價達(dá)到價格限制后，實際上就是各個開發(fā)商拼運(yùn)氣的時候了，因為最終是按照報價區(qū)間的平均數(shù)確認(rèn)競得人。在這樣的情況下，如果開發(fā)商多一個馬甲，自然多一份希望可以拿到上述土地。”前述房企投拓部人士稱。

??今年土地集中供應(yīng)新政下，金地拿地積極性一直比較猛。2021年北京首批集中供地房地產(chǎn)企業(yè)拓展力排名中，金地參與拿地2宗、以96.1億元及14.62萬平方米位列第三。華東區(qū)域作為金地的重點區(qū)域，在接下來的蘇州供地大潮中，金地必然也要搏一把。

??蘇州地市將再燃一把火

??“馬甲”狂歡的背后是蘇州土地市場熱度的表現(xiàn)，也是房企對增加土地儲備迫切需求的真實反映。長三角都市圈向來就是房企爭奪的關(guān)鍵區(qū)域。

??兩個月前，蘇州張家港驚現(xiàn)“史詩級”土拍，共有471個房企馬甲圍獵一塊地。參與圍獵的隊伍里，頭部房企碧桂園、世茂、中海、華潤等均攜帶幾十個馬甲同時到場。這其中，中海地產(chǎn)上海、青島、無錫、濟(jì)南、佛山等分部均參與其中，幾乎是全國中海的分部都趕來助陣。最終，該地塊被世茂以總價3.8億元競得，樓面價達(dá)到13028元/平方米，溢價率13.29%。

??同樣是3月份，蘇州吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)一宗城鎮(zhèn)住宅用地的競拍，引來249個馬甲上陣奪地，開拍前就沖破中止價，正式開拍直接進(jìn)入一次性報價，最終由碧桂園以總價9.7億元競得。成交樓面價12876元/平方米，溢價率12.95%。

??今年一季度，蘇州經(jīng)營性建設(shè)用地（含吳江區(qū)）共計出讓23宗地塊，成交面積82.97萬平方米，同比上漲39.8%；成交金額198.59億元，同比上漲33.43%。

??接下來蘇州市場土地集中供應(yīng)大潮，更值得期待。

??按照蘇州市自然資源和規(guī)劃局公布的首批集中供地清單，合計32宗地塊，包括28宗住宅地塊和4宗商務(wù)金融用地、商服用地，總出讓面積247.8萬平方米，起始總價為405.84億元，分布于19個板塊，于5月31日～6月2日開拍，連拍3天。

??其中，地塊起拍總價最高的是位于相城元和街道的蘇地2021-WG-31號地塊，起拍總金額約52億元；最高樓面價是姑蘇區(qū)滄浪街道的蘇地2021-WG-17號地塊，達(dá)到2.5萬元／平方米。按照競買要求，本次土地出讓按照價高者得原則確定競得人。

??在“兩集中”供地政策下，北京、深圳、杭州、天津、長春、廣州、重慶、無錫等12個城市已經(jīng)完成了首批集中土拍，共395宗地塊成交，總土地出讓金額約5596.15億元。就土拍整體效果來看，優(yōu)質(zhì)地塊競拍依然十分激烈。其中，重慶出讓的46宗土地，平均溢價率約43.78%，最高溢價率達(dá)129.98%。

??5月8日，杭州一天之內(nèi)賣掉了32塊土地，土地出讓金總額高達(dá)716億元。杭州去年公共預(yù)算收入是2000多億元。其中，祥符宅地自持高達(dá)38%，為杭州土拍史上之最。近兩年來，在杭州樓市最火時，最高自持比例也不過26%。

??有杭州之鑒，蘇州土地拍賣恐怕想不激烈都難。