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??5月17日，順豐房托基金（02191.HK，下稱“順豐房托”）在港交所主板上市。作為香港房地產信托基金市場，以及首個非地產的快遞企業赴港發行REITs的上市之路，引起市場的廣泛關注。

??房地產投資信托基金（REITs）是集體投資計劃的一種，香港證監會是房地產投資信托基金的主要監管機構。

??從一定程度上看，相較實體投資的租金收入，上市的房地產投資信托基金作為替代品，除了具備普通證券化資產的優勢外，還有流動性高、門檻低、替換成本低等優勢。

??早在2018年，順豐就發起過“華泰佳越-順豐產業園一期資產支持專項計劃”，這也是內地首單類永續物流地產儲架類REITs。順豐房托上市后，將有助于順豐整體市值的提升。

??不過，從上市首日的股價表現來看，這個在公開發售階段獲超額認購的新股，卻未能持續獲得投資者的認可，上市首日遭遇破發。

??上海中城倉儲服務有限公司董事長周建成告訴中國房地產報記者，物流地產是一種引致需求，即由其他需求引發的需求。具體而言，是由物流行業引發的需求。

??“就順豐房托而言，其是由物流領域里快遞物流這個細分領域引發的需求。由于快遞物流增速下降，導致以其為基礎的物流地產前景堪憂。”周建成認為。

??盤中最高跌幅達17.07%

??今年4月23日，順豐房托通過港交所上市聆訊，擬在港募資3億美元。據彼時披露信息，順豐房托最快5月即可掛牌上市。

??此前5月10日，順豐房托完成招股。捷利交易寶數據顯示，截至當日10時許，該公司錄得孖展額約3.9億元，以公開發售募資額2.68億元算，超額認購約0.45倍。其中，富途借出約1.27億元，耀才借出1億元，輝立借出0.6億元。

??根據現時香港證監會的規定，房地產投資信托基金的股息分派比率最少須為90%，反觀順豐房托的派息比為100%。

??有消息人士指，順豐房托國際配售部分已于招股首日2小時內已錄得超額認購，國際房地產投資基金等機構投資者表明擬長線持有。

??5月17日早間開盤，順豐房托報4.49港元/股，較發行價4.84港元/股跌9.8%；盤中股價繼續下跌，最高跌幅達17.07%。

??公開資料顯示，順豐房托的管理人——順豐房托資產管理有限公司，是由順豐控股股份有限公司（002352.SZ，下稱“順豐控股”）2020年10月23日在香港注冊成立，由順豐控股100%持有，順豐控股董事長王衛擔任公司董事會主席。

??據了解，順豐房托投資組合初步以三處物業為底層資產，主要靠租金和管理服務獲得收入，相關資產位于香港、佛山、蕪湖三地。其中，香港物業為一個于2014年竣工的15層高的「坡道式」現代物流地產；佛山物業為一個于2021年竣工的現代物流地產，配備有智能技術及量身訂造的設施；蕪湖物業為一個于2019年竣工的位于鳩江經濟開發區的現代物流地產。

??根據順豐房托對外披露的信息，截至2020年12月31日，順豐房托上述三處物業的可出租總面積約為30.8萬平方米，評估價值約為60.9億港元，物業的平均出租率約為94.9%。

??業績方面，2018年-2020年，順豐房托基金的收益分別為2.56億港元、2.69億港元、2.79億港元；業績增速緩慢的同時，盈利能力也相當不穩定，同期，公司擁有人應占年內溢利分別為2.98億港元、1.75億港元、2688萬港元。

??長期仍具信心

??順豐房托的上市只是其母公司順豐控股的策略性安排之一。

??今年4月22日，順豐控股發布2021年一季度報告。報告顯示，2021年一季度，順豐實現營業收入426.2億元，同比增長27.07%，歸屬上市公司股東的凈利潤-9.89億元，同比下降209.01%；扣非后凈利潤-11.34億元，同比下降236.28%。

??據了解，這是順豐控股上市以來，首次在一季度業績出現虧損。作為順豐旗下盤活資產的融資手段之一，順豐房托此次上市意圖明顯。

??公司行政總裁兼執行董事翟迪強此前表示，“順豐控股在香港成立順豐房托是策略性部署融資計劃的一部分，香港作為國際金融中心，順豐房托的成立將會為集團提供很好的融資渠道。”

??根據第一太平洋戴維斯數據，截至2020年12月30日，活躍在港交所的11只房地產投資信托基金，市值約2366億港元。

??其中市值最大的是第一只在港上市的房地產投資信托基金，也是亞洲最大的房地產投資信托基金——領展房產基金，占總市值約63%。不過，截至記者發稿，順豐房托僅有約33億港元的市值。

??上海交通委郵政快遞專委會副主任、快遞物流專家趙小敏對記者稱，三月份以來，港股市場表現一直不盡如人意，順豐房托上市的表現只是受到短期市場波動影響。

??截至目前，有14只REITs在港交所上市，如越秀房托、招商房托等。自REITs上市后，越秀REITs完成“四連跳”，資產規模從45億元提升至2020上半年的363億元。

??“從它的底層資產構成以及業務模式來看，港股的機構投資者還是基石投資者對其長期發展，應該還是比較有信心的。”趙小敏稱。

??除此之外，5月10日，繼香港特區政府為合資格私募基金所分發的附帶權益提供利得稅與薪俸稅寬免后，香港證監會再次公布落實政府的資助計劃，以資助在香港設立的開放式基金型公司及房地產投資信托基金。

??根據資助計劃，凡成功在香港注冊成立或遷冊來港的開放式基金型公司，以及成功獲證監會認可并于香港聯合交易所有限公司上市的房地產基金，將付予其香港服務提供者合資格費用的70%，上限為每間開放式基金型公司100萬元及每只房地產基金800萬元。

??本次順豐房托順利上市后，即可申請本資助計劃，或許可成為香港房地產投資信托基金資助計劃順風車上的第一位乘客。