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??從股價反饋上看，華僑城A（00069.SZ)2020年的業績指標超過了投資者預期。自2月份公布業績預告以來，公司股價一路摸高至目前的10元/股，年內復合增長率漲幅逾40％，創2015年7月以來新高。

??3月30日，華僑城發布2020年年度報告，同步舉行業績發布會，宣告“各項業績指標創下歷史最好成績”。

??當天集團副董事長姚軍、副總裁倪明濤、總會計師馮文紅、董事會秘書關山早早坐定，接受投資者電話提問。開場公布業績指標、解讀文旅及地產板塊的年度經營表現的環節，則交給了財務部、投資管理部及旅游管理部等部門負責人。

??華僑城這次在業績上不失底氣。盡管2020年受疫情影響，景區業務幾乎一個季度顆粒無收，但全年最終創下818億元營收，同比增長36%；地產板塊銷售額與回款金額均突破千億，三道紅線“保綠”，經營現金流近4年來首次回正。

??一貫在地產、文旅兩條賽道上并駕齊驅的華僑城，近年還開始做“加減法”，多數場合中強調“聚焦文化旅游產業”。2020年，旅游業務營業收入連續第二年超過了地產業務。

??業績發布會上，姚軍為接下來的公司發展節奏定下基調，表態2021年的華僑城將是穩健的、穩中有升的。談及長遠規劃，他描繪了華僑城的終極目標，即“朝著世界一流的大型文化旅游企業集團方向努力。”

??經營現金流回正

??2020年，華僑城呈現了可圈可點的業績指標。

??全年實現營業收入818.68億元，歸母凈利潤126.8億元，分別同比增長36%、3%；簽約面積465.06萬平方米，簽約銷售額1051.54億元，分別較上年同期增長了分之84.5%、21.96%，躋身千億地產陣營。

??以收定投、加速去化等降杠桿手段下，“三道紅線”指標成功“保綠”，期末凈負債率73.3%，剔除預收賬款的資產負債率70%，現金短債比為2.2，短期償債能力較強。

??通過綜合運用發債、REITs、權益融資等工具，實現融資989.87億元，平均融資成本4.48%，較2019年下降8個BP，處于同行業較低水平。

??經營性凈現金流212.19億元，同比增長509%，經營現金流自2016年以后首次由負轉正。

??這與往年的情形有所不同。業績發布會上，公司財務部總監葉肖紅給出注解：“2016年以后公司進入跨越式發展時期，在整體資產規模大幅跨越的情況下，經營現金流作出了一定的犧牲。目前拓展的大量優質資源率陸續進入銷售周期，使經營性現金流得到改善，戰略轉型站穩了腳跟。”

??作為緊跟頂層設計步伐的央企，站在“十三五”規劃收官與“十四五”規劃開局的節點，華僑城在業績會上做了一次階段性回顧，將2016年至2020年定義為“跨越式”發展階段。期間總資產規模年均復合增長率32%，營業收入年均復合增長率達21%，利潤總額年均復合增長率25%。2020年華僑城每10股派息4元，給予了近5年來最慷慨的分紅。

??梳理公司布局痕跡，現金流轉正的背后，華僑城一邊加速去化、一邊投資縮量。

??過去一年，華僑城在拓儲上采取了收縮性戰略。2020年累計獲取土地項目25個，新增土地面積494萬平方米，計容建筑面積1033萬平方米；與之對比，2019年其新增土地47宗,新增土地面積625萬平方米,計容建筑面積1208萬平方米。無論項目數量還是面積，2020年新增土地儲備低于往年。

??為了降低土地成本與投資風險，合作開發成為了華僑城的慣用形式。去年新增25個項目中，合作項目15個，合作開發建筑面積741萬平方米，占比72%。典型項目包括與湖北交投合作打造的襄陽華僑城奇幻度假區、襄陽生態城項目；聯手漳州市角美軌道交通投資公司合作開發漳州角美龜山站項目。

??“項目合作及建設方面。公司各事業部通過內外部強強聯合，在踐行央地合作、降低土地成本及投資風險、加快項目周轉方面均獲取了良好的效果。”業績發布環節，投資管理部總監汪文進介紹地產業務的運營策略，“去年華僑城還全力推進現場工程進度，保障項目工期一年，比如合肥空港項目與成都青百江項目，均實現單年拿地、開工、銷售及回款。”

??事實上，華僑城回籠現金的過程中，“以量補價”成為了另一種市場解讀聲音。按照2020年華僑城465萬平方米的簽約面積、22623元/平方米的銷售單價計算，去年的銷售均價約為22610元/平方米，較2019年下降了33%。

??密集的資產出售也成為華僑城繞不開的話題。年報披露，2020年華僑城的重大資產及股權出售項目，包括以11.5億元對價出售北京華僑城出租商業公司，為上市公司貢獻的凈利潤占凈利潤總額的比例3.57%。另出售襄陽文城實業發展、重慶悅嵐兩大公司股權，各實現投資收益為6.38億元、3.35億元，為上市公司貢獻凈利潤占凈利潤總額4.06%、2.13%。

??馮文紅表示：“股權轉讓是公司加快周轉的一個具體舉措之一。公司采取了多種方式加快項目周轉速度，一方面通過房地產業務的運營能力、優化產品結構以及實施跟投等舉措來提升運營效率；另一方面，公司會將部分項目與業內優秀的企業建立戰略合作聯盟，通過合作開發、股權轉讓等多種方式實現項目的快速周轉。未來的發展過程中，我們仍會通過股權轉讓的方式來加快項目的周轉速度。”

??不過，無論是出于處置不良資產的目的還是加快周轉，上述資產出售總歸帶來了真金白銀，華僑城在資本結構上也進一步優化。

??2020年公司有息負債總額1414.58億元，較年初增加237億元，但結構更加健康，其中短期借款及一年內到期非流動負債占比從29.74%下降至19.14%，短期償債風險下降，資金借貸周期與項目的開發周期更加匹配。

??成本管控方面，2020年公司管理費用、銷售費用、財務費用的“三費”費用率為12.4%，較2019年同期下降0.7個百分點，費用管控效果明顯。

??堅定不移聚焦文旅產業

??聚焦文旅旅游產業多年，華僑城在在這一板塊的業績指標逐漸有了說服力。2020年，公司旅游業務營業收入連續第二年超過地產業務。

??去年華僑城實現營業收入818.68億元，兩大主業中，旅游業務綜合收入達到431.75億元，占總營收的52.74%；房地產業務收入372.39億元，占總營收的45.49%。

??業績會上，投資者讓管理層定位未來華僑城是一家怎樣的企業，姚軍坦言華僑城的終極目標是“朝著世界一流的大型文化旅游企業集團方向努力”。

??他在談及投資方向時重申：“華僑城始終堅持而且將來會依然堅定不移地堅持聚焦文化旅游產業。文旅產業是華僑城三十幾年來的核心競爭力，也是品牌影響力，是華僑城在行業內最具影響的一大板塊。”

??不過，從利潤率看，華僑城兩大板塊盈利水準仍有差距。2020年，旅游業務毛利率42.02%，較2019年提升了1.39%；受調控及大環境因素影響，房地產業務毛利率59.32%，較2019年下跌15個百分點；盡管近年房企毛利率普遍下降已是不爭的事實。但從華僑城的業務板塊分化看，旅游依舊不比地產“賺錢”。

??但文旅產業對華僑城的經營起到了軸心作用，公司近年拿地開發大多圍繞文旅項目進行，“文旅綜合用地”也為其成本管控提供背書。2020年獲取的土地項目中，有23個項目以底價或接近底價摘牌，降低了拿地成本，綜合開發優勢明顯。

??與之匹配的，華僑城在拿地布局上表現出明顯的區域分化。盡管華南、華東地區是目前華僑城的銷售主力，并在2020年貢獻簽約和回款金額超過80%，但其新近的投資布局有中西部轉移的傾向，去年華僑城中西部區域的權益拿地金額占總權益拿地金額的37.52%。截至2020年底，公司4244萬平方米的土地儲備面積中，中西部區域的土地儲備的比例達57.29%，其中成都、襄陽和武漢三座古城土地儲備量最大，分別占華僑城總土地儲備的13.32%、12.00%、7.52%，匹配公司“文化+旅游+城鎮化”戰略。

??接下來的投資區域，華僑城重點放在長三角、珠三角、長江經濟帶、粵港澳大灣區、成渝及西安城市圈。“另外，我們比較關注優質的文旅資源重點項目。在這些方面，我們在投入的控制上和投資強度上都會有適當傾斜。”姚軍表示。

??文旅行業的復蘇與發展前景，亦是業績會上投資者的關注點。被問及國內文旅行業有何變化，姚軍表示，華僑城A的旅游項目、旅游景區感受到了市場的反彈。“所以我們希望在這樣一個形勢下能夠抓住機遇。”他解釋到，“從供給側方面說，我們覺得自駕游、近距離的周邊游、康養旅游在加速增長；另一個特別明顯的變化是互聯網服務、數字化服務，企業方面更注重利用互聯網給游客提供服務。”

??華僑城方面透露，2020年，華僑城旗下24家景區、24家酒店、1家旅行社、4家開放式旅游區共接待游客4282.5萬人次，恢復至2019年的82%。接下來，華僑城將從戰略布局、規劃、設計、產品、經營、團隊建設、IP的豐富、資本運作等幾個方面尋找差距。預計到“十四五”末，全國建成的歡樂海岸項目將超過10個，另有在建項目10余個。