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【編者按】在物企IPO浪潮下，它們仍隱身房企背后，或積極籌劃，或蓄力深耕。它們規模幾何，股東是誰？樂居財經起底系列，挖掘“隱形物企”的成長故事。本期關注眾安物業。

??連續三年落入仙股陣營，眾安集團有些坐不住了，從“我們股價被嚴重低估”的呼喊，已落到對旗下資產的梳理，而開洗的第一張牌便放在了商管領域。

??2月4日早間，眾安集團發布公告稱，眾安間接全資附屬公司眾安智慧生活服務有限公司（簡稱“眾安服務”）以1.05億元，收購中國新城市(01321.HK)旗下浙江潤州、杭州眾宏及余姚眾力的全部股權。

??被收購的3家公司主要在浙江提供商管服務，重點是它們是中國新城市在商管領域的全部業務，而中國新城市又是眾安集團旗下的另一個上市平臺。

??此次眾安集團轉挪旗下資產的并購動作，從表面上看，是將中國新城市的商管業務進行剝離，同時也剝奪了其在中國從事任何物業管理業務的權利，而背后流露出的是，掌舵人施中安在物管領域布局的另一個心思。

??物企上市熱潮不減，而商管又是近來遞表物企殺入資本市場的新武器，施中安從上市已有6年之久的中國新城市掏出商管業務，將其裝入剛成立不到2個月的眾安服務，或許他也想借著風勢將眾安物業推入上市。

??有意思的是，并沒有將商管業務打包放入已成熟的眾安服務控股集團有限公司（簡稱“眾安控股”），而是用新瓶裝舊酒，施中安想單推商管，還是選擇物業+商管的模式，尚難從當前的行跡中看出。不過，在眾安服務注冊成立8天之后，眾安控股的實控人、最終受益人均有變更。

??PE2.6倍與7.5倍之差

??為了收購這三家商管公司，眾安集團在今年1月14日專門注冊成立了眾安服務，通過該公司來形成對商管業務的管控，而并非將其打包放入旗下已經成熟的眾安控股。

??樂居財經了解，眾安服務由眾安管理有限公司（簡稱“眾安管理”）100%控股，而眾安控股則由眾安集團有限公司100%直接控股，在1月22日經過變更之后，實控人現為眾安置業（中國）有限公司（簡稱“眾安置業”），最終受益人為眾安置業、盧建國。

??而這三家商管公司，浙江潤州、杭州眾宏及余姚眾力原在中國新城市旗下，中國新城市主要從事商業物業的開發，2014年從眾安集團旗下分拆獨立上市，目前眾安集團持有其63.88%的股權，施中安間接持有其38.54%的股權。

??經過此次收購，浙江潤州、杭州眾宏及余姚眾力從中國新城市旗下，收歸到眾安服務麾下，成為了眾安集團的全資附屬公司。

??單從現在的分工來看，眾安服務承攬商管，成立12年的眾安控股承擔物管。

??為什么沒有將商管放入已成熟的眾安控股，而要新成立一個公司單管？對于其中的緣由，有業內人士分析，或存在對住宅物業和商管物業服務體系差異的考量，也不排除眾安集團想要借助新成立的眾安智慧服務直接分拆物業板塊上市的可能，只是先行一步將商管業務裝進去。

??這從眾安服務的經營范圍也能看出些許端倪，樂居財經從工商資料獲悉，眾安服務經營范圍中“物業管理”放在第一位，其次為商業綜合體管理服務，此外還有家政服務、停車場服務、人工智能行業服務等。

??而此次騰挪商管業務，眾安集團花費的代價并不低。

??并購公告顯示，浙江潤州、杭州眾宏及余姚眾力三家商管公司2020年前三季度的凈利潤分別為372.7萬元、484.6萬元、196.7萬元；2019年全年的凈利潤分別為410.1萬元、814.2萬元、171.8萬元。

??三家商管公司2019年凈利潤合計為1396.1萬元，以1.05億元的并購金來算，并購PE約7.52，與2020年上半年平均11倍并購PE相比并不算高。不過，對于眾安集團卻算是一筆“高價”買賣。

??相比較而言，眾安集團目前的PE值僅為2.63，處于低位，此前施中安就曾感嘆公司股價被低估，呼吁投資者理性審視公司價值。

??據眾安集團最新半年報顯示，2020年上半年，集團物業管理服務產生的收入約為1.196億元，凈利潤并未公布，但2019年百強物企凈利潤均值就已達9112.37萬元，由此可見，整合商管理業務也是形勢所迫下的自尋他法。

??不過，就眾安物業現有的收入和規模，若要進入資本市場壓力不小。眾安物業官網顯示，目前其在管建筑面積超1200萬平方米，仍屬于“蚊型”物企。

??淪為仙股多年

??在公告次日的2月5日收盤，眾安集團漲1.75%，收報0.29港元/股，于下一個交易日3月8日，再度上漲3.45%，此后幾日在波動中呈上升趨勢。

??商管業務的轉挪，或起到了提振眾安集團股價的效用，但依然沒能將眾安集團從仙股的陣營中拉出來。

??2007年11月13日，眾安集團在香港聯交所成功上市，當日收盤價2.495港元/股，上市即巔峰，此后便一路震蕩下滑。

??在資本市場上的表現相較當年卻并無起色，自2017年底起便成為仙股，始終未超過1港元/股，多在0.3港元/股徘徊，上市至今跌幅達87.38%。

??“眾安集團疏于對資本市場的運作，導致其股價毫無波瀾。”對于眾安集團股價走勢，有人這么分析道。

??4年歷經4任CFO

??股價無起色、估值被低估，并非一蹴而就，而放眼每個企業其中原因各不相同，而這些是首席財務官（CFO）繞不開的必答題。

??眾安集團淪為仙股多年，集團的CFO也在不斷更換，4年歷經4任CFO。2021年1月29日，游德鋒辭任了眾安集團CFO一職，結束了其在眾安集團將近三年的職業生涯。

??接任的是48歲的彭向輝，此人在地產行業鮮有耳聞，據公告介紹，其擁有超過10年于多家不同行業的香港及海外上市公司擔任高級財務管理職務的經驗，畢業于香港理工大學理學士、文學士及企業融資碩士學位，并于香港中文大學取得法律博士(JurisDoctor)學位，現為英國特許公認會計師公會資深會員(FCCA)。

??市場人士解讀，該舉動或是眾安集團有意在資本市場重新發力。

??而這也并非是眾安集團第一次的CFO變動，2017年到2021年，眾安集團經歷了4任首席財務官。

??2017年1月1日，在眾安集團履職將近10年的林友耀正式辭任CFO，2017年2月20日陳漢雄接任CFO，據介紹，其擁有超過24年的會計、財務管理、企業融資及審核經驗。只不過，履新不到一年，陳漢雄于2018年1月8日辭任。

??在陳漢雄任職期間，眾安集團股價攀升至近幾年的最高點，一度達到1.25港元/股。

??2018年3月28日，游德鋒接任CFO。彼時42歲的游德鋒剛剛從中梁地產辭任CFO一職，其履歷頗豐，擁有從事房地產及建筑業近20年的經驗。

??任職公告稱，游德鋒長期負責上市公司資本市場方面的工作，積累了行業內非常豐富的財務管理與資本運作經驗。

??在中梁地產之前，游德鋒曾就職于綠地香港控股有限公司，長達16年之久，歷任該公司下屬公司財務經理及財務總監、集團財務總監、首席財務官及執行董事等職位。在更早前，還曾任職于中國保利集團華中總公司。

??不過游德鋒的入局，未能挽回眾安集團的仙股頹勢。游德鋒也未能在眾安集團度過“三年之癢”，離職的原因，眾安集團公告表示因規劃個人事業發展，未透露更多。

??企業財務官的更換在地產圈尤為常見，此前有業內人士分析，一般情況下，更多是資金本身遇到了一些困難與問題，不能滿足企業當下的快速擴張、高周轉、風險管控、負債管理等需求，至少證明這些方面的壓力很大。