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??“三年登陸資本市場”這是2019年初海倫堡物業提出的規劃。

??邁入2021年，站在所規劃3年的臨界點上，海倫堡物業已初步搭建好上市版圖，正在注入其新的物管新戰略：市場化和科技創新。

??1月28日，海倫堡物業CEO陳耀輝著一身藏藍色格子西裝，出現在了海倫堡物業與杭州海康威視數字技術股份有限公司（簡稱“海康威視”）簽約儀式的現場。

??一頭干凈整潔的頭發顯然是精心打理過的，從簽字到交換簽約本再到合影留念，陳耀輝的喜悅之情溢于言表。

??海康威視作為以視頻為核心的智能物聯網解決方案和大數據服務提供商，正是陳耀輝科技創新計劃下智慧物業的有力協助和支撐者。

??去年12月12日的《2020美好生活服務創新峰會》上，陳耀輝對海倫堡物業接下來的發展方向給出了明確的定位，“我們這樣正在轉型的企業、中等規模的企業，新戰略當中就兩條：第一條，盡快市場化；第二，科技創新。”

??“未來2-3年，物業公司登陸資本市場是非常好的窗口期，也可能是窗口期的尾巴。”陳耀輝對物業風口的預判，或許是海倫堡物業新戰略規劃的關鍵考量。

??“早起”的海倫堡物業，能否抓住窗口期順勢進入資本市場？

??剝離地產 轉入香港公司

??關于赴港IPO，太多的關注點都在母公司海倫堡身上，海倫堡物業上市的消息幾乎沒有，其實，董事長黃熾恒隱秘鋪路物業上市已有一年多了。

??去年2月，海倫堡物業就初步完成了上市前的股權架構搭建，只是一年多的時間，招股書還沒來，頗有“起個大早，趕晚集”的意味。

??反觀今年年初在港交所遞表的新希望物業，股權變動不到5天，1月13日招股書已擺上港交所；1月28日遞表的中駿物業，1月15日左右，旗下物管品牌主體公司廈門世邦泰和物業管理有限公司（簡稱“世邦泰和”）劃歸到香港公司——中盛管理有限公司（簡稱“中盛”），不到半個月，招股書也已經出現在了港交所。

??海倫堡物業籌謀上市的想法，最早應該起于2019年12月。

??時間來到2019年，第二次提交上市申請的海倫堡，11月初再次呈現“失效”狀態。接連兩次的上市受挫后，彼時57歲的海倫堡創始人、董事長黃熾恒沒有急于進行下一次的沖刺，而是“另辟蹊徑”尋求其他突圍機會。

??他有意將雞蛋放在不同的籃子里，這一分散風險的籃子正是他旗下的物業板塊海倫堡物業。在海倫堡二次上市申請失效后的一個月，海倫堡物業便走上了剝離地產之路。

??2019年12月7日，黃熾恒為海倫堡物業引入了一家香港公司宇浩發展有限公司（簡稱“宇浩發展”）。

??在此之前，海倫堡物業的股東架構很垂直，由廣州市增航企業管理有限公司（簡稱“增航管理”）直接100%控股，增航管理的上一級控股公司是廣州市蕊航企業管理有限公司（簡稱“蕊航管理”）。

??海倫堡控股集團有限公司（簡稱“海倫堡”）正是通過蕊航管理間接持有海倫堡物業100%股權，海倫堡目前由黃熾恒持股97.4%、其兒子黃博文持有2.6%。

??回到這家香港公司宇浩發展，其成立于2019年3月28日，它通過注資30.93萬元，持有增航管理3%的股份。由此，蕊航管理的100%股份得到稀釋，對增航管理的持股比例減至97%。

??經過這一次股東之變，海倫堡物業的直接控股股東增航管理，也就從單一股東持股，變成兩個股東分持，蕊航管理持股97%，宇浩發展持股3%。

??兩個多月后，海倫堡物業的股東再次發生變化。2020年2月23日，蕊航管理退出，將手中97%的全部控股權轉讓，接手的是廣州市海匯企業管理有限公司（簡稱“海匯管理”）。

??海匯管理背后也是一家香港公司，其由輝冠發展有限公司（簡稱“輝冠發展”）100%控股。資料介紹，輝冠發展是一家于2019年4月在香港成立的公司。

??經過兩次變動，海倫堡物業變成了由兩家香港公司最終控股，即輝冠發展和宇浩發展，兩者分別持股97%和約3%，這也意味著，海倫堡物業正式剝離了地產母公司海倫堡。

??這種從地產分離、引入香港公司的現象，與不少之前分拆物業上市的地產公司操作路徑相似。業內人士也曾分析，引入香港公司，或是在為實現境外上市創造條件和便利，這些股權騰挪，也是搭建上市架構前所要做的準備。

??路勁陳耀輝加入 商管未在新增范圍

??曾在路勁物業擔任CEO的陳耀輝，兩年前加入海倫堡物業。他的加入，也是黃熾恒為物業板塊注入的新力量。

??陳耀輝為人很謙虛，在行業之間交流經驗時，他從不吝嗇于贊美頭部物企對整個行業的貢獻和價值，并虛心求教。或許正是這種謙虛務實的性格，讓他贏得了海倫堡創始人黃熾恒的信賴，將海倫堡物業托付給他打理。

??陳耀輝具體何時入職海倫堡物業，或許能從工商變更中得知一二。據路勁物業工商變更信息顯示，2018年8月陳耀輝退出了該公司法人以及董事長職務，而據其相關描述，或是在2018年下半年入職海倫堡物業。

??細數陳耀輝在海倫堡物業的時間，不過兩年之久，相對于陳耀輝20年的物管經驗來說，并不算長。在來海倫堡物業之前，陳耀輝曾在路勁物業擔任CEO，目前其在海倫堡物業也同樣擔任CEO。

??入職第二年，也就是2019年12月7日，在海倫堡物業的直接控股股東增航管理，引入宇浩發展的同一天，陳耀輝加入了增航管理董事行列。不到一年，即2020年10月22日，其職位從董事上調為董事長，以增航管理董事長的身份，對海倫堡物業的實控權也在增加。

??海倫堡官網介紹，目前海倫堡主要分為三大業務集群：住宅物業、商業物業和創意科技園，其中，商業物業單獨成行。在“物管+商管”打包上市漸多的當下，不知有著海樂世界、海樂城及海樂薈三大商業品牌的海倫堡會不會也有此打算？

??去年7月，海倫堡物業對經營范圍進行變更，從原來的簡單的三項業務：物業管理、中介服務、停車場服務，擴增了至少40多項，不過，樂居財經從中并沒有看到“商業管理”這項。

??據了解，目前，海倫堡物業合約面積為4000萬平方米，和2020年上半年上市物企在管面積中位數5000萬平方米相比，還存在一定差距。

??對于資本市場的態度，海倫堡物業CEO陳耀輝在去年5月26日的“2020中國房地產及物業上市公司測評成果發布會”上有過明確表示，“2019年初，我們提出了登陸資本市場的三年規劃。”

??按此時間來看，2019年初剛好也與海倫堡物業開啟股權騰挪的時間節點基本吻合，如果以三年為期，2022年或是海倫堡物業登陸資本市場之年。

??已經搭建好上市雛形的海倫堡物業，會在什么時候向資本市場發起沖鋒尚未可知。不過，關于如何“強身健體”，擴大市場份額，陳耀輝給出了自己的答案，“一是通過收并購增加市場份額；二是立足深耕區域，實行有效的項目拓展。”

??正如陳耀輝所說，未來2-3年，物業公司登陸資本市場是非常好的窗口期，也可能是窗口期的尾巴。眼下，留給陳耀輝和海倫堡物業沖擊資本市場的時間沒剩太多。