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??頂著“地產二代”的光環(huán)，景業(yè)名邦（HK:02231）的掌舵者陳思銘，于去年年底，帶領著公司登上了港股市場。

??在這個躍動的資本舞臺，他有了較大的發(fā)揮空間，然而企業(yè)的一舉一動，也都能引發(fā)人們的猜想。

??10月27日，景業(yè)名邦發(fā)布公告，大概意思為，其通過一系列的關聯交易，在全資子公司廣州意濃與金科股份旗下的廣州金科，兩者的合資公司廣州景譽之上，增設另一控股公司（廣州鑫澤），據此進行架構重組。

??樂居財經了解，廣州景譽對應的項目，為今年7月14日，景業(yè)名邦聯手金科，以底價10億元拿下的廣州增城中新鎮(zhèn)坑貝地鐵站南側地塊，彼時成交樓面價為10381元/平方米。

??該宗地塊出讓面積為32110平方米，規(guī)劃建設用地面積32110平方米，容積率3.0，建筑面積96330平方米，用地類型為二類居住用地(R2)。

??此次項目架構調整之中，股權往來交錯，稍顯復雜；但通過層層穿透，或許就能明白景業(yè)名邦的用意所在。

??加一道“保險”

??廣州意濃在景業(yè)名邦的業(yè)務布局中，有著重要的地位，也具有特殊的意味。

??2014年，景業(yè)名邦以1.39億元的代價收購廣州濃意，獲得了首個住宅物業(yè)開發(fā)項目景業(yè)荔都；自此，景業(yè)名邦一直從事住宅物業(yè)的開發(fā)及品牌推廣。

??換言之，將廣州意濃攬至麾下之后，景業(yè)名邦才真正開始業(yè)務的拓展歷程；目前公司的多個項目，也都是透過廣州意濃持有。因此，眼下的交易事項，自然也要落到它的身上。

??今年10月11日，廣州意濃與廣州金科訂立細則，同意成立廣州鑫澤，注冊資本為5000萬元，兩者分別持有其51%、49%股權；以收購及持有廣州景譽的全部股權。

??10月27日公告稱，廣州鑫澤與廣州金科正式訂立股權轉讓協議；據此，廣州鑫澤以2450萬元，收購廣州金科持有的廣州景譽49%股權。與此同時，在另一項協議中，廣州鑫澤還收購了廣州意濃持有的廣州景譽51%股權，代價為現金2550萬元。

??總體來說，7月，廣州意濃與廣州金科聯合拿地，并成立廣州景譽，對其直接控股；但這番交易操作后，子公司變成孫公司，二者通過廣州鑫澤間接控制廣州景譽。

??交易完成后，廣州鑫澤及廣州景譽，均仍為景業(yè)名邦附屬公司，且其財務資料將繼續(xù)于公司財務資料綜合入賬。繞了一圈，對于項目的權益仍然不變，景業(yè)名邦的意圖在哪？

??IP Global中國區(qū)首席經濟學家柏文喜，對樂居財經表示，同一旗下的公司股權變動，一般是出于資產或者業(yè)務整合目的。

??景業(yè)名邦通過自己旗下子公司的股權變更，在子公司與自身之間再增加了一個公司，有可能是出于資本與業(yè)務整合目的，將該子公司整合于新增加的那一層公司，以便于管理與運作。

??不過，也有可能是出于與該子公司風險隔離目的，而增加這一層架構；因為有限責任公司，通常可以用來實現具體業(yè)務層面的子公司與母公司之間的風險隔離。

??資料顯示，廣州景譽成立于2020年7月22日。根據未經審核財務報表，它于2020年9月30日的資產總值及資產凈值，分別約為5.505億元及4970萬元；期間產生虧損凈額為28.6萬元。

??在房地產調控基調持續(xù)的當下，合作開發(fā)項目，是房企分散風險、促進資金周轉的慣用路徑。但合作形成后的具體運轉，顯然也要費一番思量。陳思銘憑借此舉，除了便于管理與運作之外，還畫出一道“安全線”。

??不過，也有業(yè)內人士對樂居財經透露了另一種猜想：此次新設立的公司，有可能將景業(yè)名邦與金科深度捆綁，以便做大廣州這片區(qū)域，后續(xù)在這家公司之下，與廣州景譽并行，可能會有更多子公司，也就是有更多的合作項目。

??7月份，聯手金科競得了增城中新鎮(zhèn)坑貝地鐵站南側地塊之后，陳思銘欣喜之情溢于言表，他表示集團投得增城坑貝地塊，標志著集團成功進軍新領域，積極開拓新市場，推動業(yè)務向前發(fā)展。

??截至今年半年度，景業(yè)名邦以廣州為中心的大灣區(qū)土儲占比為54%；或許正因為陳思銘對區(qū)域的“重視”，才會費盡周折，促成上述項目架構調整的形成。

??土儲考量

??眾所周知，陳思銘是雅居樂集團副主席陳卓賢之子。景業(yè)名邦上市當天，陳卓賢、陳卓林等雅居樂陳氏家族五兄弟，悉數到場，為其站臺。現場，陳思銘坦言不會被“家族標簽”而困擾。

??有雅居樂做背書，景業(yè)名邦的管理團隊、發(fā)展資源皆有著落。

??據招股書披露，除陳思銘外，董事會的其他成員都有雅居樂的任職背景。比如，廣州意濃、廣州景譽的法定代表人薛雙有，他現為景業(yè)名邦的執(zhí)行董事兼副總裁，但曾于雅居樂任職，擔任區(qū)域總裁。

??除此之外，景業(yè)名邦執(zhí)行董事兼公司副主席劉華錫、執(zhí)行董事兼財務中心總經理韋妙嫦、總裁鄭紅、副總裁吳新平等人，也都有雅居樂的任職履歷。

??今年年初，在媒體見面會上，劉華錫回應景業(yè)名邦和雅居樂關系時表示，兩者都是公平競爭的同時面對市場的上市房企，在很多方面都有競爭和合作，比如海南清水灣，綠城也在，富力也在，當然也不排除跟雅居樂合作。

??登上由一些合作資源筑成的“高臺”，站在雅居樂一幫老臣的肩膀上，陳思銘更能夠抽出精力，著眼于公司的業(yè)務、土儲層面。

??景業(yè)名邦將自身定位為“生態(tài)人文地產發(fā)展商”，在城市周邊獲取土地項目，利用自然資源、景觀風貌，向買家兜售住宅；在生意場上，它主要打造改善型住房、第二套住房或度假屋。

??即使陳思銘表態(tài)不會刻意強調規(guī)模，但在土地儲備的擴充上，景業(yè)名邦還是有著較強的訴求。招股書中，它就已提及“不斷投入可用資金以維持我們的營運，例如擴大我們的土地儲備及開發(fā)優(yōu)質物業(yè)”。

??然而，截至2020年中期，景業(yè)名邦在10個城市共擁有32個物業(yè)項目，土儲備約400萬平方米；與上市之際相比，僅增加了100萬平方米。

??為了加快擴儲的速度的體量，景業(yè)名邦還借用了發(fā)債之力。3月5日，景業(yè)名邦宣布發(fā)行于2021年到期金額為1.5億美元的7.5%優(yōu)先票據。其所得款用途就在于，收購或開發(fā)物業(yè)項目、為現有債務進行再融資等。

??該月底，景業(yè)名邦就通過公開拍賣的方式，以總代價5.08億元投得云南騰沖市共9幅地塊。九幅地塊均位于曲石鎮(zhèn)，屬騰沖市以北曲石度假旅游生態(tài)圈，整體計容面積可達100.6萬平方米。

??它將把上述地塊開發(fā)精品旅居度假項目， 此前它已在騰沖落地景業(yè)高黎貢小鎮(zhèn)項目。

??除了招拍掛之外，景業(yè)名邦還在舊改領域尋找生存空間。它未來三年內計劃在廣州的番禺、南沙、黃埔、增城、從化，以及佛山多個行政區(qū)內部署12-15個項目，整體規(guī)劃體量約400萬方，目前已經簽約了6個項目。

??今年上半年，景業(yè)名邦的合約銷售總額約為10.90億元，同比減少9.8%，總銷售面積約為10萬平方米，同比增長1.0%。如今新增的土儲，將為業(yè)績帶來怎樣的加持，還需要它證明自己。