??導讀：       

??銷售穩健增加，全國化布局穩定推進顯成效，財務仍有優化空間。

??【銷售規模穩步增加，華東貢獻首次超過西南】2020年上半年，金科及其投資的公司實現全口徑合約銷售金額約868億元，同比增長了6.3%，高于TOP20房企平均0.19%的增長率，完成了全年2200億元銷售目標的39.5%。上半年銷售回款達到了846億元，回款率高達97%；華東地區的銷售額貢獻首次超過了西南地區（包括重慶），全國化布局效果顯現。

??【大幅增加二線城市拿地，區域布局更加平衡】2020年上半年新增土地建筑面積1370萬平方米，新增土地總價546億元，企業在二線城市的拿地占比大幅提升至45%，繼續保持較為積極的拿地態勢。金科2020年上半年增加了在長三角地區的投資力度，全國化布局持續穩定推進，總土儲布局結構更加合理，各大區域的占比漸趨平衡。

??【成本控制有所加強，歸母凈利同比增長40%】上半年金科實現營業收入303.06億元，毛利率則同比降低了4.35個百分點至25.95%，主要是因為營收占比較高的西南地區和華東地區的毛利率同比大幅降低。上半年實現歸母凈利潤36.15億元，同比增長39.58%，凈利率14.05%，同比提升了1.92個百分點，主要原因在于對合聯營企業的投資收益同比由負轉正以及企業的成本控制有所優化。

??【授信額度充足，財務結構結構仍有改善空間】截至2020年中，金科的持有現金為367.62億元，較于期初略微增長了2.2%，現金短債比則較于期初略微下降至1.01，現金能覆蓋短期負債；凈負債率為124.62%，仍有改善空間。剩余銀行授信額度在2020年中為1263.42億元，三家評級機構也上調金科的主體信用評級至AAA，有助于維持企業資金鏈穩定。

??【分拆金科智慧服務上市，推動“四位一體”發展戰略】金科在2018年底正式提出了“四位一體”的發展戰略，將民生地產開發、科技產業投資運營、文化旅游康養以及生活服務四大板塊作為未來的重點發展方向。金科智慧服務在6月29日正式向港交所遞交了上市申請，在上市之后有望借助香港資本市場的力量加速發展，有利于集團“四位一體”協同發展戰略的推進。

??1銷售

??銷售規模穩步增加

??華東貢獻首次超過西南

??2020年上半年，金科及其投資的公司實現全口徑合約銷售金額約868億元，同比增長了6.3%，高于TOP20房企平均0.19%的增長率，完成了全年2200億元銷售目標的39.5%。合約銷售面積則達到了860萬平方米，同比增長了2.5%，銷售面積仍然位居行業前列。此外，金科在2020年上半年實現的銷售回款達到了846億元，回款率高達97%，相比于2019年全年的銷售回款率提高了10個百分點。

         從銷售金額的區域分布來看，上半年金科在華東地區的銷售額為371.79億元，對集團的銷售額占比達到了43%，首次超過了西南地區（包括重慶），企業近年來不斷推進的全國化布局效果明顯，對于大本營地區的依賴降低，有利于降低單一市場波動帶來的風險。

       從近年來金科銷售規模的增速來看，企業銷售規模的增長主要與其持續加大開工力度有關。2016年開始連續幾年的新開工面積增速都保持在70%以上，為企業銷售規模發展打下了堅實的基礎，也使得2017-2019年間企業每年銷售增速都超過了50%。2020年上半年金科新開工面積為1200萬平米，僅完成了全年計劃的三分之一，一方面是因為疫情帶來的影響，下半年企業將繼續加大開工施工力度；另一方面，隨著企業規模的進入新的階梯，未來新開工面積不太可能持續爆發式增長。

??2投資

??大幅增加二線城市拿地

??區域布局更加平衡

??2020年上半年金科新增土地建筑面積1370萬平方米，同比減少了10.45%，新增土地總價546億元，同比增長了29.23%，主要原因在于企業上半年在二線城市的拿地占比由2019年上半年的26%大幅提升至45%，拿地均價因此同比提高了44.4%至3987元/平米。 

??從地塊權益來看，金科在2020年上半年的新增土儲建面權益占比為69.9%，相比于2019年的64.1%略有增加。整體來看金科在通過合作進行規模快速擴張時仍然需要適當增加項目的權益比例，來維持銷售規模和營收增長的平衡。

        在區域分布方面，金科繼續堅持以國家城市群發展戰略為導向，聚焦“三圈一帶”、“八大城市群”等重點城市進行深耕發展。相比于2019年，2020年上半年金科在大本營成渝城市群的拿地占比降低了10%，轉而主要增加了在長三角地區的投資力度，使長三角的新增土儲建面占比大幅提高了15個百分點，企業對于長三角地區的重視程度明顯提高，全國化布局持續穩定推進。

       截至2020年中，金科的總土儲中重慶地區的面積占比降至25.11%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北以及其他地區占比分別達到24.94%、15.89%、16.66%、8.03%、4.41%、4.96%，布局結構更加合理，各大區域的占比漸趨平衡，這就更加有利于企業分散市場風險，更加健康穩定發展。

       截至2020年中，金科土地儲備可售建面約為7413萬平米，相較于年初增加了10.79%。按照金科在2020年的銷售目標規模計算，這些土儲足夠滿足企業超過3年的開發，較為充足。

      3盈利

??成本控制有所加強

??歸母凈利同比增長40%

??2020年上半年金科實現營業收入303.06億元，同比增長16.09%，主要來自西南、華東和華中三個區域，其中西南區域的營業收入為184.92億元，占比高達61.02%，華東區域的占比也達到了21.13%。而在毛利率方面，上半年企業的毛利率同比降低了4.35個百分點至25.95%，主要是因為營收占比較高的西南區域和華東區域的毛利率分別為26.84%和17.1%，同比降低了3.63和2.19個百分點，企業在積極擴張的同時也要注意盈利平衡。 

??金科在2020年上半年實現凈利潤42.59億元，同比增長34.48%；歸母凈利潤36.15億元，同比增長39.58%，凈利率14.05%，相比于2019年中提升了1.92個百分點。金科能夠在毛利率下降的同時提升凈利率的主要原因有兩點，一是對合聯營企業的投資收益同比由負轉正，達到了5.84億元；二是由于企業的成本控制有所優化，銷管費用率相比于2019年中降低了2.11個百分點至6.98%，有較大的進步，未來需要繼續保持。

??4償債

??授信額度充足

??財務結構仍有改善空間

??截至2020年中，金科的持有現金為367.62億元，較于期初略微增長了2.2%，現金短債比為1.01，現金能覆蓋短期負債。與此同時，2020年中金科的凈負債率為124.62%，未來仍需要繼續優化財務結構。 

??2020年上半年末金科的剩余銀行授信額度為1263.42億元，同時中誠信、聯合評級、大公國際三家評級機構也上調金科的主體信用評級至AAA，體現了資本市場對企業的看好。在房企融資環境預期將長期保持收緊的背景下，未雨綢繆的授信額度、資本市場的認可以及強力的銷售回款都是對企業資金鏈穩定有力的保證。

??5多元化

??分拆金科智慧服務上市

??推動“四位一體”發展戰略

??金科在2018年底正式提出了“四位一體”的發展戰略，將民生地產開發、科技產業投資運營、文化旅游康養以及生活服務四大板塊作為未來的重點發展方向。作為“四位一體”協同發展戰略的重要組成，金科智慧服務在6月29日正式向港交所遞交了上市申請。從企業招股書來看，截至2019年底金科智慧服務集團已進入了全國115個城市，服務754個項目，合同管理面積2.46億平方米。與此同時，金科智慧服務的收入也穩定增加，2019年實現營業收入23.28億元，同比增長52.74%。金科智慧服務上市之后有望借助香港資本市場的力量加速發展，有利于集團“四位一體”協同發展戰略的推進。