公司 2020-09-14 09:12:10 來源：樂居財經(jīng)
??“李嘉誠又要出走了？！”
??9月伊始，在各企業(yè)披露中期財報的節(jié)點，業(yè)界傳出這樣一則消息。
??李嘉誠麾下的長江實業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱為“長實集團(tuán)”）擬出售位于北京、上海的兩處物業(yè)，總價約500億人民幣。而據(jù)香港經(jīng)濟(jì)日報消息，長實集團(tuán)對此回應(yīng)：“市場上很多人對我們的項目感興趣，不代表我們需要出售相關(guān)資產(chǎn)。”
??近10年來，李嘉誠在內(nèi)地相繼拋售了廣州西城都薈廣場、東方匯金中心、北京盈科中心、重慶大都會等數(shù)十億級別項目。
??而長實集團(tuán)最近一次出售內(nèi)地資產(chǎn)，是在今年7月，以約78億元，向禹洲集團(tuán)及成都瑞卓置業(yè)各持股50%的合資公司出售了成都南城都匯項目。
??市場對長實集團(tuán)的動態(tài)，似乎總顯得“風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵”。實際上，李嘉誠在近10年來，頻頻拋售內(nèi)地資產(chǎn)，購入海外項目。另一方面，又投身公益，捐資助學(xué)。兩級口碑之中，釋放出的信號，引商界揣測。
??●內(nèi)地土儲占總土儲90%
??從長江實業(yè)近期披露的年中期報告來看，內(nèi)地地產(chǎn)依然是長實集團(tuán)的重要資產(chǎn)組成部分。
??上半年，長實集團(tuán)已確認(rèn)物業(yè)銷售收入為194.84億元港幣（2019年同期，為192.32億元港幣）。其中，香港地區(qū)占6116百萬港元，同比2019年同期下跌約61%。內(nèi)地為10929百萬港元，環(huán)比同期增約219%、海外為2439百萬港元，同比增1776%。
??年中報顯示，長實集團(tuán)香港物業(yè)銷售收益較2019年同期減少，但已被內(nèi)地較高的物業(yè)收益所抵消。而在內(nèi)地，市場總體則較為平穩(wěn)，并于2020年7月23日，完成了南城都匯的住宅和商業(yè)單位及停車場的銷售。
??值得注意的是，本期間內(nèi)，內(nèi)地的銷售額突破至百億港元，銷售收入同比大增超20倍。
??年中報顯示，內(nèi)地出售的高逸尚城，帶來了重大收益。除此之外，香港Sea to Sky、愛海頌，及內(nèi)地的東莞逸豪庭、廣州翠逸莊園和上海御沁園等，預(yù)計各項目竣工及銷售確認(rèn)時帶來溢利收益。
??此外，內(nèi)地土儲依然是長實集團(tuán)的重要發(fā)展矩陣。
??在土儲方面，內(nèi)地土儲占集團(tuán)總土儲的90.2%。截止至中期結(jié)算日，長實集團(tuán)擁有可開發(fā)土儲約9200萬平方尺，其中500萬平方尺在香港，8300萬平方尺（約922萬㎡）在內(nèi)地及400萬平方尺在海外。
??●長實的“慢周轉(zhuǎn)”
??李嘉誠土地開發(fā)的“慢周轉(zhuǎn)”模式，一直被業(yè)界所詬病。
??與合生創(chuàng)展前期的”慢周轉(zhuǎn)“模式相似，長實集團(tuán)的土地開發(fā)周期高于一般企業(yè)的水平。然而，合生創(chuàng)展一般將自留開發(fā)。而長實集團(tuán)，則是將大量土地轉(zhuǎn)讓出售。因此，也被業(yè)界詬病為 “低買高賣”。
??據(jù)樂居不完全統(tǒng)計，李嘉誠旗下企業(yè)及公司在2013年至今，相繼在內(nèi)地轉(zhuǎn)手?jǐn)?shù)十個項目，攬金超560億元人民幣。此外，還有部分香港的資產(chǎn)，及其他行業(yè)公司股份，涉及金額超千億元。
??轉(zhuǎn)手即翻倍，是李嘉誠旗下企業(yè)銷售資產(chǎn)備受爭議的核心。
??以2019年售賣給融創(chuàng)的大連西崗項目為例，李氏企業(yè)在2011年拿下這塊大連市中心商住地時，總價為19億元。8年之后，李嘉誠以40億元總價將這個還未完工的項目賣給了孫宏斌，轉(zhuǎn)手便賺取了超20億的差價。
??而最近一次出售的項目是位于四川成都的南城都匯商住項目，該項目涵蓋第1至8期住宅及商業(yè)單位以及停車場。最終，約78億元人民幣作價出售給禹州集團(tuán)和成都瑞卓置業(yè)的聯(lián)合體公司。該項目是李嘉誠麾下的和記黃埔于2004年，以總價約21億元拿下。歷經(jīng)16年，差價達(dá)57億元。
??●廣州，被李嘉誠拋下了嗎？
??在長實集團(tuán)近年披露的報告中顯示，其近年來發(fā)展的物業(yè)項目囊括中國內(nèi)地、中國香港、新加坡、英國等地，其中內(nèi)地所占項目最多，約有7個。而內(nèi)地項目中，則是廣州項目最多，約有2個。這不得不回溯起，廣州曾是長實集團(tuán)地產(chǎn)發(fā)展的重要陣地之一。
??90年代時期，內(nèi)地房地產(chǎn)建設(shè)突飛猛進(jìn)，但卻缺資金、缺經(jīng)驗、缺技術(shù)。由于港商具有雄厚的資金實力和項目經(jīng)驗，于是，便涌現(xiàn)出一大批內(nèi)地港商合作項目，例如全國第一個商品房項目便是此類操作的結(jié)果【回顧：40歲的東湖新村，從700元/㎡到5.5萬元/㎡】。
??李嘉誠進(jìn)入廣州的首個項目，便由此而來。當(dāng)時，廣州正在修建地鐵一號線，其中地鐵上蓋的黃沙地塊被和記黃埔拿下，并與長實聯(lián)合開發(fā)。那宗黃沙地塊便是如今的逸翠灣小區(qū)及西城都薈項目。2005年，黃沙地塊正式動工。
??2008年，逸翠灣以12000元/㎡價格高價入市。與此同時，作為商業(yè)配套的西城都薈項目卻遲遲沒有開業(yè)。并且還陷入了招商難、主力店撤場的困境。在2012年底，西城都薈終于迎來開業(yè)，但不少商鋪卻空置。
??此后，西城都薈遭遇轉(zhuǎn)手，被和記黃埔以5.78億元轉(zhuǎn)讓給基匯資本及摩根士丹利房地產(chǎn)基金，2017年，該公司又以總價40.65億元將其轉(zhuǎn)讓給香港領(lǐng)展。
??據(jù)不完全統(tǒng)計，長實集團(tuán)在廣州的地產(chǎn)投資及其關(guān)聯(lián)項目有廣州黃沙地鐵站上蓋西城都薈項目（已出讓）、黃埔廣州國際玩具禮品城（佳兆業(yè)接手）、荔灣黃沙大道的逸翠灣、增城的逸翠莊園、番禺的珊瑚灣畔等項目。
??目前，長實在廣州的在售住宅項目有御湖名邸及逸翠莊園。
??御湖名邸位于黃埔金坑森林公園內(nèi)，定位高端，目前在售建面約437㎡三層大宅，總價873萬元/套起。據(jù)銷售資料顯示，項目戶戶配有六人私家電梯連貫各層。
??而逸翠莊園則是位于增城荔城，在售建面約188㎡類獨棟別墅，毛坯均價約20000元/㎡。
??值得注意的是，御湖名邸項目于1995年4月進(jìn)行土地出讓，但有部分物業(yè)至2020年方取得預(yù)售證，時隔25年。逸翠莊園項目于2005年12月拿地，部分物業(yè)于2019年9月方竣工，至2020年才領(lǐng)取預(yù)售證。
??時至今日，當(dāng)年的地產(chǎn)大咖，如今在廣州僅剩2個項目，這樣的李嘉誠，失去影響力了嗎?
??這要談起長實集團(tuán)旗下全資附屬公司和記黃埔（以下簡稱“和黃”）。1979年，長實集團(tuán)以6.93億港元從匯豐銀行手中，接下了香港英資四大洋行之一的和記黃埔，從而奠定了李嘉誠成為商業(yè)大亨的席位。
??長江和記事業(yè)與和記黃埔已于2015年6月完成業(yè)務(wù)重組及合并。和記黃埔囊括的的產(chǎn)業(yè)有港口及相關(guān)服務(wù)、通訊、地產(chǎn)、零售、能源等。其中，知名連鎖品牌屈臣氏、知名醫(yī)藥品牌白云山和黃中藥，便是和黃旗下的品牌，從屬于李嘉誠麾下。
??在地產(chǎn)發(fā)展之初，港商翹楚在內(nèi)地開辟項目眾多。時至今日，霍英東、李嘉誠等人仍有項目在廣州，有趣的是，霍英東早年在南沙灣拿下的地塊項目時，南沙仍是一片荒蕪。而數(shù)十年之后，南沙灣轉(zhuǎn)眼迎來高光時刻，土地拍賣更是達(dá)到封頂價。
而李嘉誠目前在廣州的項目，一個在增城，一個在黃埔，都是打銷售“持久戰(zhàn)”的項目。購房者直言：“房子看的是區(qū)位、環(huán)境、戶型，不會因為李嘉誠，或者某一個港商的背書去購買。”
??如今，巨頭，依然是巨頭。但對于廣州地產(chǎn)而言，李嘉誠的地產(chǎn)光芒，似乎已然不再耀眼。
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