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??“風雨欲來風滿樓，盡管‘靴子’沒有正式落下來，但下半年融資收緊已成大概率事件。目前，我們集團內部要求是下半年加強銷售回款，保證現金流，少拿地不拿貴的地。”8月25日，北京一國有房地產企業財務經理徐鳴在接受中國房地產報記者采訪時表示。

??盡管傳了近一周的“三道紅線” “地產債不能按照全額度發新還舊”等消息沒有最終落在紙面上，但8月20日，一場齊聚了住房城鄉建設部、人民銀行、銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會、多家房企的座談會，還是將劍指向了房企融資。

??會議消息稱，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

??對此，諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙在接受本報記者采訪時表示：“此次會議釋放出的重大信號是房企融資端，也證明‘三條紅線’并不是空穴來風。”這也意味著房企融資的環境發生改變，不再是之前的“拆東補西”，實現企業自身的穩增長將成為重中之重。

??TOP10房企凈負債率兩極分化

??此次傳聞中最為挑動企業神經的莫過于“三道紅線”：紅線一、剔除預收款后的資產負債率大于70%；紅線二、凈負債率大于100%；紅線三、現金短債比小于1倍。

??也就是說，之前杠桿使用越多的，未來融資越困難。根據此前媒體報道，根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋，以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。如果三道紅線全部命中，開發商的有息負債就不能再增加；踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過 5%；踩中一條，增速不得超過 10%；一條未中，不得超過 15%。

??在這三個指標中，最為敏感的是凈負債率，資料顯示，凈負債率=（有息負債-現金余額）÷凈資產，也稱凈借貸比率，直接反應著各家房企的杠桿使用率。

??如果以2019年銷售排行榜TOP10房企作為觀察對象，那么可以發現，在這十家房企中，凈資產負債率數據相差不多，大多徘徊在80%上下，但凈負債率數據卻分化嚴重。

??以2019年年報數據為計算標準，TOP10房企中，凈負債率最低的是新城控股，16.36%，但新城控股2019年的這一數據多少與其“黑天鵝”事件后一系列賣賣賣有關。除去新城控股這一特殊案例，凈負債率最低的是華潤和是萬科，凈負債率分別為31.63%和34.84%，而幾乎年年銷售額位居榜首的碧桂園，凈負債率也僅為46.45%。

??然而這TOP10的巔峰席位中，也有人連踩三道“紅線”，分別為中國恒大（以下簡稱恒大）、融創中國（以下簡稱融創）、綠地控股（以下簡稱綠地）。其中，位居銷售排行榜第四位的融創凈負債率最高，為172.27%，短債比為0.93，資產負債率為84.15%；位居第三位的恒大凈負債率為161.13%，短債比0.6，資產負債率為82.74%；位居第六位的綠地控股凈負債率為156.67%，短債比0.76，資產負債率為82.81%。

??“目前看到的還只有上市公司數據，一些沒有公開財報數據的，凈負債率超100%的也不在少數，其中也不乏一些國企央企。”上海地產研究院研究員陳碩表示。在他看來，一些企業雖然從財報數據看，凈負債率是低于紅線的，但很多是采取的“明股實債”的方法，最常見的是發永續債。

??永續債也被稱為“資本鴉片”，其優勢是名義上是“債”，但卻可以計入權益，在持續為企業輸血的同時，可以優化財務報表，降低凈負債率。但缺點是一般永續債都會設有“利率跳升機制” 贖回條款，會大量侵蝕企業利潤。

??風雨欲來風滿樓

??“靴子”會不會落地？

??同策研究院資深分析師王豐表示：“根據我們與多家金融機構溝通，目前針對房地產融資’三道紅線’盡管沒有出臺正式文件，但房地產融資限制確實已經開始執行。”他表示,目前房地產信托增量處于較低水平，根據房地產信托業協會數據，2020年第一季度，房地產信托余額為2.58萬億元，較2019年2季度高位明顯下降3500億元規模。

??如果落地會對頭部房企影響幾何？

??以融創2020年中期財務數據顯示，按照網傳行業融資新規方式統計，第一項剔除預收款后的資產負債率，融創2020年中期數據約為82%，低于假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為149%，超過100%的閾值標準；第三項當期短債比約為0.47倍，低于1倍的標準。

??如果網傳規則為真，則融創三項指標超出閾值，有息負債規模年增速不得增加。對此，貝殼研究院高級分析師潘浩表示：“如果‘融資新規’落地，那么意味著融創需要在資本結構優化與降低負債水平方面做出更多動作。”

??對中小房企會影響幾何？

??“樓市下半年銷售壓力明顯加大，近期找我們融資的項目中，在建工程項目占比很大，而且很多是拿了預售證但去化難，開發貸又到期了。近一周時間，開發商對融資成本接受度有所提高，此前一直談不下來的前融業務也順利起來。”西政資本方面表示。

??同時，他也認為下半年融資成本大概率會上漲。融資收緊會導致中小開發商融資需求越來越強烈，但8月20日最高人民法院正式發布新修訂的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》，明確當前民間借貸利率的司法保護上限為15.4%（LPR的4倍），且民間借貸所涉的利息、違約金、其他費用之和也不得高于15.4%，新規對地產前融業務多少會有影響，未來中小房企融資難度和成本也會相應增加。