公司丁祖昱 2020-08-12 09:00:44 來源：丁祖昱評樓市
??2020年上半年，房地產市場走出深V曲線。
??百強房企銷售業績自2月份跌入谷底，3月迅速反彈拉升，4月同比轉正后至7月百強房企銷售業績同比進一步提升至25.7%。1-7月，累計業績規模同比增長2.7%，是自年初以來累計業績增速首次轉正。
??往年7月一直是銷售淡季，但受疫情影響，今年市場整體推案節點后移，房企在7月的銷售力度并沒有松懈。
??展望下半年，根據以往經驗約60%的貨值會集中在下半年推售。而今年受疫情影響上半年開工進度滯后，下半年作為房企搶收業績的關鍵期、供應量可能進一步加大。同時，受惠于相對寬松的貨幣政策環境，預計下半年房地產市場仍具韌性，成交有望保持在較高水平。
??在行業見頂信號明顯，業內競爭進一步加劇，各梯隊分化、集中度持續升高的當下，千億房企在融資、拿地等資源的獲取上優勢更加明顯，因此持續搶占市場份額，追逐千億也成為房企的共同訴求。
??01
??競爭加劇，三十強房企陣營最穩固
??自2016年銷售面積同比增速達到峰值22.5%以來，已經連續三年下滑，行業規模探頂，房企發展空間不斷壓縮。至2019年，隨著“房住不炒”的政策持續貫徹，全國商品房銷售面積增速只實現了0.1%的增長。在“穩”字當頭的大方向下，趨緩的規模增長意味著行業天花板已經顯現，因此房企發展空間被壓縮，擴容壓力變大。
??圖：2000-2019年全國商品房銷售面積及增速
數據來源：國家統計局，CRIC整理
??從目前來看各梯隊名單已逐步成型，三十強房企陣營最穩固。2015年至2019年，碧桂園、萬科、恒大等7家房企已連續5年占據榜單TOP10。
??對比2018年和2019年百強房企，僅有11家不同，相比2016年的變動減少了近半。各梯隊房企名單逐步成型，預計隨著市場進一步發展，行業結構將更加穩定。
??從梯隊陣營來看，2019年TOP30房企陣營最為穩固，同比變動率僅為6.7%，即使內部競爭激烈、你追我趕，但對外形成了一道難以突破的天然屏障。同時，覆蓋了2019年全部千億房企的TOP40隊伍排名同比變動率也不大，這從另一個角度說明了超千億銷售的房企能夠較為安全地維持40強的行業地位。
??表：2015-2019年TOP100房企分梯度行業排名同比變動率
數據來源：CRIC整理
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??規模仍是訴求，千億房企增至35家
??千億陣容逐步壯大，2020年將突破35家。自2010年千億房企陣營迎來第一員萬科，到2019年隊伍已壯大至35家，碧桂園、恒大、萬科三家房企的合約銷售更是超出了6000億元。從他們首次突破千億的時間來看并非連續分布，在2011、2014和2015年沒有新晉千億房企，出現了斷層。
??但隨著競爭和分化的加劇，頭部房企表現漸入佳境，2016年開始連續兩年均新增了5家千億房企，在2018年更是增加了13家千億房企。
??對比下，2019年新晉千億數量“腰斬”，但在行業規模見頂的背景下仍有6家房企奪得千億稱號，延續了2017年的節奏。
??據統計，截至2020年6月，已有13家房企銷售額超千億，在疫情影響下比2019年同期還多出一家，預計在下半年加速去化回款的節奏下，全年千億房企總數能進一步增加。
??圖：分年度新增千億房企數量（單位：個）
數據來源：CRIC整理
??03
??龍頭房企較早注重保持行業領先地位
??從2010年萬科達千億以來，截止2019年末達到的千億共有35家，其中2010-2017年實現千億的房企有16家，2018年和2019年這兩年期間達到千億的房企共有19家，雖說更多房企比之前更加注重發展質量，但對于接近千億的房企來說，進入千億行列仍為其重要目標之一。
??從企業實現千億的增速來看，2017年及以前進入千億行列的企業，在實現千億前的復合增長率總體高于實現千億后兩年的復合增長率，16家房企在達千億前兩年的平均復合增長率達到43%，達千億后兩年的復合增長率為33%。
??2018年達到千億的房企，其達千億當年的同比增速也是都高于千億后一年的增長率。
??2019年新增千億企業的當年平均增長率為28%，高于TOP100的行業平均增長率6.5%。
??可以說，房企在沖刺千億的前一兩年普遍執行高速擴張的方式促規模，達到較高的規模后開始尋求更穩定的增長保持行業地位是一個趨勢。
??雖然大部分企業是在達千億前一兩年甚至當年才開始發力，但萬科、保利、中海、恒大和碧桂園，在達到千億前提前3年已經開始提高業績增速。
??此外，綠地、恒大、華潤、融創和世茂房地產這5家房企的千億后兩年的復合增長率仍高于前兩年，這五家房企保持高速增長主要是由于其戰略目標并非只是千億，而是保持行業地位，或者進入行業前十的位置，因此多年保持高速增長。
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??深耕或拓展均可助推千億
??從房企的平均單城市產能來看，35家房企在達到千億當年的平均的單城市產能為31.7億元。
??實現千億房企的布局策略有顯著的差異，可以簡單總結為拓展型和深耕型，且兩大布局策略的企業單城市產能存在近10億/城/年的差距。
??我們把當年平均產能高于40億的12家房企劃分為深耕型企業，如華夏幸福和濱江集團千億當年的平均單城產能在百億左右，兩家企業的進駐城市分別只有10城和12城，為典型的深耕型企業。
??平均單城市產能低于30億元的23家房企可以定義為拓展型房企，恒大集團布局范圍廣，以量取勝，千億當年的城市數量達到125家，平均單城產能為8億元，為典型的拓展型企業。
??圖：千億房企破千億當年城市數量和單城市產能
數據來源：企業年報，CRIC數據
??平均單城產能超過40億的房企主要為深耕型企業，進駐城市數量較少，平均為26個城市，且在達到千億當年平均有3個城市單城產能率先突破百億。此類深耕企業先在本地扎根達到一定的規模之后，再慢慢對外擴展。
??從深耕型房企的城市共性來看，除去房企起家的城市，如龍湖起家重慶，華夏幸福起家廊坊，首開起家北京等，大多數單城破百億的城市都為一二線城市。
??市場容量整體較大，同時房企競爭較為溫和的城市，房企進駐后快速實現單城破百億目標的機會較大。
??這類城市在市場容量方面表現突出，商品住宅成交量大，有較廣的購房客群基礎，近些年表現為人口流入和城鎮化規模擴大，人口持續增帶來持續的購房需求；同時，由于市場開放程度更高，頭部房企勢力不是很強且未形成大型的本土勢力，進駐風險較小。成都、上海、西安、杭州、重慶、青島等均屬于這一類城市。
??表：深耕型房企千億當年產能破百億城市
??備注：祥生衢州、臺州接近百億；金地上海、武漢接近百億??數據來源：企業年報，CRIC數據
??拓展型企業基本布局超40城，其中非省會地級三四線城市成其擴張主力。目前已有21家拓展型房企基本布局均超40城，如果計算平均數的話，其平均進駐城市數量達到60城，布局城市數量是深耕型企業的3倍。
??超過80城的房企有4家，分別為恒大、碧桂園、中梁和奧園，這四家房企布局廣泛，平均單城市產能不到15億元。
??擴展型企業可以分為兩類，第一類是碧桂園和恒大這些龍頭房企，碧桂園和恒大在2013年達到千億，這類走全國化路線的房企由于一二線城市市場競爭激烈以及政策壓力，提前布局三四線市場，受益于三四線城市的成交放量，憑借搶先布局均衡發展的優勢取得了不錯的業績。
??第二類中梁這類后起之秀則是通過快速擴張城市，小體量項目快周轉來達到業績擴張。其從2016年開始走出浙江大本營，多布局環一二線的三四線城市，且其2017年多數項目占地面積都在10萬平方米以下，所以這些項目能夠快速投入開發建設并推出，也為中梁“快進快出”的戰略提供了支持。
??表：典型拓展型房企三四線城市布局情況
數據來源：企業年報，CRIC數據
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??7家房企今年有望沖擊千億
??根據CRIC《2020年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》數據，我們對新晉千億房企做一個簡單的預測。
??預測的依據主要有三個：
??第一是通過假設房企上下半年企業銷售金額相同來判斷全年可能沖擊千億的房企；
??第二是假設企業全年的業績增速與上半年銷售增速相同，來判斷全年能否沖擊千億；
??第三是根據企業業績會上披露的全年可售貨值數據，按照60%的去化率推算企業全年業績能否突破千億。
??經過篩選我們判斷2020年，龍光集團、新力地產、禹洲集團、中駿集團、卓越集團、建發房產、以及合景泰富均有希望在20年沖擊千億。
??表：2020年有望新晉千億房企（單位：億元）
??備注：龍光集團、新力地產、建發房產及卓越集團采用CRIC《中國房地產企業售TOP200排行榜》數據，其他均為企業公告??
數據來源：CRIC整理
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??千億規模后，梯隊內依然挑戰重重
??雖然千億是多數房企的訴求，且千億已經成為了天然護城河。但是在千億陣營內，競爭依然激烈。從數據我們可以發現，達千億后企業排名增速放緩，排名下降的房企數量增多。
??行業地位方面，由于2010年達千億房企和2019年達千億房企本身并不在一個量級，這里為了統一用企業千億前后的排名變化情況來考察其行業地位的變化。其中29家在2019年前達到千億的房企中，達到千億當年有5家行業排名下降，而在達到千億后一年有8家房企行業排名下降。
??在2019年達到千億的房企中，千億當年只有1家行業排名下降，而2020年上半年有3家排名較2019年末下降。
??從行業排名也可以看出，企業大多在沖刺千億時銷售擴張步伐更大，而躋身千億后只要稍有松懈其排名依然會面臨挑戰。千億是保證領先的首要目標，但是如何在實現千億后保持地位的穩固，房企還需要做更長期的布局和考量。（來源：丁祖昱評樓市）
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
