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??7月31日，上海楊浦區(qū)有一宗住宅用地競(jìng)價(jià)入市，經(jīng)93輪競(jìng)價(jià)，來自北京的金隅以總價(jià)69.2億元擊退招商金融街、九龍倉和龍光等5家房企競(jìng)得地塊，樓面價(jià)85764元/平方米，溢價(jià)率38.32%。

??有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，此次金隅在上海高價(jià)拿地，意在拓寬在上海的產(chǎn)品線以及提升品牌形象。此前，金隅只在2014年、2018年在上海郊區(qū)嘉定拿過地塊。

??“在土拍現(xiàn)場(chǎng)，金隅顯示出志在必得的氣勢(shì)，不停地舉牌，”接近本次地塊出讓的張明（化名）稱，金隅在上海只有兩個(gè)項(xiàng)目在嘉定，“一家品牌房企在一個(gè)區(qū)域內(nèi)沒有地了，還是很尷尬的。”

??一位地產(chǎn)央企投資口人士分析認(rèn)為，這么高的地價(jià)，金隅不可能單純出于品牌的考慮，利潤是第一位。金隅拿這宗地，一是戰(zhàn)略深耕的需要；二是看好核心地段，以前在嘉定的兩個(gè)項(xiàng)目，位置較遠(yuǎn)，這次拿下楊浦區(qū)是想在城市豪宅領(lǐng)域有所突破；三是在目前的北上深一線城市，核心地段的拿地競(jìng)爭都比較激烈，這次發(fā)力上海，也是金隅積極擴(kuò)張一線城市的表現(xiàn)。

??首進(jìn)上海市區(qū)

??7月31日的土拍一舉刷新了上海楊浦區(qū)最高樓面價(jià)紀(jì)錄，該地塊折合樓面價(jià)為85764元/平方米，若綜合考慮5%保障房以及土地稅費(fèi)，樓板價(jià)估算超過93000元/平方米。

??金隅在上海的項(xiàng)目并不多，品牌知名度也不高。2014年首入上海后，這家房企只在郊區(qū)嘉定拿過兩宗宅地，分別是金隅大成郡、金隅金成府，都是剛需盤。此次拍地是金隅首入上海市區(qū)。

??張明表示，以如此高的樓面價(jià)拿地，金隅已經(jīng)沒有多少利潤的空間，周邊品質(zhì)比較的二手房價(jià)格也就在八九萬元/平方米左右。而且，“目前上海對(duì)樓市的管控還是比較嚴(yán)格的，金隅客觀上已經(jīng)失去了提升利潤的主動(dòng)權(quán)。”

??“地塊所在的位置距離地鐵口有六七百米，只是因?yàn)榭拷兄行牡年P(guān)系，但不論是配套還是區(qū)位，只能說具備相應(yīng)的功能，并沒有非常突出的優(yōu)勢(shì)，”張明認(rèn)為。

??2014年7月，金隅股份旗下的北京金隅大成開發(fā)有限公司以26.8億元競(jìng)得上海嘉定菊?qǐng)@新區(qū)地塊，溢價(jià)率48.25%；2018年12月，金隅全資子公司取得上海嘉區(qū)徐行鎮(zhèn)兩塊國有建設(shè)用地使用權(quán),項(xiàng)目用地面積4.03萬平方米，成交總價(jià)為11.62億元。

??有市場(chǎng)人士認(rèn)為，金隅在上海的項(xiàng)目，哪怕在偏于一隅的嘉定，三年也能回籠60億元。上述金隅2014年拿下的地塊，金隅大成郡項(xiàng)目2016年-2018年連續(xù)三年銷售額均在嘉定位列前茅。

??上述央企人士表示，以同為一線城市的北京為例，樓面價(jià)超過7萬的分鐘寺競(jìng)爭同樣很激烈，但金隅即便參加拿下的可能性也不大，因此它把目光投向上海。“畢竟北京是金隅大本營，而且今年已經(jīng)有所斬獲，包括海淀安寧莊的自有用地建共產(chǎn)房和朝陽區(qū)望京花家地西里的商業(yè)辦工項(xiàng)目。”

??公開資料顯示，金隅集團(tuán)的歷史，可以追溯到1955年，從北京市建材工業(yè)局逐步演變和成長壯大，截至目前，已經(jīng)分別在港股和A股上市，是全國第三大、世界第五大水泥產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。除水泥外，新型建材和房地產(chǎn)開發(fā)是另兩大主營業(yè)務(wù)。

??但作為主營業(yè)務(wù)之一，金隅集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長幅度并不明顯。2019年公司房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入222.08億元，同比增加0.28%；累計(jì)合同簽約面積117.47萬平方米，同比增加5%，其中商品房累計(jì)合同簽約面積101.35萬平方米，同比基本持平。而其2016年房地產(chǎn)板塊營收即為184.49億元，從營收來看，近年來金隅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長緩慢。

??待解的地王

??此次拿下上海楊浦區(qū)的高價(jià)地，金隅集團(tuán)是在走曾經(jīng)走過的舊路。

??2016年是全國“地王”層出不窮的一年。當(dāng)年10月26日，金隅集團(tuán)以57.5億元總價(jià)攬入天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)三宗住宅用地，一度引發(fā)了廣泛關(guān)注。

??其中，3號(hào)地塊成交總價(jià)18.4億元，成交樓面價(jià)31498元/平方米，溢價(jià)率約為476%；4號(hào)地塊成交總價(jià)為19.5億元，樓面價(jià)為31751元/平方米，溢價(jià)率為485%；5號(hào)地塊總價(jià)為19.6億元，樓面價(jià)為32528元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)521%。

??至今將近4年時(shí)間過去，天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)地塊仍未有明確的入市消息。

??2016年，除了天津，金隅還在合肥以45億總價(jià)拿下包河區(qū)總價(jià)地王，地塊溢價(jià)率295.26%。

??2019年年報(bào)顯示，截至2019年末，金隅集團(tuán)短期借款、應(yīng)付票據(jù)、一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)約為595.13億元，而其在手貨幣資金為213.25億元，不能覆蓋其短期債務(wù)。

??金隅集團(tuán)目前面臨的負(fù)債壓力問題或始于2016年。2016年年報(bào)顯示，截至2016年末，公司總負(fù)債約為1454.88億元，同比激增約64.27%，其中有息負(fù)債約為806.06億元，同比激增約101.32%。

??金隅集團(tuán)管理層曾對(duì)其布局策略作出解釋，“這些城市拿地成本盡管高一些，毛利率低一些，但通過‘短、平、快’的模式，安全性會(huì)更高。”

??其在2019年年報(bào)中也表示，公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面以“快銷售、快回款”為策略，在較為低迷的市場(chǎng)環(huán)境中主動(dòng)作為，下沉營銷工作，制定優(yōu)化措施，強(qiáng)力組織實(shí)施，保障現(xiàn)金流安全。 但其“快周轉(zhuǎn)、快回款”策略之下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長緩慢也是擺在眼前的事實(shí)。

??7月16日披露的2020年半年度業(yè)績預(yù)告顯示，預(yù)計(jì)期內(nèi)歸屬上市公司股東的凈利潤為12億-16.5億元之間，同比下降 61%-46%；扣非凈利潤為8億-11.5億元之間，同比下降 67%-52%。

??“受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目中，保障房占比增加較多，且本期商品房結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率較低，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)板塊營業(yè)收入及毛利水平同比降幅較大。”金隅集團(tuán)方面稱。

??受益于國企屬性，金隅集團(tuán)融資成本并不高。6月11日，金隅集團(tuán)擬發(fā)行20億元公司債券，發(fā)行期限為5年，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，該公司債券票面利率僅3.24%；此前的4月22日，金隅集團(tuán)發(fā)行了2020年度第一期中期票據(jù)，期限為3年，計(jì)劃發(fā)行總額為15億元，發(fā)行利率為3.45%。

??8月4日，金隅集團(tuán)也迎來最新的人事變動(dòng)，北京海淀區(qū)區(qū)長曾勁履新金隅集團(tuán)黨委書記，并提名為董事長人選。