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??善于經(jīng)營的他，眼光一直很獨到，穿梭在買與賣之間，融創(chuàng)中國(01918.HK)仍有充裕現(xiàn)金。

??分拆物業(yè)上市，最初并不在孫宏斌的計劃中。2015年他曾表示是，現(xiàn)在還看不到轉(zhuǎn)型需要，仍看好房地產(chǎn)行業(yè)，分拆物業(yè)上市很荒唐。

??不過，此一時彼一時，物業(yè)已不是之前房產(chǎn)企業(yè)的“雞肋”，而成了“香餑餑”

??風(fēng)來了，想不飛都難。物業(yè)股受到資本青睞，頭部房企分拆物業(yè)上市早已不是新鮮事，今年更是扎堆涌入港股。

??今年5月，融創(chuàng)中國的股東大會上，汪孟德透露，融創(chuàng)服務(wù)今年有安排上市的計劃。接下來的兩個月內(nèi)，傳聞融創(chuàng)服與機構(gòu)對接，準備上市的消息便不斷。

??8月6日晚的一紙招股書，算是給傳聞一個官方回應(yīng)。不到3個月的時間，融創(chuàng)服務(wù)已做好進入港交所的前期準備。

??孫宏斌沒有忘記跟隨自己的功勛老將。據(jù)招股書，上市后，融創(chuàng)執(zhí)行董事汪孟德、曹鴻玲，獨立非執(zhí)行董事王勵弘將擁有一定數(shù)額的融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)，但具體持股比例尚未公布。

??增值服務(wù)占比過半

??增長快，是融創(chuàng)服務(wù)分拆上市的底氣。

??“超16年的發(fā)展，獲認為中國增長最快的大型領(lǐng)先物業(yè)管理服務(wù)商。”招股書中這樣形容融創(chuàng)服務(wù)。根據(jù)中指院的統(tǒng)計，融創(chuàng)服務(wù)2019年的整體增長率為104.5%，排名行業(yè)第一。

??放眼近三年，融創(chuàng)服務(wù)增長的確迅猛。

??2017年—2019年，融創(chuàng)服務(wù)分別實現(xiàn)收入11.11億元、18.41億元及28.27億元，年復(fù)合增長率為59.5%；利潤分別為4300萬元、9830萬元及2.69億元，年復(fù)合增長率為150.7%。

??融創(chuàng)的物業(yè)服務(wù)最早可追溯到2004年，先后在天津、重慶成立物業(yè)管理公司，開始提供物業(yè)管理服務(wù)。

??最開始的功能僅僅是作為融創(chuàng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的配套服務(wù)，隨著融創(chuàng)中國地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速進階，融創(chuàng)物業(yè)的規(guī)模隨之快速擴大。

??招股書中提到，融創(chuàng)物業(yè)形成全國八大區(qū)域、五大（京、津、滬、渝、杭）核心城市的戰(zhàn)略布局，并啟動集團化的管理模式。

??截至2020年5月31日，融創(chuàng)服務(wù)合約建筑面積增至2.27億平方米，物業(yè)項目達635處，包括 405處住宅物業(yè)及230處非住宅物業(yè)，在管建筑面積總量1億平方米，覆蓋中國26 個省、自治區(qū)及直轄市的78個城市。

??“融創(chuàng)物業(yè)的規(guī)模、這兩年提升的能力和水平都做得非常扎實。”正如此前融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德所說，融創(chuàng)服務(wù)的在管建面中，86.2%位于中國的一線及二線城市。

??據(jù)介紹，融創(chuàng)服務(wù)的主要業(yè)務(wù)分為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三大板塊。

??三大業(yè)務(wù)同頻增長，增值服務(wù)增長尤為亮眼，已露出趕超物業(yè)管理服務(wù)，擔(dān)綱收入主力的苗頭。

??非業(yè)主增值服務(wù)比重從2017年的47.2%，升至2019年的55.6%，以15.72億元成為2019年收入的重頭；社區(qū)增值服務(wù)雖占比不足4%，但近三年也是一路飛漲，從不足1億元，增至2019年的1.07億元。

??增值服務(wù)瓜分了物管服務(wù)的比重。2017年—2019年物業(yè)管理服務(wù)比重持續(xù)下降，從2017年的51.7%減少至2019年的40.6%，以11.48億元居于2019收入亞軍之位。

??相較而言，增值服務(wù)的毛利率遠遠高于物管服務(wù)，2019年非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)的毛利率達到34.8%、34.6%，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率雖從2017年的1.6%一路增至2019年的11.8%，但仍落后于增值服務(wù)。

??也正是高毛利率增值服務(wù)比重的加大，推高了融創(chuàng)服務(wù)的毛利率整體水平。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，毛利率分別為21%、23%及25.5%。

??清空借款

??與大多數(shù)從地產(chǎn)分拆出的物業(yè)相似，融創(chuàng)服務(wù)的在管面積主要來源于融創(chuàng)集團。

??截至2019年末，超九成收入都由融創(chuàng)集團開發(fā)的物業(yè)所供給，外拓項目收入貢獻尚不足1%。

??招股書中提到，目前，融創(chuàng)中國擁有融創(chuàng)服務(wù)100%權(quán)益。待建議分拆及上市完成后，融創(chuàng)中國預(yù)期將擁有融創(chuàng)服務(wù)不少于50%權(quán)益，而融創(chuàng)服務(wù)將仍為融創(chuàng)中國的附屬公司。

??這意味著，未來，融創(chuàng)中國仍將會繼續(xù)給融創(chuàng)服務(wù)輸送面積。

??不過，融創(chuàng)服務(wù)有意拓展第三方項目。

??2019年11月，整合成都環(huán)球世紀；2020年5月，收購開元物業(yè)管理，使得合約建面增加超1億平方米，從3月31的的1.69億平方米增至5月31日的2.27億平方米。

??這從提前鎖定未來收入的合約負債也可以看出來。2017年—2019年，來自第三方的合約負債比重一直在九成以上，分別為1.81億元、2.75億元、5.22億元，2020年前三個月，第三方已達4.95億元，幾乎逼近去年全年。

??收并購方面，孫宏斌很會權(quán)衡全盤資金的流動。

??今年6月15日，融創(chuàng)服務(wù)向一家銀行借入770萬元的款項，用作一般營運資金。不過，15天之后，融創(chuàng)服務(wù)就將此筆借款歸還。截至遞表之前，融創(chuàng)服務(wù)無任何銀行融資、未償還借貸資本。

??然而，歸還貸款并沒有影響現(xiàn)金的充裕度。

??截至2019年底，融創(chuàng)服務(wù)在手現(xiàn)金10.9億元，同比大增193%。2020年一季度末，現(xiàn)金增至18.22億元，3個月內(nèi)增幅高達67.2%。

??樂居財經(jīng)了解，現(xiàn)金流大增主要源自股東注資。2020年一季度末，股東注資12.26億元，融資現(xiàn)金流凈額回正并大增至12.2億元。同時，經(jīng)營現(xiàn)金流及投資現(xiàn)金流凈額分別為-3.1億元、-1.9億元，三大現(xiàn)金流合計凈增7.25億元。

??上市籌謀

??融創(chuàng)分拆物業(yè)上市的聲音，早在2019年就開始了。

??傳言起于融創(chuàng)的一則人事變動。2019年9月，融創(chuàng)將老將曹鴻玲推上融創(chuàng)服務(wù)集團總裁的位子，熟諳財務(wù)的她進入融創(chuàng)服務(wù)，業(yè)內(nèi)紛紛猜測，融創(chuàng)在為分拆物業(yè)上市準備了。

??根據(jù)官網(wǎng)介紹，融創(chuàng)服務(wù)業(yè)態(tài)涵蓋高端住宅（別墅及城市豪宅）、普通住宅、商業(yè)、寫字樓和城市綜合體。

??進入2020年，融創(chuàng)服務(wù)的調(diào)整還在繼續(xù)。1月，融創(chuàng)服務(wù)法定代表人由汪孟德變更為曹鴻玲；3月，融創(chuàng)對內(nèi)再強調(diào)，執(zhí)行總裁兼服務(wù)集團總裁曹鴻玲，不再分管財務(wù)管理中心、審計監(jiān)察中心，精力將更多集中到物業(yè)板塊。

??從物業(yè)更名到派重臣管理，再到新近的重新排兵布陣，再度引發(fā)業(yè)內(nèi)對融創(chuàng)物業(yè)分拆上市的猜想。

??今年5月的股東大會，孫宏斌沒有出現(xiàn)，不過，會上，管理層松口：今年物業(yè)有安排上市的計劃，砸實了上市的猜測。

??當時雖說沒有一個剛性的上市時間安排，但對融創(chuàng)物業(yè)抱有很大信心。“物業(yè)上市后，對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升凈資產(chǎn)、降負債率有很大支持。”汪孟德在會上解釋了物業(yè)上市的價值。

??遞交的招股書中，汪孟德、曹鴻玲出現(xiàn)在了融創(chuàng)服務(wù)高管層，一個主管戰(zhàn)略，一個負責(zé)經(jīng)營決策。

??汪孟德任融創(chuàng)服務(wù)的董事會主席兼執(zhí)行董事，負責(zé)指導(dǎo)集團的整體發(fā)展及制定業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，曹鴻玲任執(zhí)行董事兼行政總裁，負責(zé)集團的日常管理、整體戰(zhàn)略制定、業(yè)務(wù)規(guī)劃及運營決策。

??從去年開始，至遞表之前，融創(chuàng)服務(wù)的業(yè)務(wù)擴充、人事調(diào)整，透露著融創(chuàng)強化物業(yè)之心，也足見對于物業(yè)上市，融創(chuàng)也是做足了準備的。