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??綠城中國(guó)再迎重大變化。

??4月26日晚間，綠城中國(guó)先后發(fā)布兩則公告：《關(guān)于收購(gòu)浙江啟智及南通新湖股份之須予披露交易》和《根據(jù)一般授權(quán)本公司向新湖中寶集團(tuán)發(fā)行股份》，信息含量大。

??公告顯示，4月24日，綠城中國(guó)與新湖中寶簽署了收購(gòu)啟東項(xiàng)目50%股權(quán)協(xié)議；4月26日，雙方簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，綠城中國(guó)將通過(guò)向新湖中寶增發(fā)3.23億股，引入其作為公司戰(zhàn)略投資者。若交易完成，新湖中寶將成為中交、九龍倉(cāng)之后綠城中國(guó)第三大股東。

??對(duì)于此次合作，綠城中國(guó)董事會(huì)表示，引進(jìn)新湖中寶作為公司戰(zhàn)略股東，將為加強(qiáng)與新湖中寶集團(tuán)的戰(zhàn)略交流與合作創(chuàng)造機(jī)會(huì)。認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)還提供了一個(gè)很好的機(jī)會(huì)以籌集更多資金用于集團(tuán)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，夯實(shí)集團(tuán)的資本基礎(chǔ)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)狀況，并擴(kuò)大公司股東基礎(chǔ)。

??這也是繼世茂福晟、金科融創(chuàng)紅星地產(chǎn)等企業(yè)股權(quán)動(dòng)作之后又一行業(yè)大事件。綠城的大跨步發(fā)展以及幾大股東中交、九龍倉(cāng)、新湖中寶的“重磅標(biāo)簽”令業(yè)內(nèi)再次關(guān)注起這家“產(chǎn)品主義”公司的變化：它要走向哪里？

??實(shí)際上，自張亞?wèn)|進(jìn)入綠城以來(lái)，它便展現(xiàn)了一系列變化：架構(gòu)調(diào)整、全國(guó)化布局、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、效能提升等，這一系列變化都在印證2019年8月的一句話，“接任行政總裁后，我會(huì)將綠城中國(guó)帶到一個(gè)新的層面，這是我要做的事情，對(duì)綠城中國(guó)做出更大的貢獻(xiàn)。”

??這家經(jīng)歷過(guò)債務(wù)危機(jī)、人事變更的老牌房企，被重新按下加速鍵。

??4月27日，港股指數(shù)表現(xiàn)活躍。據(jù)同花順數(shù)據(jù)，港股內(nèi)地房地產(chǎn)板塊整體漲幅1.12%，受對(duì)新湖中寶溢價(jià)配售股份消息影響，盤中綠城中國(guó)漲幅逾17%，截至收盤漲幅達(dá)8.13%。

??“1+1>2”協(xié)同效應(yīng)

??收購(gòu)?fù)瓿珊螅潞袑殞⒊删G城中國(guó)第三大股東。綠城中國(guó)新股東結(jié)構(gòu)為：中交持股25.06%，仍是綠城第一大股東；九龍倉(cāng)則以21.68%持股比例位居綠城第二大股東；新湖中寶持股12.95%。

??新湖中寶成立于1993年，并于1999年在上海證券交易所上市。新湖中寶目前在全國(guó)30余個(gè)城市開(kāi)發(fā)住宅、商業(yè)和文旅項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積達(dá)3000多萬(wàn)平方米，豐富優(yōu)質(zhì)的土地資源為雙方在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上提供了更多合作可能。

??對(duì)于這次合作外界認(rèn)為產(chǎn)生的是“‘1+1>2’協(xié)同效應(yīng)”。

??新湖中寶也表示，公司增資入股綠城中國(guó)是基于雙方長(zhǎng)期良好合作的共識(shí)和基礎(chǔ)，并有意向就未來(lái)發(fā)展加大合作力度，發(fā)揮各自的品牌、土儲(chǔ)、資金等優(yōu)勢(shì)。本次交易將有利于新湖中寶通過(guò)多種方式實(shí)現(xiàn)在地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局。

??綠城中國(guó)也表示，向新湖中寶增發(fā)股份可在較短時(shí)間內(nèi)充實(shí)公司運(yùn)營(yíng)及發(fā)展所需資金。財(cái)務(wù)層面，可優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，有效降低凈資產(chǎn)負(fù)債率；經(jīng)營(yíng)層面，可深化全國(guó)布局、增加土地儲(chǔ)備，有利于提高公司資產(chǎn)盈利能力和資金使用效率，進(jìn)一步提升公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

??綠城中國(guó)還公告宣布，將收購(gòu)新湖中寶位于南通啟東項(xiàng)目50%股權(quán)。該項(xiàng)目位于江蘇省南通市，屬于環(huán)滬1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，具備較大發(fā)展?jié)摿Αｍ?xiàng)目總占地約1500畝，計(jì)容建筑面積約198萬(wàn)平方米，土地規(guī)模較大，適合打造小鎮(zhèn)類產(chǎn)品。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著養(yǎng)老市場(chǎng)需求的不斷增加和政府政策的扶持，“地產(chǎn)+養(yǎng)老”發(fā)展模式逐漸成為房企轉(zhuǎn)型新突破。收購(gòu)?fù)瓿珊螅G城中國(guó)和新湖中寶將聯(lián)合操盤該項(xiàng)目，并充分發(fā)揮綠城營(yíng)造特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老服務(wù)等方面的優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)將該項(xiàng)目打造成為綠城康養(yǎng)小鎮(zhèn)的戰(zhàn)略標(biāo)桿項(xiàng)目。

??同時(shí)，新湖中寶近年來(lái)在金融和科技板塊的投資搶眼，可為綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注入更多資源，助力綠城進(jìn)一步開(kāi)展產(chǎn)城、小鎮(zhèn)等業(yè)務(wù)。

??實(shí)際上，這兩家浙系房企是“老交情”企業(yè)，2007年時(shí)，雙方就合作開(kāi)發(fā)海寧大型商住區(qū)百合新城，這兩年合作更是頻繁。

??2019年12月，新湖中寶與綠城房產(chǎn)簽訂相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作意向書(shū)，向綠城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓上海新湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合計(jì)35%的股權(quán)及相關(guān)權(quán)益，綠城房地產(chǎn)出資約36億元。

??這筆交易下，新湖中寶提前實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目回籠，加速周轉(zhuǎn)率，綠城也借助這次投資重回上海市場(chǎng)。

??這次入股合作后，雙方都將借力實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。

??“我要將綠城中國(guó)帶到一個(gè)新層面”

??“接任行政總裁后，我會(huì)將綠城中國(guó)帶到一個(gè)新的層面，這是我要做的事情，對(duì)綠城中國(guó)做出更大的貢獻(xiàn)。”張亞?wèn)|在2019年8月接任董事會(huì)主席、行政總裁一職時(shí)表示。

??綠城中國(guó)的目標(biāo)是要成為自投業(yè)務(wù)品質(zhì)領(lǐng)先者、代建業(yè)務(wù)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者、綜合業(yè)務(wù)前瞻創(chuàng)新者。

??實(shí)際上，他自2018年進(jìn)入綠城中國(guó)以來(lái)就以做強(qiáng)綠城中國(guó)為“大任”。這幾年，通過(guò)優(yōu)化組織架構(gòu)、強(qiáng)調(diào)效率、強(qiáng)調(diào)競(jìng)爭(zhēng)，強(qiáng)調(diào)機(jī)制與共贏，初步解決了“‘綠城是誰(shuí)’‘綠城要成為誰(shuí)’‘如何成為誰(shuí)的問(wèn)題’”。

??2019年，在張亞?wèn)|接手的一個(gè)完整財(cái)年綠城中國(guó)取得不錯(cuò)的成績(jī)：2019年，綠城中國(guó)年度收入人民幣615.93億元，實(shí)現(xiàn)除稅前利潤(rùn)人民幣99.53億元，同比分別增長(zhǎng)2.1%和25.9%；累計(jì)取得總合同銷售面積約1027萬(wàn)平方米，總合同銷售金額約人民幣2018億元，同比增長(zhǎng)達(dá)29%，銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中，投資項(xiàng)目合同銷售面積約522萬(wàn)平方米，合同銷售金額約人民幣1354億元。總體銷售回款率維持在87%的高水平，現(xiàn)金回流加快；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)人民幣43.36億元，同比增長(zhǎng)14.2%；年度實(shí)現(xiàn)每股基本盈利人民幣0.55元，同比增長(zhǎng)205.6%。董事會(huì)建議宣派末期股息每股人民幣0.3元（2018年：人民幣0.23元），按年同比增長(zhǎng)30.4%。

??從目前業(yè)績(jī)來(lái)看，綠城中國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一定有質(zhì)量增長(zhǎng)，以人均效能為例，綠城2018年人均開(kāi)發(fā)面積是7300平方米，當(dāng)時(shí)張亞?wèn)|表示未來(lái)三年要從7300平方米/人提高到8300平方米/人、9500平方米/人、11000平方米/人，但僅僅一年時(shí)間，綠城中國(guó)已實(shí)現(xiàn)了10000平方米/人。

??這就是變化。

??疫情影響下，不少房企均調(diào)低了業(yè)績(jī)目標(biāo)，綠城中國(guó)也是少有的幾家調(diào)高業(yè)績(jī)的企業(yè)之一，且增速在20%，實(shí)現(xiàn)合同銷售2500億元；在今年一線城市的重要土拍市場(chǎng)上，都能看到它矯健身姿。1——2月，綠城中國(guó)在北京、杭州、成都、大連、溫州、天津等10個(gè)城市累計(jì)獲得13宗地塊，新增土地建筑面積210.8萬(wàn)平方米，拿地金額共計(jì)312.8億元，預(yù)估貨值585.6億元。尤其2月份拿地271億元，成為土地市場(chǎng)頭號(hào)獲益者。

??近幾年，綠城也在積極拓寬投資渠道，一方面持續(xù)提升招拍掛投資力度和質(zhì)量，另一方面大幅提高收并購(gòu)能力。

??2019年全年，綠城通過(guò)“收并購(gòu)”獲取17個(gè)項(xiàng)目，包括上海新湖明珠城、西安桂語(yǔ)蘭庭等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，收購(gòu)項(xiàng)目貨值同比增長(zhǎng)332%，助力整體投資實(shí)現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量雙增長(zhǎng)。

??2020年至今，綠城先后獲取27個(gè)項(xiàng)目，新增貨值1249億元，其中以收并購(gòu)方式獲取的有9個(gè)，包括上海青藍(lán)國(guó)際城二期，沈陽(yáng)仙林金谷、沈陽(yáng)新湖灣、沈陽(yáng)新湖美麗洲、南通啟東等收并購(gòu)項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)充了土地儲(chǔ)備。

??攻城搶地的背后是張亞?wèn)|要改變以往綠城投資結(jié)構(gòu)、周期不平衡問(wèn)題，2018年他以及綠城中國(guó)曾面臨“上半年無(wú)貨可賣”的困境，他一直在調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。

??此次，通過(guò)與新湖中寶的深入合作以及大手筆擴(kuò)充資源，綠城中國(guó)終迎爆發(fā)期。