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??中房網(wǎng)訊 5月11日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦、深圳市城市更新協(xié)會(huì)和中國房協(xié)城市更新委員會(huì)承辦的“2023中國城市更新創(chuàng)新發(fā)展（北京）峰會(huì)”在北京舉行。本次峰會(huì)以城市更新高質(zhì)量發(fā)展為主題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師楊保軍在會(huì)上發(fā)表了《新形勢下城市更新的工作重點(diǎn)》的主題演講。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師 楊保軍

??楊保軍表示，對于穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，首先要明確一個(gè)目的，也就是“一改善三提升”。“一改善”，就是要改善人民的生活。把城市更新視作一個(gè)民生工程，但又不止是民生工程，還是一項(xiàng)發(fā)展工程，因此要通過城市更新來做到三個(gè)提升。第一，提升城市的魅力。包含內(nèi)在的氣質(zhì)和外在的顏值都要提升。凡是更新成功的案例大體都能夠做到近者悅，遠(yuǎn)者來，也就是當(dāng)?shù)氐木用衲軌颢@益，對外來的游客和企業(yè)也構(gòu)成了吸引力。第二，提升城市的活力。這一點(diǎn)尤其重要，也是目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和振興的重要驅(qū)動(dòng)力。城市更新后的功能要盡可能復(fù)合化而不要單一化，業(yè)態(tài)要盡量匹配好，空間要多樣化，要改變過去單一功能、單一用途，管控過死的問題。第三，提升城市的競爭力。通過城市更新，對吸引人才、吸引資金，對激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的能力熱情，進(jìn)一步提高城市能力都能起到重要的作用。

??其次，城市更新要把握一個(gè)重要原則，不是簡單的推倒重來，而是要留改拆增并舉。“留”的不僅僅是經(jīng)濟(jì)價(jià)值，還包括社會(huì)價(jià)值、文化價(jià)值、情感價(jià)值、記憶價(jià)值、歷史價(jià)值，讓城市留下成長的年輪?！案摹笔歉鶕?jù)風(fēng)貌特色的需要，對內(nèi)外都進(jìn)行修繕改造，賦予它新的功能?！安稹敝饕轻槍Φ奈７浚€有違法的私搭亂建?！霸觥敝饕闇?zhǔn)的是補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)，注入新的動(dòng)力，重新恢復(fù)活力。

??第三，城市更新要了解的幾個(gè)特點(diǎn)。一是，黨中央提出來的實(shí)施城市更新行動(dòng)，不是權(quán)宜之計(jì)，也不是一項(xiàng)簡單的任務(wù)，其實(shí)是城市走向高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略部署，要從戰(zhàn)略的角度來理解和把握。過去城市拉大框架，大開發(fā)區(qū)、大園區(qū)、大樓盤這種時(shí)代劃句號(hào)了，現(xiàn)在要練內(nèi)功，以全局的思維、系統(tǒng)的方法來推動(dòng)城市更新。二是，不要把城市更新當(dāng)成單一的工程，而應(yīng)該作為系統(tǒng)工程，整合各部門和社會(huì)各界的力量，才能做的更好。三是，城市更新跟新區(qū)建設(shè)不一樣，存量時(shí)代的產(chǎn)權(quán)極其復(fù)雜，需要認(rèn)真的整理。四是，要避免大刀闊斧，城市更新一定是一個(gè)慢工細(xì)活，也就是繡花工，繡出未來的希望和活力。五是，要把功夫放在后面的運(yùn)營端。城市更新的時(shí)候，我們更關(guān)注使用價(jià)值，這個(gè)空間、房子、地段做什么用途最合適，把閑置變成有效，把低效變高效，而且要考慮持續(xù)性，要從建設(shè)端走向運(yùn)營管理，并且要找到商業(yè)模式。六是，要建立起一個(gè)理念，放棄過去那種一談到城市更新就是算賬、拆遷、容積率，這種做法的機(jī)會(huì)已經(jīng)不多了。現(xiàn)在要考慮的是場地增容、場景重塑，要把握需求的變化，現(xiàn)在人們對城市空間的青睞已逐步轉(zhuǎn)向?qū)γ篮退囆g(shù)的追求、對空間背后鮮活文化的情感共鳴、對個(gè)性化地方特色元素的追捧，對深度參與和互動(dòng)的體驗(yàn)需求。七是，城市更新過去是單一開發(fā)主體，現(xiàn)在要更加強(qiáng)調(diào)要多方的合作，要把各種力量動(dòng)員起來。正因?yàn)榇蠹叶紖⑴c進(jìn)來了，他們更珍惜這個(gè)成果，會(huì)自覺的維護(hù)。八是，從過去單一的看經(jīng)濟(jì)價(jià)值，轉(zhuǎn)向多元價(jià)值。

??第四，城市更新的十個(gè)任務(wù)。從全國角度來看，城市更新面對著十個(gè)方面的任務(wù)，但不是所有城市都要做這十個(gè)方面，而是不同的城市有自己排序。1，實(shí)施城鎮(zhèn)危舊房改造和抗震加固；2，實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程；3，完整社區(qū)的建設(shè)；4，實(shí)施活力街區(qū)打造，把區(qū)位價(jià)值，歷史文化價(jià)值挖掘出來，形成品牌和亮點(diǎn)；5，實(shí)施城市生態(tài)修復(fù)；6，實(shí)施城市功能完善；7，基礎(chǔ)設(shè)施更新改造；8，新型城市基礎(chǔ)設(shè)施，主要講的數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化；9，生命線工程；10，實(shí)施城市歷史文化保護(hù)和風(fēng)貌修補(bǔ)工程。

??最后，城市更新要抓住幾個(gè)重點(diǎn)。城市更新最大的困難不是技術(shù)，也不完全是資金，而是針對城市更新缺少制度的供給，處處有路障。所以要在制度上進(jìn)行大膽的改革，圍繞著推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，要敢擔(dān)當(dāng)、敢作為，要鼓勵(lì)各地方嘗試，通過試點(diǎn)穿越制度政策性的障礙。
　　一是，城市體檢評(píng)估制度要完善。體檢一定要堅(jiān)持問題導(dǎo)向，堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向。
　　二是，要建立城市更新的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理制度。希望各地要能夠編制實(shí)施城市更新的規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃。要統(tǒng)籌推進(jìn)城市更新，要改革現(xiàn)行的詳細(xì)規(guī)劃，要建立起城市設(shè)計(jì)的管理制度，提出城市更新地塊建設(shè)改造的升級(jí)條件，要逐漸研究建立起適應(yīng)城市更新要求的建設(shè)工程審批管理制度。
　　三是，要完善存量用地的政策。通過城市的試點(diǎn)，建立以需求定供給，以效益定供給，對建設(shè)用地進(jìn)行優(yōu)化，希望地方能鼓勵(lì)土地用戶的兼容，鼓勵(lì)建筑功能的混合，探索一種主導(dǎo)功能、混合用地，用負(fù)面清單的方式來管理。要推進(jìn)低效用地再開發(fā)，完善閑置土地的使用權(quán)，包括回收機(jī)制，探索建設(shè)用地整理產(chǎn)權(quán)整合置換，容積率轉(zhuǎn)移或假定等激勵(lì)政策，希望地方能夠通過試點(diǎn)去創(chuàng)新。
　　四是，要建立房屋全生命周期安全管理長效機(jī)制。建立房屋的定期體檢制度，以市場化手段來推動(dòng)完善工程質(zhì)量和房屋安全監(jiān)管機(jī)制，為房屋提供全生命周期的安全保障。
　　五是，要健全多元化投融資機(jī)制。這個(gè)確實(shí)是需要有創(chuàng)新，包括：希望國家能夠?qū)⒊鞘懈伦鳛閷ｍ?xiàng)的支持領(lǐng)域，加大中央預(yù)算內(nèi)投資和中央財(cái)政預(yù)算資金的投入，采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式來支持城市更新項(xiàng)目。鼓勵(lì)地方政府設(shè)立專項(xiàng)資金，以資本金注入投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式來推進(jìn)城市更新項(xiàng)目，在更大的尺度范圍來統(tǒng)籌資源。優(yōu)化地方政府債務(wù)內(nèi)的計(jì)算方式，支持通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券為城市更新融資，還要進(jìn)一步完善城市更新的相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，特別是開發(fā)性政策性金融機(jī)構(gòu)加大中長期貸款的投放。要完善與城市更新相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理的時(shí)候予以差別化的對待。更要?jiǎng)?chuàng)新市場化投融資模式，推廣政府和社會(huì)資本合作的PPP，探索設(shè)計(jì)城市更新專項(xiàng)基金，推進(jìn)發(fā)行城市更新不動(dòng)產(chǎn)的投資信托基金REITs，支持符合條件的發(fā)行企業(yè)貸款融資拓寬渠道等。

　?。ǜ鶕?jù)論壇講話整理，未經(jīng)本人審閱）