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??2022年是房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整、行業(yè)和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加速出清的一年。

??“今年感觸最深的是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)加大。據(jù)測(cè)算，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期最低點(diǎn)可能延續(xù)至明年一季度，這在過去10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都未發(fā)生過。”植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)連平對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

??現(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控已出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。在“房住不炒”總基調(diào)指導(dǎo)下，監(jiān)管部門多次出臺(tái)利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大。尤其是在年末，銀行信貸、債券融資和股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”支持房企融資，支持“保交樓”。

??在連平看來，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較為困難階段，年內(nèi)出臺(tái)支持政策是正確的決定，有利于緩解市場(chǎng)對(duì)部分房企可能出險(xiǎn)的過度擔(dān)憂，為下一個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)提供基礎(chǔ)。

??“但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在近3年遭受疫情連續(xù)沖擊，筑底過程會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)明年二季度有望逐步企穩(wěn)回升，行業(yè)集中度亦將進(jìn)一步上升。”連平說。

??房地產(chǎn)下行壓力超出市場(chǎng)預(yù)期

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)您最深的感觸有哪些？

??連平：感觸最深的是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力持續(xù)加大。從2021年9月末央行首次提出“兩個(gè)”維護(hù)開始，到今年12月初整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于全面下行階段，大部分城市房?jī)r(jià)仍面臨下行風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)超過15個(gè)月。臨近年末，就連北京、上海等一線城市住房銷售也出現(xiàn)“后勁”不足狀況。

??據(jù)測(cè)算，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期最低點(diǎn)可能延續(xù)至明年一季度，這在過去10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都未發(fā)生過。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)歷史上首次負(fù)增長(zhǎng)，全年可能要達(dá)到-9%至-10%水平，房地產(chǎn)下行壓力之大超出市場(chǎng)預(yù)期。

??今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到的最大阻力，便是疫情反復(fù)高頻對(duì)房地產(chǎn)銷售和居民消費(fèi)需求的抑制，與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑工程、家電家裝、日常消費(fèi)等領(lǐng)域的商品經(jīng)濟(jì)活力大幅下降，并對(duì)地方財(cái)政、零售銷售和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。這也導(dǎo)致，即便住房金融政策逐步轉(zhuǎn)向?qū)捤呻A段，也難以像以往類似周期那般較快起效，因而此輪房地產(chǎn)下行周期運(yùn)行時(shí)間較以往更長(zhǎng)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這些市場(chǎng)變化，會(huì)給我們這個(gè)行業(yè)帶來哪些新思考？

??連平：一是不要帶著“有色眼鏡”去看待房地產(chǎn)行業(yè)，盡管長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)行業(yè)存在不規(guī)范和非理性發(fā)展問題，但必須承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是至關(guān)重要的，房地產(chǎn)投資大幅下行不利于穩(wěn)增長(zhǎng)。

??經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速每下降1%將拖累GDP增速0.11個(gè)百分點(diǎn)。在過去半年時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)投資增速?gòu)?021年末的4.4%下降至2022年三季度的-8%，大致拖累GDP增長(zhǎng)約1.5個(gè)百分點(diǎn)，拖累固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)約3個(gè)百分點(diǎn)，拖累社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)約4.5個(gè)百分點(diǎn)。

??二是不應(yīng)不恰當(dāng)?shù)匾种品康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。從中長(zhǎng)期看，中國(guó)正走在新型城鎮(zhèn)化道路上，仍將有大量“農(nóng)轉(zhuǎn)城”人口帶來住房需求，城市住房面積低于平均水平的群體以及“多孩家庭”的改善性住房需求亦將逐步顯現(xiàn)。為更好滿足此類居民剛需和改善性需求，住房供給應(yīng)加大力度，特別是出臺(tái)新政推動(dòng)房企增加大城市現(xiàn)房供應(yīng)。

??三是政策要有針對(duì)性，把握好精準(zhǔn)度。當(dāng)下支持房地產(chǎn)行業(yè)政策密集出臺(tái)，與此前針對(duì)房地產(chǎn)全方位收緊做法形成鮮明對(duì)比，政策出臺(tái)后產(chǎn)生的效應(yīng)是一邊倒的。需要考慮的是，當(dāng)下出臺(tái)如此多政策是否會(huì)形成反向一邊倒的態(tài)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)帶來另一種結(jié)果。例如，當(dāng)前個(gè)別大城市商品房庫(kù)存處于歷史極低水平，寬松政策密集出臺(tái)后，待疫情等負(fù)面因素逐步褪去后，基于龐大的需求基數(shù)，這些城市房?jī)r(jià)很可能在未來一個(gè)復(fù)蘇階段中更具上漲動(dòng)能，存在再度出現(xiàn)局部“過熱”可能性，這是政策制定者需要認(rèn)真加以考慮的，把握好政策的度至關(guān)重要。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2022年令您最難忘的事情是什么？為什么？

??連平：以上海為代表的特大城市的住房需求依舊強(qiáng)勁。上海在今年4、5月份經(jīng)歷了疫情沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本停擺。但在疫情得以有效控制后，6月份購(gòu)房成交熱度在較短時(shí)間內(nèi)迅速釋放，到8月末連續(xù)3個(gè)月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%以上。全國(guó)大部分其他城市在疫情防控取得階段性成功后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)恢復(fù)性行情，仍延續(xù)疫情前較為低迷的態(tài)勢(shì)。

??這表明，從中長(zhǎng)期角度出發(fā)，未來國(guó)內(nèi)主要房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)仍將大概率圍繞重點(diǎn)城市群和都市圈展開。

??出臺(tái)房地產(chǎn)支持政策是正確決定

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2022年，整體市場(chǎng)調(diào)控出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，您如何評(píng)價(jià)這種轉(zhuǎn)變？

??連平：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較為困難的階段，從方向上來看年內(nèi)出臺(tái)支持政策是正確的決定。

??支持政策的出臺(tái)分為兩個(gè)階段，第一階段主要從改善需求角度出發(fā)，通過降低住房貸款利率、下調(diào)首付比例、放寬公積金貸款制度等方式取得一定效果，但在疫情等因素干擾下并不顯著；第二階段從供給側(cè)發(fā)力，逐步實(shí)現(xiàn)政策在供需兩端齊發(fā)力，推動(dòng)“保交樓”工程項(xiàng)目推進(jìn)，并幫助一些房企化解短期償債風(fēng)險(xiǎn)。

??今年四季度出臺(tái)的住房金融“十六條”，利用銀行信貸、債券融資和股權(quán)融資等工具“三箭齊發(fā)”，緩解了市場(chǎng)對(duì)部分房企可能出險(xiǎn)的過度擔(dān)憂，為下一個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)提供了基礎(chǔ)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在今年整體市場(chǎng)調(diào)控中，您認(rèn)為做對(duì)了什么？哪些方面需要改進(jìn)？

??連平：住房金融支持政策更加全面推出，“因城施策”較好地推進(jìn)，部分樓市較為低迷的城市取消了若干年前推出的限制性購(gòu)房政策，這些是做對(duì)的地方。

??2022年下半年以來，房地產(chǎn)獲得了更多政策支持，但仍未能完全扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)普遍存在的悲觀情緒。一方面，需求釋放較為緩慢，住房信貸投放規(guī)模偏低，銷售改善遠(yuǎn)不及預(yù)期；另一方面，房企風(fēng)險(xiǎn)依然不小，導(dǎo)致其資金來源受到掣肘，工程推進(jìn)相對(duì)緩慢，仍有房企發(fā)生債務(wù)違約、逾期等問題。

??下一個(gè)階段仍有必要在供需兩端進(jìn)一步出臺(tái)相關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇。

??第一，建議長(zhǎng)期提供合理穩(wěn)定的銀行信貸支持，落實(shí)好“因城施策”的差別化住房信貸政策，保持開發(fā)貸和住房按揭貸款平穩(wěn)運(yùn)行。

??第二，加快步伐增加房企非銀金融支持，包括運(yùn)用債券、信托、REITs、信用違約掉期或信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證等工具，增加不良資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)參與化解存量資產(chǎn)化解工作，特別是存在短期流動(dòng)性問題的項(xiàng)目應(yīng)盡快提供專項(xiàng)金融支持促進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，推動(dòng)“保交樓”工作。

??第三，建議進(jìn)一步合理松動(dòng)土地拍賣規(guī)則，取消或調(diào)整競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，為房企留出適當(dāng)利潤(rùn)空間；適當(dāng)降低保證金繳納額度、延長(zhǎng)出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價(jià)以及降低土地溢價(jià)率上限，提高房企參拍積極性；盤活存量建設(shè)用地，推動(dòng)存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地等。

??第四，建議建立健全風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和有效預(yù)警房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

??第五，從中長(zhǎng)期考量，建議建立人口流動(dòng)、土地供給、金融支持與房?jī)r(jià)變動(dòng)掛鉤機(jī)制。城市住宅用地指標(biāo)要相機(jī)而動(dòng)，增加重點(diǎn)城市土地供應(yīng)指標(biāo)，并做好相關(guān)開發(fā)貸金融支持，優(yōu)化信貸支持結(jié)構(gòu)。

??2023年二季度樓市有望企穩(wěn)回升

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2023年即將而來，如何評(píng)判經(jīng)濟(jì)與行業(yè)的發(fā)展？

??連平：2023年，經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，消費(fèi)恢復(fù)程度仍有不確定性，出口繼續(xù)承壓。投資和消費(fèi)將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)較快回升的兩大推動(dòng)力，基建投資和制造業(yè)投資仍將繼續(xù)扛起“穩(wěn)投資、促增長(zhǎng)”大旗。

??為提振消費(fèi)，2023年財(cái)政政策和貨幣政策會(huì)更加積極，金融市場(chǎng)上促消費(fèi)工具也會(huì)有所增加。考慮到今年基數(shù)較低，2023年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望恢復(fù)到潛在增長(zhǎng)水平。

??2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)，市場(chǎng)集中度繼續(xù)提升。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出五個(gè)信號(hào)，表明企穩(wěn)條件正在逐步成熟。一是進(jìn)一步加大住房金融支持力度；二是供給端政策發(fā)力，著力化解房企風(fēng)險(xiǎn)，聚焦“保交樓”項(xiàng)目順利推進(jìn)；三是重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)銷售有望率先企穩(wěn)回升；四是年末一線及重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺；五是年內(nèi)最后一次集中供地平穩(wěn)推進(jìn)。

??但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在近3年遭受疫情連續(xù)沖擊，筑底過程會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)在2023年二季度會(huì)逐步企穩(wěn)回升。從全國(guó)工商聯(lián)協(xié)會(huì)發(fā)布的民企500強(qiáng)榜單來看，2020年房地產(chǎn)行業(yè)入圍數(shù)量是44家，2021年縮減到25家，反映出房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)頭正在逐步向下，預(yù)計(jì)2023年行業(yè)集中度將進(jìn)一步上升。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2023年，您對(duì)于政策、市場(chǎng)、企業(yè)發(fā)展有什么期待與建議？

??連平：為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)盡快回到潛在增長(zhǎng)水平，2023年積極的財(cái)政政策要加力提效，可能需要赤字率調(diào)升至3.2%或以上水平，廣義赤字水平不低于2022年，保持合理的財(cái)政支出強(qiáng)度。

??2023年積極的財(cái)政政策需要穩(wěn)健偏松貨幣政策的有效配合。積極財(cái)政政策加大支出力度，可能需要4倍甚至更多社會(huì)資金投入；政府債券發(fā)行規(guī)模增大需要銀行等金融機(jī)構(gòu)保持較強(qiáng)購(gòu)債能力，這都要求穩(wěn)健貨幣政策保持相對(duì)充足的貨幣供給，央行可以靈活運(yùn)用總量工具保持市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕。同時(shí)，也要注意有效防控宏觀政策實(shí)施過程中可能存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

??2023年政策在市場(chǎng)主體需求端仍有較大發(fā)力空間，一是政府可以通過承擔(dān)部分人力成本助推“穩(wěn)就業(yè)”和“保收入”；二是從制度層面推動(dòng)個(gè)人貸款寬限合理化；三是加大居民消費(fèi)需求提振的支持力度，消費(fèi)券的發(fā)放范圍可進(jìn)一步擴(kuò)大，且發(fā)放方式可以更為多樣化。