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??2021年，房地產行業經歷了最為復雜與嚴峻的考驗。從融資到供地，再到預售資金監管和二手房參考價等，全方位無死角的調控政策已經深刻影響到房地產行業未來的走向。

??回顧這即將過去的一年，截至11月底，全國各省市已經發布調控政策超450次，70個大中城市中，59城新房價格環比下跌，63城二手房價格下跌。多重因素影響下，樓市過冷風險凸顯，房企流動性壓力進一步加大，還有不少房企陷入漫長的“寒冬期”。

??面對劇烈的行業變動，房企們采取了哪些手段與措施破局？對于即將到來的2022年，房企們有哪些新思考，做了哪些準備？年末歲初之際，中國房地產報記者約訪到藍綠雙城控股集團董事長曹舟南。

??作為房地產服務行業先行者，藍綠雙城立志要成為中國的第一家“鐵獅門”，曹舟南亦是房地產行業的執牛耳者，敢想、善做，也果敢決斷。這一年，曹舟南帶領藍綠雙城在業務模式、內部管理、組織架構與產品服務創新上做出了一系列改變與調整，以進一步契合行業發展。

??在曹舟南看來，圍繞“房住不炒”定位，未來5年“行業整頓”的主基調不會改變，但政策上會有階段性的局部調緩。市場將呈現存量、變量與增量共存。房企要從“大開發”轉向“大服務”，放下“杠桿邏輯”，轉向“實業邏輯”。

??他希望，金融機構及投資人應更關注房企的真實發展質量，客觀評價房地產項目的風險收益預期，積極擴大股權投資比例，引進專業第三方機構參與，以專業協同的方式防范與化解風險。

??規則正在重構

??中國房地產報：2021年是房地產行業的大分水嶺，這一年走過來，你感觸最深的有哪些事情？

??曹舟南：一是行業方向堅定。在“房住不炒”的堅定導向和政策定力下，圍繞產品居住屬性提升產品品質和服務品質，消退“金融載體”“投資產品”的附加屬性，雖階段性有緩沖性動作，但總體方向沒有調整。

??二是行業規則正在重構。國有涉房企業成為增量項目主導力量，城市發展基金、房地產發展基金、REITS等直接投資將成為新生力量，中小房企以聯合共建方式發展，民營頭部房企則重新回到求生存狀態。一大批存量項目因其不確定性成為變量項目，整體呈現存量、變量、增量市場共存的狀態，行業發展的模式和生態正在重構。

??三是企業發展愈發夯實。藍綠雙城首倡的“共建”發展模式獲得各界深刻認同，逐步成為行業主流模式和綜合解決方案，同時“共建”的領域更加聚焦，內涵更加豐富，規則更加具象，落地更加扎實。

??中國房地產報：面對今年以來的新變化新形勢，藍綠雙城今年有哪些新思考，采取了哪些新策略去應對發展問題？

??曹舟南：藍綠雙城創立三年，正處于成長期，對于今年驟增的變量市場、今后變化的增量市場業務還處于摸索階段。今年以來主要做了以下六個方面的工作：

??在系統解決方案上，藍綠雙城確立資產管理人的角色，以資產投資人（央企、地方國企、金融機構等）為服務對象，推出“啄木鳥計劃”，面向存量、變量、增量市場，提供診斷咨詢、專業監管、管理置換、重組收購、開發運營等層層遞進的系統解決方案，優先保障購房者、地方政府、資產投資人、參建方、供應商等權益。

??在具體定位上，藍綠雙城2021年7月確立了“以資本共建為核心的中國房地產行業資產管理公司”定位，基于市場化規則與核心競爭力，為企業資產、城市資產提供資產管理綜合解決方案。

??在柔性架構上，公司組織機構形成“投資發展中心”和“大生產中心”兩大體系，其中“大生產中心”涵括設計、成本、營造、營銷、服務等，強化“前臺簽約落地”和“后臺生產銷售”的緊密銜接，特別是“以營銷為龍頭”，以市場定投放，以營銷定生產，提高市場反應速度和綜合能效。

??在限額設計上，按照“高品質”“高性價比”的原則，實施“限額設計”，結構性創新低密住區、高層住區、青創公寓、綜合社區、總部園區、綜合體、產業小鎮、新型社區等八大產品譜系，其中已形成全成本5000元/㎡高層住區和全成本8000元/㎡低密住區標準，并在新項目批量推行，在當前市場環境下重新爭取市場主動權。

??在共建師隊伍上，組建“共建師”隊伍，覆蓋金融、財務、法務、設計、營造、營銷、服務等專業，首批“共建師”超過100人，承接診斷咨詢、專業監管以及管理置換、重組收購等業務需要。

??在模塊化組合上，適應業務發展的需要，形成對應“物理產品”“服務產品”“科技產品”的產品模塊化和規劃、設計、成本、營造、營銷、服務的專業模塊化，更好地匹配市場需求、投資人需求。

??未來行業整頓態勢不會變

??中國房地產報：隨著房地產投資開發所需要的各種要素價格上升，企業的利潤越來越少，管理紅利被視為所有房地產企業經過大擴張之后面對的必答題，你們是怎么做的？

??曹舟南：一方面是投資功能讓渡，逐步使投資與開發相分離。投資端和開發端各自發揮自身核心競爭力，把主要投資功能讓渡于以國有為主體，央企、地方國企、金融機構以投資人身份入場，開發服務商以資產管理人的角色，依托開發能力、產品營造能力、服務能力、經營能力，作專業縱深發展，為投資人提供資產管理綜合解決方案。或者與投資人形成雙GP的結構，建立真正的“資本共建”模式。

??另一方面是區域協同發展，與深耕各區域的中小房企以更優的規則作聚合，推動實現“區域投資協同、區域市場協同、區域專業協同”，特別是營造、營銷、服務、持有物業經營等專業協同，優勢互補，打通產業資源、資金資源等，以“同行共建”的方式構建新的事業生態。

??中國房地產報：對明年房地產市場您有怎樣的判斷預測？

??曹舟南：有四點判斷：一是“行業整頓”的主基調在未來5年周期內不會調整，同時基于預控金融系統風險和地方財政壓力，階段性會有局部調緩；二是新增土地近40%用于公租房、保障性住房和共有產權房的建設；三是投資主體基本以國有為主導，城市發展基金、房地產發展基金、REITs等直接投資將成為新興力量，同時存在債務、管理等問題的存量項目繼續形成變量市場，存量、變量與增量市場共存；四是房價以箱體整理為主。

??中國房地產報：對于未來的房地產調控政策，您有何建議？

??曹舟南：在政策和導向方面有四點建議：

??一是堅決貫徹“房住不炒”定位和回歸居住屬性，從“大開發”轉向“大服務”，從“杠桿邏輯”轉向“實業邏輯”，圍繞客戶各項居住需求，更加重視與央企、地方國企、金融機構以及城市管理者、產業方、供應商的共建合作關系，尊重應有的開發秩序和開發周期，回歸到住房功能研發、科技創新、品質營造與服務提升。

??二是金融機構及投資人應更關注房地產企業的真實發展質量，客觀評價房地產項目的風險收益預期；在加強債權投資風控與監管的同時，擴大股權投資比例；積極引進專業第三方機構參與投前、投后全流程的共同評估與管理，以專業協同的方式防范與化解風險。

??三是房地產業務監管深化到專業監管、經營性監管，切實發揮項目“董監高”和資產管理人的監管作用，保證資金安全、有序開發、有質量交付。

??四是整體盤點存量項目，重新修正全景預期及開發節奏；果斷推進存量問題項目的管理置換和聯合重組；重新制定新增項目投資標準，共建投資聯盟。