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??房地產(chǎn)行業(yè)到了一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折的時(shí)期，但從較長(zhǎng)的歷史周期來(lái)看，這個(gè)行業(yè)始終會(huì)存在，只不過(guò)，有可能重新進(jìn)行排列組合，或者洗牌。

??11月25日，由中國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定研究組、復(fù)旦泛海國(guó)際金融學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心、中國(guó)城市開(kāi)發(fā)投資500強(qiáng)研究組、中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院、金磚財(cái)經(jīng)、《中國(guó)房地產(chǎn)金融》、AFC資資樂(lè)、第一資源、衡芯智庫(kù)、上海星閬傳媒共同主辦的2021中國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定系列論壇在上海成功舉辦。

??此次論壇聚焦房地產(chǎn)金融穩(wěn)定、資產(chǎn)收并購(gòu)、城市更新、房地產(chǎn)人力資源及ESG、綠色家居等話題，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)頻出，大會(huì)發(fā)布了2021年房地產(chǎn)金融穩(wěn)定榜單，對(duì)最新的房企金融穩(wěn)定進(jìn)行了排名，予以揭示當(dāng)前房企金融穩(wěn)定情況；表彰了中海、龍湖、旭輝等鉆石、優(yōu)質(zhì)級(jí)企業(yè)。會(huì)上，主辦方還發(fā)布了《2021中國(guó)房地產(chǎn)金融50人》名單，旨在向奮斗者致敬，偕創(chuàng)新者同行，激勵(lì)中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)從業(yè)者，在這個(gè)充滿(mǎn)激蕩與變革的年代健康穩(wěn)步發(fā)展。

??房地產(chǎn)金融“三期疊加”

??去年以來(lái)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)日漸成為行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，房地產(chǎn)防風(fēng)險(xiǎn)成為監(jiān)管機(jī)構(gòu)遏制泡沫化發(fā)展傾向的主要目標(biāo)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，成為當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間以?xún)?nèi)，房地產(chǎn)監(jiān)管的主要思路。為此，房地產(chǎn)金融層面實(shí)施房企債務(wù)“三道紅線”、房地產(chǎn)信貸集中度管理等政策，同時(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

??在金磚財(cái)經(jīng)、《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志總編輯邵軒嵐看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)金融環(huán)境令業(yè)內(nèi)人士對(duì)未來(lái)發(fā)展有些許悲觀，預(yù)期正在發(fā)生變化；明年的政策基調(diào)是防止出現(xiàn)“金融化與泡沫化”，與以前相比，邏輯已經(jīng)變了。在他看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)到了一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折的時(shí)期，但從較長(zhǎng)的歷史周期來(lái)看，這個(gè)行業(yè)始終會(huì)存在，只不過(guò)，有可能重新進(jìn)行排列組合，或者洗牌。

??對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)金融環(huán)境發(fā)生的變化，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，房地產(chǎn)金融面臨“三個(gè)周期”的疊加：第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速與房?jī)r(jià)漲幅跌到10%以下，形成“斷裂周期”；第二，貨幣寬松政策導(dǎo)致的非理性投資流入房地產(chǎn)造成的“消化周期”；第三，房企從住宅開(kāi)發(fā)向多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的“換擋周期”。他表示，房企要進(jìn)行現(xiàn)金流測(cè)試、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行涉房信貸不良貸款率測(cè)試，以此應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化。

??陳晟認(rèn)為房企在當(dāng)前的調(diào)控周期下，未來(lái)的發(fā)展方向，不要“無(wú)序擴(kuò)張”，要布局幸福產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)。圍繞產(chǎn)業(yè)服務(wù)布局，包括科創(chuàng)、商業(yè)、養(yǎng)老等領(lǐng)域；圍繞業(yè)主服務(wù)布局，包括生活服務(wù)業(yè)、城市更新、社區(qū)物業(yè)等領(lǐng)域。

??數(shù)字化助推房企未來(lái)轉(zhuǎn)型

??安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所主管合伙人湯哲輝認(rèn)為，房企需要思考行業(yè)一直存在，企業(yè)可能遭遇環(huán)境變化不適而退出的問(wèn)題。“風(fēng)暴之后，你是否還在？你在哪里？”湯哲輝說(shuō)，通過(guò)胡潤(rùn)排行榜可以發(fā)現(xiàn)，近年房地產(chǎn)企業(yè)往后退，科技企業(yè)走向臺(tái)前。科技創(chuàng)新、綠色低碳、數(shù)字經(jīng)濟(jì)成為行業(yè)未來(lái)發(fā)展的方向，房企如何與數(shù)字經(jīng)濟(jì)掛鉤、如何與指數(shù)型增長(zhǎng)的模式掛鉤，這是房企需要思考的方向。

??湯哲輝表示，未來(lái)房地產(chǎn)建造、營(yíng)銷(xiāo)、內(nèi)部管理都需要數(shù)字化重新來(lái)定義，如果不能進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，將逐步淪為數(shù)字化企業(yè)的附庸，甚至被淘汰。他認(rèn)為，房企進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，要構(gòu)建以數(shù)據(jù)為核心的洞察力驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)模式，建立面向全供應(yīng)鏈的產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)和全面云化戰(zhàn)略。“數(shù)字化轉(zhuǎn)型可能是企業(yè)轉(zhuǎn)型難走的一條路，但是世界上最難走的路才是捷徑。”

??在易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞投資與資本董事總經(jīng)理賈瓊看來(lái)，數(shù)字化不僅僅是未來(lái)轉(zhuǎn)型的可選項(xiàng)，而是必選項(xiàng)。“大數(shù)據(jù)應(yīng)用賦能，可以促進(jìn)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定。”賈瓊在大會(huì)上說(shuō)，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用價(jià)值是，從預(yù)警中降低不良、從監(jiān)控中預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)、從源頭上把控風(fēng)險(xiǎn)、從過(guò)程中監(jiān)控資產(chǎn)。

??克而瑞作為中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)商，從2002年開(kāi)始搭建數(shù)據(jù)庫(kù)。利用大數(shù)據(jù)的功能，有針對(duì)性地做戰(zhàn)略分析、投前甄選、投后檢測(cè)，通過(guò)海量數(shù)據(jù)，以及算法模型，為金融機(jī)構(gòu)提供靈活的模塊組合及定制化系統(tǒng)。

??賈瓊表示，通過(guò)在“投融管退”四個(gè)方向，從數(shù)據(jù)層面來(lái)預(yù)警，進(jìn)而改變投資策略，可以輔助到包括房企、銀行、基金、信托、不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

??拐點(diǎn)之下，房企如何再出發(fā)？針對(duì)近期部分房企債務(wù)違約現(xiàn)象頻出，房企未來(lái)發(fā)展之路如何抉擇？東方房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)胡金星表示，從內(nèi)因看，主要是由于資金驅(qū)動(dòng)影響；從外因看，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，市場(chǎng)容量達(dá)到一定峰值后，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇、行業(yè)分化在加劇所致。胡金星還表示，房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)將會(huì)重構(gòu)，未來(lái)是“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”的新生態(tài)時(shí)代。企業(yè)要認(rèn)清當(dāng)前的形勢(shì)和發(fā)展方向，既要發(fā)展又要轉(zhuǎn)型，多元化發(fā)展有很大風(fēng)險(xiǎn)，房企要學(xué)會(huì)抱團(tuán)取暖，“活下去”才是關(guān)鍵。

??五牛控股不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)部合伙人李晨星表示，伴隨房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，供需兩端政策不斷完善，原先依賴(lài)高杠桿、高周轉(zhuǎn)獲取現(xiàn)金流的單一住宅開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)難以適應(yīng)新的時(shí)代要求。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)積極擁抱監(jiān)管，從粗放型的開(kāi)發(fā)模式向資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，多元渠道獲取資金，加強(qiáng)自身的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力。面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)新形勢(shì)，我們要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，在韌性十足的中國(guó)經(jīng)濟(jì)中，充分挖掘投資機(jī)會(huì)，助力地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

??朗詩(shī)青杉資本副總經(jīng)理方旭東表示，從“房住不炒”到“三道紅線”的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境不斷收緊，所謂“融資收緊”，控制的是本來(lái)不應(yīng)該進(jìn)入到房地產(chǎn)的資金，地產(chǎn)基金行業(yè)的商業(yè)邏輯是不給房地產(chǎn)行業(yè)加杠桿，讓市場(chǎng)回歸有序的融資環(huán)境。未來(lái)10-20年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)進(jìn)入新時(shí)代，地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的走勢(shì)。房企要堅(jiān)守“不拿貴錢(qián)，不拿貴地”的原則，對(duì)于現(xiàn)有的存量項(xiàng)目，要快速打折出售，用收回的資金償還信用借款，不要產(chǎn)生違約。

??康橋集團(tuán)副總裁、長(zhǎng)三角區(qū)域董事長(zhǎng)肖春和表示，過(guò)去二十年，是房地產(chǎn)規(guī)模快速增長(zhǎng)的時(shí)代，也是債務(wù)規(guī)模快速推升的過(guò)程。發(fā)展至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了1998年到2008年的土地紅利階段，2008年到2018年的資金加杠桿的階段，以及2018年之后的房地產(chǎn)業(yè)成熟階段。在未來(lái)十年，是企業(yè)自身要做好內(nèi)部管理的階段，要順應(yīng)國(guó)家的政策方向去杠桿，提升運(yùn)營(yíng)能力，做好存量資產(chǎn)去化去庫(kù)存，把服務(wù)和品質(zhì)做好。

??大發(fā)集團(tuán)副總裁羅輝映表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于歷史的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。雖然很多企業(yè)現(xiàn)在面臨融資現(xiàn)金流和銷(xiāo)售現(xiàn)金流的雙重打擊，但是，房地產(chǎn)行業(yè)除了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以外，其他領(lǐng)域還有很多機(jī)會(huì)，企業(yè)要從自身的資源稟賦和理解能力出發(fā)，要認(rèn)清大勢(shì)，不要輕易放棄自己的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，不盲目多元化和轉(zhuǎn)型，但也不要放棄對(duì)于新的領(lǐng)域和機(jī)遇的跟蹤。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蛋糕依然存在，雖然比之前少了，但是在100萬(wàn)億GDP中仍然舉足輕重。

??“大資管”時(shí)代下的新機(jī)遇

??在國(guó)際環(huán)境不確定，地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)，開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)逐漸剝離，“三道紅線”的高壓之下，地產(chǎn)行業(yè)及從業(yè)者如何走出困境？AFC資資樂(lè)創(chuàng)始人/CEO桂金標(biāo)表示，企業(yè)要擁抱時(shí)代的變化，未來(lái)是大資管時(shí)代，在此時(shí)代下構(gòu)建新的價(jià)值體系。從政策規(guī)劃看，上海計(jì)劃在2025年建成全球資產(chǎn)管理中心、公募REITs將開(kāi)啟不動(dòng)產(chǎn)資管新時(shí)代、北交所將迎來(lái)一大批資管企業(yè)上市熱潮。這意味著大資管時(shí)代已然來(lái)臨。未來(lái)資產(chǎn)管理公司五大變革：兼并收購(gòu)、智能投資、數(shù)字化客戶(hù)服務(wù)、高效運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)平臺(tái)服務(wù)。

??上海屹杉投資管理有限公司總裁王沛鑫表示，房地產(chǎn)行業(yè)從增量到存量，在宏觀形勢(shì)不好的背景下，企業(yè)要能識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、管控風(fēng)險(xiǎn)。雖然融資環(huán)境收緊，但不良項(xiàng)目的重整是很好的資金來(lái)源。那些看似不良的項(xiàng)目最后變成了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，所以未來(lái)5至10年不良資產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉?lái)大機(jī)遇。如何低價(jià)鎖定一些不良資產(chǎn)的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)未來(lái)的增值，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要尤為關(guān)注。

??“未來(lái)10年資管行業(yè)將是一個(gè)藍(lán)海時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)是從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)業(yè)的藍(lán)海是在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理端。”上海金晨碧云投資董事、事業(yè)合伙人劉俞林表示，資產(chǎn)管理它的核心在于如何通過(guò)精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理，來(lái)提升物業(yè)的增值服務(wù)和資產(chǎn)核心化，這也是行業(yè)個(gè)體需要努力的方向，如何提升物業(yè)管理的價(jià)值、資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的價(jià)值。

??溫州億聯(lián)科技執(zhí)行董事長(zhǎng)陳友富表示，從整個(gè)市場(chǎng)角度看，疫情的出現(xiàn)、中美貿(mào)易競(jìng)爭(zhēng)加劇、宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)有很大影響，從開(kāi)發(fā)到后端的運(yùn)營(yíng)，都面臨著資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的難題。在陳友富看來(lái)，這凸顯企業(yè)運(yùn)營(yíng)困難之外的同時(shí)，也將迎來(lái)一些新的機(jī)遇，未來(lái)存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是大趨勢(shì)。

??“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入資產(chǎn)管理時(shí)代，資管行業(yè)的前景將非常好。”上海志舍咨詢(xún)聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)胡偉表示，行業(yè)缺少優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)人才，未來(lái)對(duì)人的要求也會(huì)更高。他建議業(yè)內(nèi)人士要學(xué)習(xí)、抱團(tuán)、整合資源、合作共贏，借鑒西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，以專(zhuān)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)?yè)肀н@個(gè)時(shí)代的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

??此外，與會(huì)嘉賓還圍繞當(dāng)前熱議的“雙碳”、城市更新、既有建筑存量改造等話題進(jìn)行了深入探討。