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??3月31日，北京市發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，共計(jì)30宗，建設(shè)用地面積約169公頃，建筑規(guī)模約345萬(wàn)平方米。這是北京貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”決策部署，堅(jiān)持租購(gòu)并舉、加強(qiáng)供需雙效調(diào)節(jié)、引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的重要舉措。

??公告發(fā)布次日,北京市規(guī)劃和自然資源委和北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委聯(lián)合召開(kāi)2021年度商品住宅用地供應(yīng)座談會(huì)，邀請(qǐng)了部分行業(yè)專(zhuān)家、用地企業(yè)參與座談，全面介紹了北京市首批供地項(xiàng)目布局、結(jié)構(gòu)類(lèi)型等，并重點(diǎn)對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控措施的政策工具箱進(jìn)行了深入解讀和交流。

??穩(wěn)地價(jià)：“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”

??落實(shí)城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃要求，合理安排供地布局。按照北京市城市總體規(guī)劃要求,北京市商品住宅用地供應(yīng)堅(jiān)持規(guī)劃為引領(lǐng)、促進(jìn)職住平衡、站城融合、產(chǎn)城融合，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃引導(dǎo)高質(zhì)量發(fā)展。本次供應(yīng)的30宗項(xiàng)目共涉及12個(gè)區(qū)，位于中心城區(qū)項(xiàng)目15宗，建設(shè)用地面積約73公頃，占比約43%；位于多點(diǎn)及副中心地區(qū)項(xiàng)目11宗，建設(shè)用地面積約72公頃，占比約43%；位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)項(xiàng)目4宗，建設(shè)用地面積約24公頃，占比約14%。對(duì)于此次首批供地，中海地產(chǎn)負(fù)責(zé)人王心邑表示,“集中供地有助于穩(wěn)定土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者合理預(yù)期，更加科學(xué)。尤其第一批次土地供應(yīng)，各區(qū)域各類(lèi)型地塊同時(shí)推出，有利于推動(dòng)北京市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)合理發(fā)展，避免個(gè)別區(qū)域集中供給，引起這個(gè)市場(chǎng)波動(dòng)。這些政策是落實(shí)三穩(wěn)要求、建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措。”

??建立“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì)商機(jī)制和政策工具箱。在2021年商品住宅供地工作中，北京市規(guī)劃和自然資源委聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委，會(huì)同相關(guān)區(qū)政府等單位，建立了“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì)商機(jī)制，加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控。在土地出讓環(huán)節(jié)著力加強(qiáng)綜合施策，從實(shí)際工作出發(fā)，聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和社會(huì)專(zhuān)家共同研究制定“政策工具箱”，推動(dòng)商品住宅用地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保障民生、提升品質(zhì)等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。通過(guò)進(jìn)一步降低溢價(jià)空間，在鎖定土地價(jià)格上限的基礎(chǔ)上，通過(guò)競(jìng)其他條件確定土地競(jìng)得人,具體包括競(jìng)公共租賃住房面積、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額、投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住房建設(shè)方案、競(jìng)異地建設(shè)保障房面積、競(jìng)企業(yè)自持租賃住房面積比例、競(jìng)公益項(xiàng)目建設(shè)面積、設(shè)置戶型要求等。對(duì)于每一地塊，結(jié)合所在區(qū)域位置、周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、土地成本等因素合理選擇政策工具組合，確定交易方式，預(yù)留合理利潤(rùn)空間，避免因高地價(jià)抬高周邊房?jī)r(jià)，并確保住房建設(shè)品質(zhì)。對(duì)此，北京城建投資發(fā)展股份有限公司李洪兵認(rèn)為，新的政策充分考慮了企業(yè)和購(gòu)房人的利益，政府讓利，讓購(gòu)房人能得到實(shí)惠，開(kāi)發(fā)商保持合理的利潤(rùn)。“我們覺(jué)得市政府短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)這么多地塊也非常的不容易。房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)在向社會(huì)平均利潤(rùn)回歸，地價(jià)、房?jī)r(jià)越來(lái)越穩(wěn)定，企業(yè)不用再去想其他的事兒，潛心把產(chǎn)品和服務(wù)做好，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是非常利好的。”

??穩(wěn)房?jī)r(jià)：加大公共租賃住房競(jìng)配建和政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額

??加大保障性租賃住房供應(yīng)，采取配、競(jìng)建公共租賃

??住房面積交易方式。為落實(shí)中央及北京市委、市政府土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜的精神，建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房保障體系，今年土地供應(yīng)計(jì)劃中明確租賃住房用地供應(yīng)指標(biāo)為300公頃，與商品住宅用地供應(yīng)等比例安排。為有效增加租賃住房供應(yīng)，本次供應(yīng)的地塊中，有15宗項(xiàng)目采用了配、競(jìng)建“公共租賃住房”面積的交易方式，占比達(dá)到50%，起始配建面積達(dá)到14萬(wàn)平方米,全部位于中心城區(qū)、多點(diǎn)及副中心區(qū)域，地塊選址以毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點(diǎn)為原則，主要對(duì)接“三城一區(qū)”和“兩區(qū)”建設(shè)區(qū)域的租賃住房需求。

??為穩(wěn)定熱點(diǎn)區(qū)域地價(jià)、房?jī)r(jià)，采取競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額交易方式。針對(duì)位于朝陽(yáng)金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹(shù)村、副中心0302街區(qū)等6宗區(qū)位條件較好的項(xiàng)目，采取了競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式。同時(shí)，宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額預(yù)設(shè)份額，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。此種交易方式可引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性競(jìng)買(mǎi)，通過(guò)政府和個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)的方式，有效減輕購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，充分滿足居民自住需求。

??對(duì)于政府持有商品住房共有份額類(lèi)房屋管理方面，明確提出了要求：

??一是購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額；購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓購(gòu)房人持有的商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)政府持有的商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)词袌?chǎng)價(jià)格收回持有份額對(duì)應(yīng)的價(jià)款。

??二是二手房交易（含買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、司法競(jìng)拍）購(gòu)買(mǎi)人須為具備本市商品住房購(gòu)買(mǎi)資格的家庭，且取得100%產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額可按普通商品住房辦理繼承，代持機(jī)構(gòu)產(chǎn)權(quán)份額不變。二手房再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t不需產(chǎn)權(quán)證滿5年。

??三是購(gòu)房人可依法將持有的產(chǎn)權(quán)份額用于抵押。

??四是購(gòu)房人持有住房期間，政府讓渡住房全部使用權(quán)和出租收益，不參與業(yè)主大會(huì)，不承擔(dān)物業(yè)管理義務(wù)。物業(yè)管理、供暖、專(zhuān)項(xiàng)維修資金等費(fèi)用由購(gòu)房人全額承擔(dān)。

??對(duì)此，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，在商品住房引入共有產(chǎn)權(quán)的制度設(shè)計(jì)，主要是通過(guò)在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)定地價(jià)上限，破解“高地價(jià)”問(wèn)題，同時(shí)事先明確房屋銷(xiāo)售價(jià)格，競(jìng)政府份額，降低購(gòu)房人實(shí)際支出破解“高房?jī)r(jià)”問(wèn)題。將政府讓渡的土地收益轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)份額，既有效保障政府收益，又可盤(pán)活資源。

??合理設(shè)置戶型要求，滿足多層次住房需求。在戶型要求方面，此次近三分之二的項(xiàng)目設(shè)置了套內(nèi)“70/90平方米”戶型要求。本著方便剛需家庭出行、促進(jìn)職住平衡、強(qiáng)化多點(diǎn)和副中心區(qū)域承接疏解作用的原則，執(zhí)行套內(nèi)“70/90平方米”戶型要求的項(xiàng)目主要布局在步行即可到達(dá)軌道交通站點(diǎn)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)域，兼顧剛需及改善型需求，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)戶型設(shè)計(jì)的靈活度，以多元化的產(chǎn)品供應(yīng)契合多樣化的市場(chǎng)需求。

??穩(wěn)預(yù)期：引入了房屋銷(xiāo)售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制

??引入房屋銷(xiāo)售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。在本次供應(yīng)的項(xiàng)目中引入了房屋銷(xiāo)售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，穩(wěn)定未來(lái)上市房?jī)r(jià)作為重要政策工具之一，由過(guò)去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，按照區(qū)域土地級(jí)別，結(jié)合區(qū)域近三年在售新建商品住房?jī)r(jià)格綜合測(cè)算區(qū)域房?jī)r(jià)，由住建和規(guī)自部門(mén)、區(qū)政府組成聯(lián)席會(huì)，共同研究每一地塊房屋銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)意見(jiàn)，并在公告期對(duì)外告知，開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地競(jìng)買(mǎi)環(huán)節(jié)將提交房屋銷(xiāo)售的價(jià)格承諾。對(duì)此，王心邑認(rèn)為，與此前“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式不同的是，在價(jià)格方面，此前限競(jìng)房的銷(xiāo)售限價(jià)低于周邊新房和二手房?jī)r(jià)格，開(kāi)發(fā)企業(yè)由于土地競(jìng)價(jià)壓縮了利潤(rùn)空間，影響到項(xiàng)目及房屋的品質(zhì)。而此次是按照周邊房?jī)r(jià)的平均水平設(shè)定房?jī)r(jià)上限。在競(jìng)買(mǎi)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)企業(yè)除了需要承諾未來(lái)以不高于該價(jià)格售房，還需承諾“達(dá)到最低高品質(zhì)住宅建設(shè)要求”后方可參與競(jìng)買(mǎi)，這有助于企業(yè)在拿地過(guò)程中理性出價(jià)，在保證自身合理利潤(rùn)的同時(shí)，確保未來(lái)住宅產(chǎn)品質(zhì)量的提升。企業(yè)預(yù)期透明、可控，增加了企業(yè)拿地的信心。

??設(shè)置高標(biāo)準(zhǔn)商品住房投報(bào)環(huán)節(jié)，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升。為落實(shí)城市總體規(guī)劃中提出的建設(shè)國(guó)際一流和諧宜居之都的要求，本次供應(yīng)的項(xiàng)目中大部分都設(shè)置了投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案環(huán)節(jié)，投報(bào)內(nèi)容主要包括綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術(shù)應(yīng)用、城市設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)、交通流線設(shè)計(jì)、景觀與公共環(huán)境設(shè)計(jì)等，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)提升住宅品質(zhì)。北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司豈曉偉認(rèn)為，北京首批30個(gè)地塊，達(dá)到了去年全年供應(yīng)地塊數(shù)量的70%，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人有了合理的預(yù)期。本次供地的政策工具箱，引入高品質(zhì)住宅建設(shè)要求，能夠有效提高住宅建設(shè)質(zhì)量。整體越來(lái)越接近市場(chǎng)化原則，能夠有效把供應(yīng)的地塊轉(zhuǎn)化成社會(huì)需求。

??對(duì)于此次首批集中供應(yīng)，業(yè)界和專(zhuān)家都表示看好未來(lái)預(yù)期。陳志認(rèn)為這次集中供地，兼顧區(qū)域功能要求、發(fā)展目標(biāo)、公租房建設(shè)、企業(yè)成本利潤(rùn)需求，從土地方面就開(kāi)始引導(dǎo)預(yù)期，是很好的創(chuàng)新。

??中國(guó)人民大學(xué)副教授張秀智認(rèn)為，北京此次集中供地，通過(guò)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)穩(wěn)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)了三者聯(lián)動(dòng)，運(yùn)用市場(chǎng)化機(jī)制達(dá)到房?jī)r(jià)調(diào)控、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、居民住房需求之間的平衡。北京集中的供應(yīng)土地，公開(kāi)土地供應(yīng)信息，增強(qiáng)了市場(chǎng)主體對(duì)土地市場(chǎng)的信心。鑒于地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響通常會(huì)滯后，可以預(yù)期北京在未來(lái)一段時(shí)間的房?jī)r(jià)仍然會(huì)穩(wěn)定在一個(gè)合理區(qū)間里面。

??招商局地產(chǎn)徐凱認(rèn)為，北京一直在房地產(chǎn)調(diào)控方面走在全國(guó)的前列，招商局地產(chǎn)今年會(huì)繼續(xù)加大在北京的投資。