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??2022年即將過去。這一年，無論是對于行業(yè)、企業(yè)，抑或是個人而言，都是非常艱難的一年。

??這一年，疫情持續(xù)沖擊，百年變局加速演進(jìn)，國內(nèi)外形勢更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然面臨著需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力。

??這一年，房地產(chǎn)市場持續(xù)下行。自2021年9月以來，全國70個大中城市新房和二手房價格連續(xù)下跌已超15個月。

??行業(yè)規(guī)模退回5年前。2022年商品房銷售額預(yù)計達(dá)到13萬億元，而銷售額首次突破13萬億元還是在2017年，2021年銷售規(guī)模已創(chuàng)下18萬億元之巨。

??這一年，民營房企經(jīng)歷了深度調(diào)整過程。銷售榜百強(qiáng)名單中，很多房企的名字正在消失。

??這一年，“保交樓”成為第一要務(wù)。地方政策從試探性松綁到應(yīng)出盡出，全年至少295個省市出臺近600次房地產(chǎn)松綁政策。

??郁亮說過，萬科沒有英雄。吳亞軍也說過，龍湖沒有英雄。但在2022年這場行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整、企業(yè)遭遇縮表出清的生死之戰(zhàn)中，每一個堅持到最后的企業(yè)和個人，都是英雄。

??2022年也是政策起承轉(zhuǎn)合之年。在即將走過2022年之際，我們等到了久違的曙光和希望。中央“金融十六條”強(qiáng)力紓困房企，信貸、債券、股權(quán)等融資工具“三箭齊發(fā)”。

??臨近年底，國務(wù)院副總理劉鶴重申：“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”；中共中央、國務(wù)院將“促進(jìn)居住消費健康發(fā)展”寫入《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會議將穩(wěn)地產(chǎn)置于防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融任務(wù)之中，并提出房地產(chǎn)行業(yè)要向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

??這些政策最強(qiáng)音，給了我們一往無前的勇氣。2023年將至，我們將懷揣著新的希望，開啟新征程。

??回顧2022：樓市持續(xù)下行 調(diào)控政策步步轉(zhuǎn)向

??“2021年房地產(chǎn)增長對經(jīng)濟(jì)增長總體上還是起到了拉動作用。2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%，拉動整體經(jīng)濟(jì)增長0.4個百分點。”2022年初，國家統(tǒng)計局局長寧吉喆表示。

??但隨著市場持續(xù)下行，2022年這一切發(fā)生了變化。

??在過去半年時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從2021年末的4.4%下降至2022年三季度的-8%，大致拖累GDP增長約1.5個百分點，拖累固定資產(chǎn)投資增長約3個百分點，拖累社會消費品零售額增長約4.5個百分點。

??整個2022年，房地產(chǎn)各項指標(biāo)幾乎都走出了一條持續(xù)下滑的曲線。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-11 月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑9.8%，其中11月單月同比下滑19.9%；商品房銷售額同比下滑26.6%；房企到位資金同比下滑25.7%，11 月單月同比下滑35.4%。

??2021年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資正增長6%，銷售額同比增長8.5%，房企到位資金同比增長7.2%。

??從2022年初開始，房地產(chǎn)政策面就出現(xiàn)轉(zhuǎn)好信號，但這種轉(zhuǎn)好還僅限于“因城施策”范圍內(nèi)，大的政策面始終保持謹(jǐn)慎。

??1月20日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2022年，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制。

??但新一輪疫情沖擊下，我國經(jīng)濟(jì)與樓市變得艱難。3月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑至-2.4%，首次落入負(fù)增長區(qū)間。

??隨著鄭州打響二線城市松綁第一槍，4月份開始，樓市政策調(diào)整頻率明顯加快、力度明顯加大。

??先是4月15日央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點，共計釋放長期資金約5300億元。

??接著4月19日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開金融支持實體經(jīng)濟(jì)座談會，要求“執(zhí)行好房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”。

??然后是4月29日，中央政治局會議定調(diào)：“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

??這次會議被業(yè)內(nèi)看作第一個政策轉(zhuǎn)折點，即中央已看到房地產(chǎn)不穩(wěn)導(dǎo)致的風(fēng)險，督促各地因城施策。

??5月份，地方“因城施策”進(jìn)入高峰期。這一時期，全國102個省市出臺126次放松政策，政策頻次環(huán)比近乎翻番，相當(dāng)于前4月政策次數(shù)之和。

??從2022年下半年開始，“保交樓”成為樓市關(guān)鍵詞。7月28日，中央政治局會議強(qiáng)調(diào)要“壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，這是“保交樓”首次被寫入中央政治局會議文件。

??9月，各地再次迎來政策小高峰。市場下行壓力大的地方，刺激政策應(yīng)出盡出，以寧波、濟(jì)南為代表的強(qiáng)二線城市，加速松綁限制性政策。

??這一年，央行共計3次“降息”，5年期以上LPR共下調(diào)35個基點。

??但這些政策仍未能阻止市場繼續(xù)下滑。據(jù)測算，此輪房地產(chǎn)市場運行周期最低點可能會延續(xù)至2023年一季度，這在過去10年甚至更長時間都沒有發(fā)生過。

??如果說，前10個月，政策松綁落腳點主要還是在于對前期收縮性政策的回收和糾偏。那么，以11月為分水嶺，監(jiān)管對于房企融資態(tài)度發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，逐漸轉(zhuǎn)向“保主體”。

??11月8日，交易商協(xié)會表示，支持民營企業(yè)發(fā)債融資；11月13日，央行、銀保監(jiān)會出臺“金融16條”，為房地產(chǎn)行業(yè)注入政策強(qiáng)心劑；11月14日，三部委發(fā)文，指導(dǎo)銀行向優(yōu)質(zhì)房企開具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金；11月28日，證監(jiān)會發(fā)布政策，支持房地產(chǎn)股權(quán)融資。

??至此，監(jiān)管層對房企紓困方向終于從此前的“救項目”轉(zhuǎn)換至“既救項目，也保主體”，房企融資環(huán)境得到極大優(yōu)化。

??展望2023：政策托底 樓市將走出底部

??近日，多位高層官員的發(fā)聲，均指向房地產(chǎn)的重要性和防范化解風(fēng)險的迫切性。

??“房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對經(jīng)濟(jì)而言，既是動力源，也是風(fēng)險源。”中央財經(jīng)委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀表示，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險是重中之重。

??12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在發(fā)表致辭中表示：“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。”

??12月15日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，在部署2023年房地產(chǎn)工作時強(qiáng)調(diào)：有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

??會議還指出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

??不難看出，2023年房地產(chǎn)政策核心邏輯在于：一是給予房企融資支持，支持房企債務(wù)展期，緩解資金壓力，穩(wěn)定市場主體預(yù)期；二是為個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復(fù)；三是“保交樓”，解決期房交付問題，提振市場情緒，穩(wěn)住購房者信心。

??從這一階段開始，中央對于房地產(chǎn)的管理基調(diào)也發(fā)生了變化，穩(wěn)定、支持、防范化解風(fēng)險的調(diào)性更濃。

??住房消費，尤其是剛性和改善性住房需求將成為2023年擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手。同時，“保交樓”仍是2023年各項工作的重中之重，也將是房地產(chǎn)政策出臺的重要著力點之一，專項借款及配套資金將加快落地。

??“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光。從整個行業(yè)來看，政策面都在逐步向好，而且在力度、廣度上全面超出萬科的預(yù)期。”12月16日在萬科臨時股東大會上，萬科董事會主席郁亮表示。

??展望2023年，“穩(wěn)”將是房地產(chǎn)市場關(guān)鍵詞。2023年政策面將重點引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實現(xiàn)軟著陸，并帶動商品房銷量、房地產(chǎn)投資以及土地市場先后企穩(wěn)回暖。

??也要看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻形勢, 既有短周期因素，也有長周期因素。長周期因素就是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過快速發(fā)展階段，進(jìn)入后周期，或者說是拐點階段。在這個階段，房價下行壓力逐漸增大、購房預(yù)期逐漸減弱、房價收入比和房價租金比將向合理水平回歸等，都是必然趨勢。

??這意味著，即便市場走出回暖行情，企業(yè)發(fā)展也不可能再走老路，探索新發(fā)展模式、尋找新路徑勢在必行。