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??時(shí)隔7年，棚戶拆遷安置中的“房票”制度，再現(xiàn)江湖。

??6月20日，鄭州市政府官網(wǎng)發(fā)布了《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”）。根據(jù)辦法，鄭州中心城區(qū)的棚戶區(qū)改造將推行房票安置，對(duì)被征收人使用房票購(gòu)買商品住房，給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%獎(jiǎng)勵(lì)，且不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。

??辦法稱，此舉是“為進(jìn)一步加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，拓寬鄭州市大棚戶區(qū)改造安置渠道，滿足人民群眾對(duì)安置房屋的多樣化需求”，“本辦法自公布之日起實(shí)施，有效期至2024年12月31日”。

??不獨(dú)鄭州。更早些時(shí)候，河南信陽(yáng)、許昌，湖北鄂州，浙江紹興、溫州等地相繼推出“房票政策”，拆遷戶可憑房票選購(gòu)商品房安置。但相比之下，鄭州作為曾被住建部點(diǎn)名的22個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市之一，亦啟動(dòng)房票制度，引發(fā)市場(chǎng)熱議。

??“房票安置的政策創(chuàng)新，意味著房地產(chǎn)單一維度的需求刺激已經(jīng)過(guò)時(shí)，必須要制定更加精細(xì)化、滿足居民心理訴求的政策，才能引導(dǎo)需求釋放。鄭州，從3月初大力推進(jìn)棚改貨幣化安置到房票安置，是政策優(yōu)化調(diào)整，有利于去庫(kù)存，有利于降低棚改成本，更重要的是能夠滿足居民對(duì)美好生活的訴求。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??重啟“房票”制度

??在傳統(tǒng)征地環(huán)節(jié)，既存在貨幣化安置，也存在實(shí)物安置。在選擇貨幣化安置的前提之下，又有貨幣安置的主流模式和房票安置的特殊模式。

??所謂房票安置，是征收人比照貨幣安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策，將計(jì)劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買商品房（含住宅與非住宅）的一種房屋安置方式。被征收人選擇房票安置的，視同放棄房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

??早在2015年，我國(guó)就有城市在棚戶拆遷安置中推出“房票”制度。2016年開始，上一輪全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存大潮下，越來(lái)越多城市推行“房票制度”，如庫(kù)存高企的鄂爾多斯、紹興、金華、義烏、衢州、奉化、湖州等地。直到2018年后，棚改貨幣化隨著權(quán)限被強(qiáng)制收回，“房票”制度才銷聲匿跡。

??如今，在房地產(chǎn)下行壓力之下，“房票”制度再次重啟。

??根據(jù)鄭州市發(fā)布辦法，將對(duì)棚戶區(qū)改造實(shí)施房票安置，被征收人可使用房票在所有參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所提供的商品房中自行選擇，實(shí)施區(qū)域?yàn)猷嵵菔兄行某菂^(qū)，即中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城回族區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū)。

??政策為接受房票安置者設(shè)置了豐厚的獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策，涉及資金、購(gòu)房區(qū)域選擇、購(gòu)房資格、契稅減免、子女入學(xué)資格等。

??比如，被征收人選擇房票安置的，安置補(bǔ)償權(quán)益按照房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定計(jì)算后，由征收人給予安置補(bǔ)償權(quán)益金額8%的獎(jiǎng)勵(lì)，作為房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)，列入房票票面金額，同時(shí)以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人3個(gè)月的過(guò)渡費(fèi)。

??使用房票購(gòu)房，不限定于房票核發(fā)機(jī)構(gòu)所在行政區(qū)域；購(gòu)買的房產(chǎn)也不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)，并享受相應(yīng)的稅收減免；對(duì)于子女入學(xué)，可憑商品房買賣合同，在新購(gòu)房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)手續(xù)。

??辦法明確，房票實(shí)行實(shí)名制，持有人為被征收房屋的所有權(quán)人，使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近親屬范圍內(nèi)。房票不得轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、抵押、質(zhì)押、套現(xiàn)。

??房票持有使用期限自房票核發(fā)之日起計(jì)算，最長(zhǎng)不超過(guò)12個(gè)月，被征收人應(yīng)在房票有效期內(nèi)購(gòu)房支付。逾期未使用的，視同自行放棄房票安置，重新按照貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行安置，不再享受房票安置相應(yīng)的政策性獎(jiǎng)勵(lì)。

??值得注意的是，使用房票購(gòu)房時(shí)也有“最低消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，即購(gòu)房款應(yīng)不低于房票票面金額的90%。達(dá)到該比例且購(gòu)房后房票還有余額的，被征收人可向征收人申領(lǐng)剩余貨幣。

??新一輪樓市去庫(kù)存

??“房票”制度重啟的背后，是部分城市賣不動(dòng)的房子和積壓得越來(lái)越高的房地產(chǎn)庫(kù)存。

??諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年4月，鄭州新建商品住宅成交6892套，環(huán)比3月下跌11.25%；5月，鄭州新建商品住宅成交4884套，環(huán)比繼續(xù)下跌29.14%，同比下跌73.54%。整個(gè)2021年，鄭州新房銷售套數(shù)不及2018年一半。

??另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2021年末，鄭州涉及停工、延期交付問(wèn)題項(xiàng)目總套數(shù)2.52萬(wàn)套，占2021年成交總套數(shù)比重達(dá)到28%，數(shù)量居重點(diǎn)二線城市前列，占比居24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市首位。

??顯然，諸多利好政策并未達(dá)到“救市”效果。目前，鄭州商品房狹義庫(kù)存1395萬(wàn)平方米，去化周期高達(dá)34個(gè)月。

??3月1日時(shí)，鄭州市發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的19條政策。按照政策，鄭州市將集中利用3年時(shí)間，大力推進(jìn)大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目貨幣化安置，確保2024年群眾回遷安置全部完成。

??鄭州樓市曾嘗到過(guò)棚改貨幣化安置的甜頭。按照鄭州市政府公布數(shù)據(jù)，2015年~2017年，鄭州每年新開工棚戶區(qū)改造住房都在10萬(wàn)套以上，3年間改造的棚戶區(qū)住房數(shù)量總計(jì)占河南全省目標(biāo)近三分之一。2016年后，棚改轉(zhuǎn)向貨幣化安置，鄭州提出“力爭(zhēng)貨幣化安置率達(dá)到50%”。彼時(shí)，大量手持現(xiàn)金的拆遷戶涌入樓市，迅速推高價(jià)格。

??但歷史很難重現(xiàn)，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)層面所面臨壓力更大，居民購(gòu)房信心普遍不足。另一方面，貨幣化安置需要政府投入大量資金，而受土地拍賣市場(chǎng)降溫影響，鄭州的財(cái)政收入也在下滑。

??截至記者發(fā)稿，今年首輪土拍鄭州尚未推出。但在去年第三輪土地拍賣中，鄭州共掛牌25宗宅地，其中11宗終止出讓，流拍率增至44%；成功出讓的14宗地塊中，12宗地塊均底價(jià)成交，整體溢價(jià)率降至0.64%。

??數(shù)據(jù)顯示，2021年鄭州土地財(cái)政依賴度高達(dá)100%，處于超高等級(jí)。今年1~4月，鄭州財(cái)政收入為436.12億元，同比減少4.5%。其中4月份鄭州財(cái)政收入僅79.43億元，同比減少28.2%。

??3個(gè)多月后，鄭州貨幣化安置變成了一張房票。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房票模式之下，地方政府在拆遷補(bǔ)償方面支付壓力大幅下降，可以使得地方財(cái)政資金起到“四兩撥千斤”的作用。

??中信證券分析師陳聰認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)政策關(guān)鍵在于能否找到一個(gè)可以因城施策，滿足各方需要，不至于刺激核心城市房?jī)r(jià)上漲，又可以切實(shí)推動(dòng)低線城市銷售復(fù)蘇的手段，正如2015年時(shí)棚改貨幣化推廣一樣。

??他認(rèn)為，對(duì)全社會(huì)來(lái)說(shuō)，房票模式可能加速推進(jìn)舊改和棚改，釋放居民自住和改善性住房需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資。而且，由于房票是限區(qū)域的，故而因城施策是完全可能的，房票一般不會(huì)造成一線城市房?jī)r(jià)上漲。房票模式如果推廣，可能有助于因城施策，推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，若是房票推進(jìn)工作到位，可以減少或取消安置房建設(shè)，客觀上減少了政府直接建設(shè)此類住房的壓力。同時(shí)，此類房票產(chǎn)生的購(gòu)房需求釋放，客觀上也保障了此類購(gòu)房資金留在住房領(lǐng)域，也是保證財(cái)政體系穩(wěn)定、防范購(gòu)房資金流向非房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要體現(xiàn)，真正帶動(dòng)所在區(qū)域和城市的住房消費(fèi)市場(chǎng)。房企需要積極關(guān)注此類持有房票群體的購(gòu)買力。

??但房票模式也存在一定不確定性。有房票的消費(fèi)者能否重拾購(gòu)房信心，房票政策能否擴(kuò)圍至更多城市，猶待觀察。