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??這是信貸放松和鼓勵的重要政策，真正促進房貸領域支持保障性租賃住房發展。

??新春伊始，房地產迎來政策大禮包。

??2月8日，央行官網披露，為貫徹落實黨中央、國務院關于加快發展保障性租賃住房的決策部署，加強相關金融政策支持，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，明確保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，加大對保障性租賃住房發展的支持力度。

??央行方面表示，此舉有利于銀行業金融機構加大對保障性租賃住房項目的信貸投放，支持我國住房保障體系建設，有助于推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

??央行方面還透露，下一步，人民銀行、銀保監會將加快建立完善住房租賃金融制度，繼續加大對保障性住房建設和長租房市場發展的金融支持力度，促進房地產業良性循環和健康發展。

??房貸集中度管理松動

??2021年元旦前夕，央行、銀保監會發布了一項房地產金融政策重磅新規——建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，對銀行業金融機構房地產貸款占比和個人住房貸款占比均做出規定，并宣布自2021年1月1日起實施。

??這一政策嚴控下，涉房貸款壓降成為趨勢。央行數據顯示，2021年末，房地產貸款余額為52.17萬億元，同比增長7.9%，比上年末增速低3.7個百分點；全年增加3.81萬億元，占同期各項貸款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2個百分點。房地產在全年人民幣貸款總額占比中下降。

??分類來看，2021年末，房地產開發貸款余額12.01萬億元，同比增長0.9%，增速比上年末低5.2個百分點。個人住房貸款余額38.32萬億元，同比增長11.3%，增速比上年末低3.3個百分點。

??央行金融市場司司長鄒瀾表示，近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態，市場預期穩步改善。下一步，央行將全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

??值得指出的是，在2020年12月31日房地產貸款集中度管理制度推出之際，央行、銀保監會就此答記者問時曾表示，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算；人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，并建立相應統計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。

??現在，央行、銀保監會進一步發文明確，自本通知印發之日起，銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。

??“這是信貸放松和鼓勵的重要政策，真正促進房貸領域支持保障性租賃住房發展。此舉也體現了房貸集中度政策在松動，此前是并購貸退出房貸集中度考核，體現了房貸集中度政策積極優化。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，此政策將促使房企申請貸款動力增強，對于今年保障性租賃住房更快更好發展，將提供更大動力。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評道，在保障房貸款利率比較低（可低至3.85%-3.9%）、期限比較長情況下，銀行投放保障性租賃住房貸款收益會比商業性貸款低。為激勵銀行多放貸，此類貸款不納入集中度管理，有利于提高銀行放貸積極性。他預計，下一步，隨著住房租賃金融制度的建立，銀行將會單列保障性租賃住房貸款科目，并對該類貸款在認定、投放、定價、償還等方面，建立完全不同的貸款管理制度。

??同時，他認為有利于促進地產融資轉型。“對商業性房貸限制規模，對保障性租賃住房貸款不限制規模，且利率優惠，意在調整銀行資產結構，促進普惠金融發展，其邏輯與扶持中小微實體貸款完全一致。央行、銀保監這次也表示，加快建立完善住房租賃金融制度，也就是要針對新的住房供應體系配置相應金融支持制度，從而促進地產行業轉型。”李宇嘉表示。

??保障性租賃住房迎爆發式增長

??這一政策的背后之意還在于，“十四五”時期加快發展保障性租賃住房成為我國住房制度建設的重中之重。

??1月20日，全國住房和城鄉建設會議召開。住房和城鄉建設部表示，今年要繼續推進住房供給側結構性改革；堅持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，優化住房供應結構；大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。同時，完善城鎮住房保障體系，指導各地合理確定本地區住房保障制度安排。

??按照此前住建部相關負責人的表述，40個重點城市“十四五”期間計劃籌集保障性租賃住房650萬套，2022年一年的任務量就占到了整個“十四五”的37%，比2021年實際完成高出了1.5倍以上，由此可見，保障性租賃住房將迎來一輪爆發式增長。

??明明債券研究團隊測算，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在800萬套-900萬套，對應的新增建筑面積或在4億-4.5億平方米，對應的開發投資將在1.7萬億-1.9萬億元，預計2022年投資將超過4000億元，拉動地產投資3個百分點左右。

??保障性租賃住房的加速發展以及政策的加速落地，也為房企尋找新業務增長點，實現輕資產轉型，提供了重要契機。

??中國城市與區域治理研究院研究認為，房企參與保障性租賃住房有幾種方式，一是直接參與保障性租賃住房建設和運營；二是通過保障性租賃住房盤活存量用地和存量房產；三是通過參與運營實現輕資產轉型。

??東亞前海證券研究員賀燕青認為，對房地產企業來說，保障性租賃住房或將開啟第二增長曲線。房企與地方政府平臺公司對接，包括地方城投公司以及租賃國企，在項目實現運營管理上協同合作，對于房企本身也打通了輕資產服務輸出的過程。隨著土地市場中越來越多“配自持”地塊出讓，房企將主動或被動的涉足住房租賃業務，打開租賃業務新局面。

??此次央行明確，保障性租賃住房項目有關貸款不納入房地產貸款集中度管理，在業內人士看來，這將是商業銀行2022年重點推廣的房貸產品，房企應該主動把握此類信貸機會。

??李宇嘉認為，未來一段時間，保障性租賃住房建設主要以國企央企以及大型優質民企（萬科、龍湖、綠城）、以及地方城投平臺為主。因為，這類型的建設主體，在抵押物、信用等級方面更能滿足銀行的需求。此外，除保障性租賃住房開發外，對于改造類的保障性租賃住房，運營中的流動資金貸款、物資采購貸款等，也應該做出創新，滿足這個行業的需求。