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??2021年樓市在“寒冬”中度過，2022年樓市怎么走，備受市場關(guān)注。

??一年一度的中央經(jīng)濟工作會議于12月8日至10日在北京舉行，對2022年經(jīng)濟工作作出全面部署。會議通稿中提到：“我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力”。這樣的形勢下，“明年經(jīng)濟工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進，各地區(qū)各部門要擔(dān)負起穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的責(zé)任，各方面要積極推出有利于經(jīng)濟穩(wěn)定的政策，政策發(fā)力適當(dāng)靠前。”

??對于2022年樓市調(diào)控方向，中央經(jīng)濟工作會議再次定調(diào)“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第五次定調(diào)“房住不炒”。這也說明房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)大方向不會發(fā)生改變，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型從長期來看還將堅持逐步“去地產(chǎn)化”路線。

??但同時在需求端也會給予扶持。此次會議提出，“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求和促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。

??值得注意的是，這次會議對于房地產(chǎn)表述出現(xiàn)很多新變化，首次提出“加強預(yù)期指導(dǎo)、探索新的發(fā)展模式”，“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，中央經(jīng)濟工作會議釋放出的這些信號向來不容忽視。

??財政與貨幣政策協(xié)調(diào)聯(lián)動

??此次會議關(guān)于財政貨幣政策的表述是：積極的財政政策要提升效能，更加注重精準(zhǔn)、可持續(xù)。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對實體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展的支持。

??“中國雖然存在著通貨膨脹的威脅，雖然存在著金融脆弱性的問題，但是主要矛盾的主要方面是經(jīng)濟增長速度的低迷。”中國社科院學(xué)部委員余永定在CMF熱點問題研討會上表示。他認為，可以適當(dāng)采取擴張性的財政貨幣政策來刺激經(jīng)濟增長。

??會議還要求，“財政政策和貨幣政策要協(xié)調(diào)聯(lián)動，跨周期和逆周期宏觀調(diào)控政策要有機結(jié)合”。這是關(guān)于宏觀政策有效實施做出的新的提法和要求。

??民生銀行研究院分析師王靜文解讀認為，政策基調(diào)由2021年的“靈活精準(zhǔn)、合理適度”回歸到2020年的“靈活適度”，實際上已有邊際寬松的含義在。跨周期和逆周期的有機結(jié)合，既要求政策在短期內(nèi)加大逆周期對沖力度，又要從中長期內(nèi)綜合評估，避免政策超調(diào)或副作用過多。

??紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟學(xué)家李奇霖則認為，這說明2022年貨幣環(huán)境仍是分化的，一方面對傳統(tǒng)部門比如地產(chǎn)和基建，還是偏緊，松只是針對防風(fēng)險而言的，松是為了穩(wěn)住存量，但堅決遏制增量；另一方面，對小微企業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展的結(jié)構(gòu)性寬松的貨幣政策還將繼續(xù)深化和延續(xù)下去，比如再貸款、定向降準(zhǔn)、碳減排支持工具等結(jié)構(gòu)型貨幣政策工具明年可能還將繼續(xù)實施。

??從這個角度看，如果地產(chǎn)、基建的增量融資需求繼續(xù)遏制，僅是保住地產(chǎn)存量風(fēng)險，貨幣政策又僅是結(jié)構(gòu)性寬松的話，整體“寬信用”政策效果將相當(dāng)有限，預(yù)計整體社融增速在10.5%-11%。

??“房住不炒”定位不變

??“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，中央經(jīng)濟工作會議再度強調(diào)。這是樓市調(diào)控根本，不容動搖。

??北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，自2014年首提“因城施策”，2016年首提“房住不炒”，中央對房地產(chǎn)的政策一直是明確而延續(xù)的。在不同的時期采取寬或嚴(yán)的調(diào)控是正常的，但基本原則不能變，以防出現(xiàn)硬著陸。要守牢房地產(chǎn)發(fā)展底線，一是不能帶來金融風(fēng)險，二是不能影響實體經(jīng)濟發(fā)展。

??但合理的住房需求會給予扶持，這也是政策糾偏需要。此次會議強調(diào)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

??李奇霖解讀認為，房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的大方向不會發(fā)生改變，但短期來看，由于部分地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控措施過嚴(yán)、房地產(chǎn)貸款集中度管理遏制了正常的剛需和改善型需求、房地產(chǎn)融資收得過緊等執(zhí)行層面問題導(dǎo)致房企今年信用風(fēng)險不斷，明年還是房企債務(wù)到期高峰，這均引發(fā)了市場對信用風(fēng)險擴散的擔(dān)憂。因此，出于防風(fēng)險需要，近期按揭貸、開發(fā)貸、并購貸等房地產(chǎn)金融支持措施都會有所加快。

??此次會議的另一大亮點是提出，“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，這已經(jīng)是管理層或重要會議第三次提房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)了，這意味著目前行業(yè)循環(huán)不暢，影響到了行業(yè)健康發(fā)展甚至是防范風(fēng)險的高度。

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為，促進房地產(chǎn)良性循環(huán)就是要去除阻礙其順暢循環(huán)的問題，包括控制源頭上的地價無序上漲、控制依賴度，這樣就能控制住房價。要控住地價上漲，還得控制住前端購地融資，金融長效機制就要落實下去。同時，還要調(diào)整住房供應(yīng)機構(gòu)，比如增加保障性租賃住房供應(yīng)，盤活存量資源，比如老舊小區(qū)改造等。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為，相比此前一貫圍繞“房地產(chǎn)市場”的提法，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展不僅限于交易環(huán)節(jié)，還涵蓋了前端投資環(huán)節(jié)，延展到整個房地產(chǎn)行業(yè)。這表明除了支持居民剛需外，還將合理支持房企的正常開發(fā)、并購及相應(yīng)的貸款、發(fā)債需求。

??房地產(chǎn)行業(yè)融資層面已出現(xiàn)改善信號。12月10日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，將重點支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長期限的債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口、以及用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的股權(quán)收購，支持保交樓、保民生、保穩(wěn)定，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??對于再次強調(diào)“因城施策”，李奇霖認為，不排除部分房價下行壓力較大城市可以放松房地產(chǎn)調(diào)控，但對多數(shù)房價上漲壓力較大一線和核心二線房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)計還將從嚴(yán)，不會有大的變化，房地產(chǎn)政策的“松”僅是針對此前“過緊”而言的。

??此次會議還提出“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)”。長租房即長租公寓，自從去年暴雷以來，國家更多強調(diào)保障性租賃住房，對于長租房的相關(guān)表述變少。去年中央經(jīng)濟工作會議對此的表述是“規(guī)范發(fā)展長租房市場”。

??李宇嘉解讀道，長租房和保障性租賃住房是多層次租賃市場的組成部分，滿足不同類型租賃需求的房源，因此應(yīng)在總結(jié)長租公寓問題基礎(chǔ)上，加強監(jiān)管和建設(shè)模式，作為未來多渠道住房供應(yīng)來源，引導(dǎo)開發(fā)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，因為新房銷售已經(jīng)見頂了，必須向存量轉(zhuǎn)型。

??首提“加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式”

??此次會議首次提出預(yù)期引導(dǎo)的概念，會議表示“加強預(yù)期指導(dǎo)、探索新的發(fā)展模式”。當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)型過程中，新的發(fā)展模式意味著多個層面的改變，包括房屋市場、土地市場和房地產(chǎn)企業(yè)等。

??易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認為，這說明當(dāng)前在預(yù)期管理和引導(dǎo)方面將有新的動作，包括后續(xù)在穩(wěn)房價方面，各類土地供應(yīng)會持續(xù)跟進，以進一步穩(wěn)定市場預(yù)期；房地產(chǎn)市場秩序的整頓工作也還會推進，對于各類炒作房價和引起預(yù)期不穩(wěn)的行為會進行嚴(yán)管。除租購并舉、長租房、保障性住房等方面發(fā)展外，未來對于存量市場的房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)稅的推進等，都會有各類新的政策，值得期待。

??李宇嘉認為，房地產(chǎn)新發(fā)展模式體現(xiàn)在這些方面：一是多元主體。過去，開發(fā)商為唯一供應(yīng)主體，“拿地、融資、開發(fā)、賣房”的循環(huán)是唯一的模式。現(xiàn)在，國家將保障性租賃住房作為“十四五”住房工作重點，并且提出5個供應(yīng)渠道和主體，還強調(diào)長租房，這都是多主體。

??二是多元房屋類型。國家第一次明確“十四五”住房保障的頂層設(shè)計，包含三個房屋類型（公租、共有產(chǎn)權(quán)、保租房），還強調(diào)長租房、共有產(chǎn)權(quán)等新住房類型。這些房屋類型，可以不是開發(fā)商供應(yīng)，而是用地用房主體（村集體、企事業(yè)單位、園區(qū)主體、商業(yè)辦公主體等）引入開發(fā)商或合伙、入股開發(fā)；

??三是新的供地類型，可以不是新增供地建設(shè)，可以是盤活存量，新增供地可以搞彈性年期、多用途綜合開發(fā)；

??四是新的融資模式，可以不用大規(guī)模加杠桿，而是用專項債、REITs、ABS等新的融資模式。

??五是商品房開發(fā)，也要探索新的土地出讓模式，并不是價高者得，而是招標(biāo)、建設(shè)方案競標(biāo)等多種出讓方式，房價地價要聯(lián)動，有的地方要探索現(xiàn)售模式，還要優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，既不能挪用，也要靈活使用。