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??2022年已過(guò)半，民企持續(xù)在土地市場(chǎng)“隱身”，這是過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)少有的現(xiàn)象。

??最新完成二輪土拍的廣州，基本上可以代表當(dāng)前土地市場(chǎng)現(xiàn)狀。

??在競(jìng)自持幾乎退出土拍舞臺(tái)的情況下，成交的11宗地塊有10宗被國(guó)央企以及地方平臺(tái)競(jìng)得。

??在土地市場(chǎng)，民企的聲音，越來(lái)越微弱了。

??此外，大部分房企投資態(tài)度謹(jǐn)慎，這也使得分化成為二輪土拍繞不開(kāi)的關(guān)鍵詞，尤其中心城區(qū)成為企業(yè)投資聚焦點(diǎn)。

??市場(chǎng)亟需恢復(fù)信心的情況下，政策持續(xù)寬松，土地端也不例外。

??比如廣州，競(jìng)自持幾乎退出了土拍舞臺(tái)。

??第二輪集中土拍出讓的14宗地塊中，僅剩1宗海珠區(qū)鋅片廠南片區(qū)地塊保留競(jìng)自持環(huán)節(jié)，其他13宗地塊都采取“限地價(jià)、搖號(hào)”的出讓方式。

??在這個(gè)基礎(chǔ)上，廣州為吸引房企參拍，穩(wěn)住土地市場(chǎng)熱度，選擇了縮量增質(zhì)，精準(zhǔn)供應(yīng)。

??供應(yīng)14宗含宅地塊，總建筑面積為146.6萬(wàn)平方米，比今年首輪供應(yīng)減少了47%，這也是歷次集中供地中供應(yīng)量最低的一次。但地塊質(zhì)量則較以往有所提升，天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)三個(gè)核心區(qū)域各有2宗地塊，而天河區(qū)上一次出讓含宅地塊還是在2020年。

??優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)一定程度上帶動(dòng)了土拍市場(chǎng)回溫。

??比如廣州這次土拍成交含宅用地整體溢價(jià)率達(dá)到6.6%，是集中供地開(kāi)始以來(lái)的第二高。

??區(qū)域熱度分化仍然是不可忽視的問(wèn)題，廣州此次土拍流拍率也提升到了21%。這意味著，房企投資態(tài)度依然謹(jǐn)慎，對(duì)于地理位置差的位置幾乎沒(méi)有拿地意愿。

??房企當(dāng)前拿地主要以“利潤(rùn)”為導(dǎo)向，因此能否盈利成為房企投資的第一考量。

??我們對(duì)比了最近完成二輪土拍的廣州、成都、長(zhǎng)沙和南京四城，企業(yè)拿地盈利空間都有保證。

??從房?jī)r(jià)地價(jià)差來(lái)看，大部分地塊的成交樓板價(jià)與周邊在售項(xiàng)目的售價(jià)保有較大的差距。

??以廣州為例，二輪土拍中唯一進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的天河區(qū)燕塘地塊，在激烈競(jìng)拍后觸及土地最高限價(jià)，平均成交樓板價(jià)為48300元/平方米，可售樓板價(jià)達(dá)到50842元/平方米，該單價(jià)足以躋身廣州樓面價(jià)TOP5。對(duì)比周邊的云山壹號(hào)、峻林最新報(bào)價(jià)均在10萬(wàn)元/平方米以上，再加上地理位置優(yōu)越、配套成熟，未來(lái)去化難度不大。

??再來(lái)看成都。

??二輪土拍成都也有11宗地塊搖號(hào)成交，主城區(qū)熱度高，尤其民企參拍表現(xiàn)出一定的積極性。核心動(dòng)力在于，成都二輪土拍較首輪盈利空間提升，45宗有清水指導(dǎo)價(jià)的地塊整體底價(jià)房?jī)r(jià)比為0.42，較首輪再度下降0.05。

??從房?jī)r(jià)地價(jià)差來(lái)看，45宗地塊中僅有1宗地的房?jī)r(jià)地價(jià)差不到1萬(wàn)元/平方米，房?jī)r(jià)地價(jià)差高于14000元/平方米的比例達(dá)到了42%。其中，11宗搖號(hào)成交地塊，房?jī)r(jià)地價(jià)差全部在1.1萬(wàn)元/平方米以上。

??拿地房企成為2022年以來(lái)集中土拍備受關(guān)注的話題。

??即便是盈利空間提升，但國(guó)央平主導(dǎo)、民企“隱身”的拿地格局并未改變。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已完成二輪土拍城市，拿地民企數(shù)量占比僅有兩成左右。

??一方面，房企沒(méi)錢拿地。截止6月末，銷售50強(qiáng)房企中仍有三成房企尚未拿地，7月這一情況仍難以緩解，2022年上半年房企累計(jì)融資總量為4126億元，同比減少49%，房企融資壓力持續(xù)凸顯，而7月則面臨償債高峰，債券到期規(guī)模達(dá)到830億元，尤其民營(yíng)房企更是無(wú)暇拿地。

??另一方面，目前樓市成交持續(xù)遇冷，房企投資信心不足，尤其是現(xiàn)金流承壓的民企。

??以廣州為例，二輪集中供地成交的11宗地塊，除去進(jìn)入搖號(hào)地塊未確定競(jìng)得人以外，另外10宗地塊均被國(guó)央企與地方平臺(tái)公司競(jìng)得。保利成為最大贏家，共計(jì)競(jìng)得3宗地塊，成交總金額48.8億元。

??民企的競(jìng)爭(zhēng)力尤其微弱。

??這一現(xiàn)象在土拍熱度升溫的成都也有所體現(xiàn)。

??從拿地金額來(lái)看，成都二輪土拍中國(guó)企央企和地方平臺(tái)公司各占47%和42%，民企拿地金額只占了11%。品牌民企只有龍湖現(xiàn)身，本土民企鴻山和外來(lái)房企北京穩(wěn)石置業(yè)也通過(guò)搖號(hào)獲得一宗地塊。

??近期完成土拍的城市中，南京算是個(gè)例。

??除了資金實(shí)力雄厚的央國(guó)企之外，民企中金基、龍湖、偉星表現(xiàn)積極，尤其是本土民企金基，斬獲3宗地，總拿地金額49.1億元，排在拿地房企第四位，但投資熱度僅限于去化有保障的熱點(diǎn)板塊。

??隨著樓市不斷釋放積極信號(hào)，土地市場(chǎng)也有了回溫態(tài)勢(shì)。實(shí)際上，優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，是真正刺激房企拿地積極性的砝碼，投資向安全邊際更高的中心城區(qū)回歸成為各大品牌房企的共識(shí)。

??那些區(qū)位優(yōu)越、盈利預(yù)期高的改善住宅類地塊，將會(huì)吸引更多房企參拍。而民企拿地能力的恢復(fù)，對(duì)土地市場(chǎng)活躍度和熱度恢復(fù)起著至關(guān)重要的作用。

??一個(gè)很明顯的趨勢(shì)是，在樓市整體仍未明顯回暖的背景下，冷熱分化、民企“隱身”將會(huì)成為各城市接下來(lái)集中土拍的主流現(xiàn)象。