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??然而，在優(yōu)質(zhì)地塊入市減少之下，房企對優(yōu)質(zhì)地塊的競爭也進(jìn)一步升級。如本月上海有多宗區(qū)位比較優(yōu)越的地塊都經(jīng)過了百輪以上的競拍才成交，其中虹口嘉興街道和楊浦江浦社區(qū)地塊更是先后刷新了年內(nèi)成交單價(jià)最高紀(jì)錄，溢價(jià)率也基本都在20%以上，競拍熱度十分高。

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??市場走勢

??供應(yīng)、成交規(guī)模雙降

??地價(jià)因優(yōu)質(zhì)土地成交減少而環(huán)比下滑

??供應(yīng)方面，由于各城市供地節(jié)奏調(diào)整，本月全國土地市場掛牌量也因此受到影響，較上月明顯降低。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積為26463萬平方米，較上月減少了一成，同比也下跌了8%。就各能級城市表現(xiàn)來看，一線和三四線城市土地供應(yīng)量均較上月有所收縮，二線城市的土地掛牌量則環(huán)比上漲，其中西安、長沙、寧波等城市的掛牌量均在300萬平方米以上。

??成交方面，受近兩月土地供應(yīng)減少影響，全國土地市場成交量在7月出現(xiàn)下滑趨勢，這也是今年春節(jié)后土地成交量首次出現(xiàn)下滑。具體來看，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成交建筑面積降至23528萬平方米，環(huán)比減少了9%，同比也微降2%。各能級城市成交量也均不敵上月，其中一線城市環(huán)比降幅最大，高達(dá)19%，主要是由于廣州和深圳土地成交量明顯收窄所致。

??價(jià)格方面，由于多個熱點(diǎn)二三線優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)占比明顯下滑，本月平均地價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下跌，降至2863元/平方米，和上月相比下降了4%，但仍高出去年同期水平一成左右。各能級城市表現(xiàn)各異，其中一線城市在北京、上海多宗稀缺優(yōu)質(zhì)宅地集中入市成交的拉動下，地價(jià)較上月明顯上漲，漲幅高達(dá)63%；二線城市則由于多個熱點(diǎn)城市如南京、寧波等主力供地區(qū)域向郊區(qū)等非熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移，因此成交均價(jià)較上月明顯下滑，降至4528元/平方米，環(huán)比下降了11%；三四線城市也因無錫、東莞等高地價(jià)的熱點(diǎn)三四線成交量明顯減少影響，平均地價(jià)回落至2000元/平方米以下，本月平均樓板價(jià)為1911元/平方米，環(huán)比下滑了10%。

??02

??市場熱度

??熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地入市占比減少

??溢價(jià)率延續(xù)上月下滑趨勢

??市場熱度方面。自6月中央多次提及“房住不炒”以來，南京、寧波等熱點(diǎn)城市先后收緊調(diào)控表態(tài)控地價(jià)，熱點(diǎn)二三線城市也逐漸將主力供應(yīng)區(qū)域由市中心核心板塊逐漸向新城、郊區(qū)等非熱點(diǎn)板塊轉(zhuǎn)移。在此影響下，7月份溢價(jià)率延續(xù)上月的下滑趨勢，降至16.1%。不過，從近一年溢價(jià)水平來看，本月土地成交溢價(jià)率仍在高位，主要是受北上等少數(shù)熱點(diǎn)城市多宗優(yōu)質(zhì)土地高溢價(jià)成交的支撐。

??分能級城市來看，各能級城市表現(xiàn)不一。其中，一線城市本月平均溢價(jià)率為16.3%，較上月增加8.3個百分點(diǎn)，主要受北京和上海均有高總價(jià)的優(yōu)質(zhì)地塊出讓帶動，其中上海尤為突出，虹口北外灘和楊浦江浦均有超優(yōu)質(zhì)宅地成交，樓板價(jià)均超8萬元/平方米，溢價(jià)率分別為28%和38%，使得一線城市溢價(jià)率明顯上揚(yáng)；二線城市中，僅有南寧一城溢價(jià)率超25%，福州、寧波等城市市場熱度較上月有不同程度的下滑，加之青島和天津依舊底價(jià)成交，市場熱度相對較低，因此整體溢價(jià)率小幅下滑，降至12.9%；三四線城市，由于徐州、常州、無錫、嘉興等城市本月高溢價(jià)地塊頻頻涌現(xiàn)，本月熱度再度上升，溢價(jià)率升至18.8%的高位。

??土地流拍方面。據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，由于多個城市土地供應(yīng)量縮減，本月流拍幅數(shù)也較上月明顯減少，土地流拍率也因此降至6.8%。從流拍土地類型來看，商辦地塊的前景仍然不容樂觀，包括廣州、西安、合肥等在內(nèi)的熱點(diǎn)城市均有此類型的土地流拍。

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??重點(diǎn)地塊

??北上優(yōu)質(zhì)地塊大量入市

??上海月內(nèi)兩度刷新年內(nèi)最高單價(jià)紀(jì)錄

??雖然大部分城市減少了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，但北京、上海、杭州等熱度較高的城市仍有多宗優(yōu)質(zhì)土地入市。這些地塊多為位置優(yōu)越的住宅用地，配建也比較少，綜合素質(zhì)較高，吸引了多家房企前來競拍，最終成交溢價(jià)率也基本都在20%以上，競拍熱度比較高；僅有少數(shù)地塊如南京建鄴沙洲街道地塊、佛山南海地塊等因配建要求較多而最終底價(jià)成交。

??在上述地塊中，市場關(guān)注度最高的當(dāng)屬上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的兩宗稀缺優(yōu)質(zhì)宅地。這兩宗地分別位于楊浦江浦社區(qū)和虹口嘉興區(qū)街道，成交樓板價(jià)均在8萬元/平方米以上，價(jià)值極高，最終由金隅和招商蛇口分別競得。值得一提的是，這兩宗地先后刷新了5月份由合生創(chuàng)展拿下的北京豐臺分鐘寺宅地創(chuàng)下的年內(nèi)成交土地最高單價(jià)紀(jì)錄，成為年內(nèi)成交單價(jià)最高的土地。

??總結(jié)：結(jié)合7月份土地市場供求及價(jià)格走勢來看，本月土地市場各方面較二季度均有不同程度的“降溫”。一方面，本月成交量價(jià)較上月有所下滑，土地供應(yīng)量也降至2020年3月以來的最低點(diǎn)；同時，受政策收緊及熱點(diǎn)二線城市優(yōu)質(zhì)土地成交占比下滑的雙重影響，溢價(jià)率也連續(xù)兩月下跌。

??接下來，鑒于中央嚴(yán)控地價(jià)房價(jià)，地方調(diào)控升級的大環(huán)境不會改變，預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊入市比例將進(jìn)一步下滑，下月成交規(guī)模和溢價(jià)率也預(yù)計(jì)有繼續(xù)有所回調(diào)。不過，優(yōu)質(zhì)土地特別是核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)宅地的競爭將會更加激烈。7月份上海、寧波、北京、徐州等城市迎來了多宗地百輪競拍的高熱度，足以表明房企對于核心地段的拿地機(jī)會仍然十分關(guān)注，未來在優(yōu)質(zhì)土地入市占比下滑下，競爭將會進(jìn)一步加劇。