??2020年第32周，重點監測城市的土地成交規模環比下滑，地價也因熱點城市優質地塊減少出現下降趨勢。市場熱度方面，平均溢價率出現回調趨勢，不過優質地塊的競拍熱度仍在高位，以成交總價榜和成交單價榜中的重點地塊來看，多宗地的成交溢價率超過30%，拿地成本也多較此前有所上漲。

??土地政策

??自然資源部出臺政策

??支持深圳深化自然資源領域改革探索

??近日，自然資源部印發《關于支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》，從多方面支持廣東進一步提升自然資源要素市場化配置程度和效率。意見中還提及，為充分發揮深圳“雙區疊加”優勢，支持深圳深化自然資源領域改革探索，包括通過出讓合同約定土地閑置費的收取標準、違約條件下收回建設用地使用權的可操作方法以及探索國有土地使用權到期后續期的操作路徑等等。

??土地成交

??成交規模比下滑

??地價也受結構性因素影響下跌

??2020年第32周（8月3日-8月9日），受上海、杭州、無錫等高地價城市成交量明顯減少影響，重點監測城市的本周成交量價環比均呈下降趨勢。具體來看，重點城市本周成交建筑面積為1208萬平方米，同環比分別下降19%和21%；成交面積減少之下，成交金額也隨之下降，重點城市土地成交總金額為822億元，環比上周下降了37%，不過和去年同期相比仍有8%的漲幅；價格方面，本周重點城市平均地價較上周明顯下跌，平均樓板價為6801元/平方米，環比大降37%，不過和去年同期水平相比仍上漲了33%。

??各能級城市方面。一線城市除廣州外，其余城市均有土地出讓；其中上海的地市熱度仍然在高位，本周平均溢價率仍然在30%以上，6宗地中有2宗地溢價率超過了40%，特別是近五年來首次有宅地供應的閔行古北社區地塊更是吸引了多家實力房企競拍，最終由融信和旭輝聯合體競得；北京也成交了2宗地，其中位于亦莊河西的宅地競拍熱度也十分高，最終由中海以79億元的總價競得，該地塊也成為北京年內總價最高的地塊；深圳也底價成交了一宗位于坪山區的商業用地。

??二線城市中，成交量最大的是寧波，成交總建面達168萬平方米，共成交11宗地，由于鄞州、江北等新城核心區均有土地出讓，寧波本周的成交熱度也比較高，平均溢價率超過20%，是本周二線城市中溢價率最高的城市。

??重點三四線城市中，徐州、東莞、麗水、金華、紹興等城市的溢價率仍在高位，其中徐州本周溢價率更是高達80%，銅山、經開的兩宗宅地均經過了百輪以上的競拍才成交，由中梁和德信分別溢價190%和103%競得。

??市場熱度

??溢價率環比下滑

??流拍率也下跌至近一年低位

??市場熱度方面，由于本周重點城市供地質量較上周有所下滑，重點城市的成交溢價率也因此較上周環比下降了2個百分點，為16.7%。各能級城市表現各異：一線城市中，盡管北京和上海均有地塊高溢價成交，但多宗地仍是底價出讓，拉低成交溢價率，本周溢價率環比再降2.7個百分點；二線城市溢價率也受杭州、南寧等高溢價城市本周無成交影響而下滑至12%；不過，重點三四線城市卻因成交量大的徐州、東莞均有超高溢價率地塊成交帶動而繼續上漲，是三個能級城市中溢價率唯一環比上漲的。

??土地流拍方面。由于重點城市本周供地量明顯減少，本周重點城市流拍幅數再度較上周明顯減少，流拍率也進一步下滑，本周僅為3.7%，為近一年來的最低點。流拍率雖然下滑，但從土地流拍原因來看，本周流拍地塊基本均為無人競拍所致，包括市場比較火熱的西安和成都。

??周度Top5

??優質地塊競拍激烈

??拿地成本均有上漲

??為了穩定地價，熱點城市今年來供應力度明顯加大，本周也有多宗優質土地成交，如北京經開區河西地塊、上海閔行古美地塊等。這些地塊也均受到了房企的激烈爭奪，以成交總價TOP5地塊來看，除北京經開區路東商辦地塊外，其余地塊的溢價率均在30%以上；其中，位于寧波奉化老城區核心位置的原奉化中學地塊更是受到了12家房企的追逐，在經過148輪的競拍才由綠城成功競得，平均樓板價更是創下區域新高。

??單價榜單方面，入榜地塊的競拍熱度也都不低。以榜首地塊為例，作為閔行古美板塊近幾年來首次供應的住宅用地，該宗地吸引了多家實力房企參拍，最終由旭輝和融信溢價41%競得，成交樓板價達54814元/平方米。優質地塊的競拍熱度持續高熱，拿地成本自然也在上漲，單價榜TOP5地塊中有4宗地的單價均較此前周邊同類型地塊的成交樓板價有所上漲，其中寧波鄞州國家高新區地塊的漲幅最大，高達18%。地價唯一有所下跌的是東莞鳳崗鎮地塊，但該地塊還需配建17%的安居房，實際拿地成本也在上漲。

??重點地塊點評

??中海斬獲北京年內總價最高宅地

??地塊分析

??8月3日，北京公開出讓2宗住宅用地，均位于大興亦莊片區，總起價達113億元，最終這兩宗地均成功出讓，共攬金149億元。在這兩宗地中，河西區地塊競爭比較激烈，共吸引了8家實力房企組成的6個競拍主體。經過多輪激烈的爭奪后，最終該地塊由中海以79億元的總價競得，平均樓板價達39211元/平方米，溢價率為23.4%；該宗地也是北京年內成交總價最高的地塊。 
具體來分析這宗地的情況。從位置來看，宗地介于南五環至南六環間，周邊有多條城市主干道，不過宗地周邊公共交通配套相對缺乏，與之距離最近的地鐵站8號線瀛海站也在3公里以外。目前，地塊所在的河西片區已有多個品牌房企入駐，居住氛圍也日漸濃厚，商業、教育等配套也逐步完善：商業方面，主要以周邊社區的配套底商為主，能基本滿足日常生活需求；教育方面，宗地兩公里內幼兒園和中小學均有，并且地塊上還有幼兒園配建，教育配套也基本齊全。市場方面，宗地周邊在售項目較多，主要以限競房項目為主，成交均價基本在5萬元/平方米以上；就此來看，未來項目入市有一定的競爭壓力。