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??金融新政對高杠桿、高負債的房企而言，無疑是致命的。

??近日，銀保監會信托部向各地銀保監局下發《關于開展新一輪房地產信托業務專項排查的通知》，要求繼續嚴控房地產信托規模，按照“實質重于形式”原則，強化房地產信托穿透監管，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道，切實加強房地產信托風險防控工作。

??銀保監會信托部還要求，各地銀保監局于11月30日前將排查情況上報。這意味著，這1個月的排查，正式拉開了房企融資生死時速序幕。

??“‘三道紅線’公布了，如果信托等非標渠道仍有漏洞，對‘不聽話’房企的殺傷力將大打折扣。本次排查既是延續‘房住不炒’嚴監管態勢，防范信托公司將信托資金違規運用至房地產領域，也是針對近期出現的各種違規非標融資，再次排查房地產信托業務可能存在的風險點。”一位地產信托人士表示。

??哪些房企最愛信托融資

??用益信托數據顯示，今年1～9月份，57家信托公司共計為320家房地產開發商（其中百強企業57家）5473只信托計劃提供了融資。在57家信托公司合作的房地產企業總額中，百強房企的合作規模占比達到46.75%，去年全年為33%。這也說明，不同體量規模的房企在信托融資市場上的進一步兩極分化，頭部房企的融資額度會更高。

??信托融資規模最大的房企是恒大集團，前9個月共發行801只信托計劃，融資規模達832億元；第二名是融創，共發行316只信托計劃，融資規模達406億元；陽光城排第三，發行129只信托計劃，融資規模達242億元；世茂集團前9個月信托融資規模亦達241億元。

??值得注意的是，排第五的龍光地產，前9個月僅發行了8只信托計劃，但融資規模卻達到196億元，平均每只信托計劃融資規模約24.5億元。

??今年前9月，信托融資規模排名前15的房企還包括：萬達地產集團、佳源創盛控股集團、榮盛房地產、佳兆業集團、金科地產集團、祥生地產、旭輝集團、富力地產、奧園集團、中南建設集團。

??從信托公司角度看，由于地產融資利率高，融資規模大，部分作風較為激進的信托公司依然將房地產作為重點投放目標。

??數據顯示，今年1～9月，五礦信托的房地產信托規模排名第一名，高達754億元，超過去年規模第一名的光大信托。去年7月份，銀保監會曾針對房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司開展約談警示，其中就包含五礦信托。

??融資艱難，房地產“不良資產”或劇增

??“房住不炒”的調控和融資監管政策被嚴格落實，部分資金壓力較大的房企，如泰禾、新華聯等已多次爆發債務到期兌付違約風險，這為整個地產金融風險防控敲響了警鐘。

??泰禾的融資圖譜里，涉及興業信托、五礦信托、廈門信托、中信信托、中建投信托、西部信托、渤海信托、陸家嘴信托、中融信托、華能貴誠信托、中原信托、西藏信托、光大信托、天津信托、愛建信托、大業信托等近20家信托公司。其中西部信托對泰禾集團放款金額為17.49億元，光大信托對泰禾集團一家子公司就放款6億元。

??在泰禾集團今年到期的555.11億元債務中，信托公司占大頭，年內到期金額為258.92億元，占比46.64%；而銀行貸款年內到期金額為68.56億元，占比12.35%。

??今年8月底，一則“某信托公司關于河北眾美債權資產的招商公告”在北京金融資產交易所掛牌至今，仍無人接盤。該信托貸款總額為4億元，截至2020年7月底，尚有2.3億元未償清，其中有6000萬元已于今年3月初發生利息逾期。

??記者查閱資料發現，這家信托公司為大業信托，踩雷的正是一家房企——河北眾美房地產開發集團。大業信托向來涉房項目眾多，它的控股股東為中國東方資產管理股份有限公司，歷來以不良資產處置見長。

??一般來說，房企融資大多通過以下幾種方式：銀行貸款；通過信托等“非標”方式融資；發行債券；股票IPO或者增發；境外融資；民間借貸；銷售回款等。

??有分析稱，房企在A股IPO和借殼上市早就無限期暫停，能增發股票的企業不多，除非在香港上市。銀行貸款、境外融資、發行債券等方式管理比較嚴格，境外發債也只能用于借新還舊；銷售回款被地方政府監管越來越嚴，所以通過信托等非標方式融資，或者名股實債等途徑，就成為房企重要的“補血”渠道。

??但去年以來，地產信托融資亦不斷收緊。現在，專門針對違規資金借道信托流入地產的嚴查風暴又來了。房企融資渠道再度被層層圍堵。

??事實上，從明面上看，隨著強監管的延續以及房企融資“三四五新規”的落地，下半年來房地產類信托產品的募集規模已在大幅下滑。據公開資料不完全統計，截至9月30日，9月房地產類信托募集資金347.7億元，環比減少39.86%，規模占比24.77%，環比減少11.01個百分點。

??用益信托數據顯示，10月份集合房地產信托發行規模517.92億元，較9月份的655.27億元環比下滑20.96%，同比下滑15.01%；10月集合房地產信托成立規模202.49億元，較9月份的561.26億元環比下降63.92%，同比則下滑47.09%。

??“房地產行業融資收緊已成為下半年的基調，信托公司開展相關業務的機會相對會更少。其中高杠桿、高負債率的大房企將明顯受到融資政策收緊的沖擊，而中小房企受波及程度將遠大于頭部房企，房地產類信托或將愈發集中于頭部房企。”用益信托研究員帥國讓對中國房地產報記者表示。

??而隨著房企融資“三道紅線”的到來，房地產行業將成為“不良資產”劇增的主要行業之一。