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??房地產(chǎn)的“吸金”能力削弱了。

??據(jù)7月31日央行發(fā)布的2020年二季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告，今年上半年，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額165.2萬億元，同比增長13.2%；上半年增加12.09萬億元，同比多增2.42萬億元。

??新增貸款主要投入了兩個方面，分別是企事業(yè)單位貸款和普惠金融領(lǐng)域貸款。與之對應的是，房地產(chǎn)貸款已連續(xù)23個月回落。

??這不僅意味著貸款中絕大多數(shù)都流向了實體經(jīng)濟，也釋放了新的信號。

??業(yè)內(nèi)專家認為，這表明當前“房住不炒”的政策并未因全球疫情之下的政策擴張趨勢而放松，也是從源頭控制房地產(chǎn)市場泡沫和中央去杠桿的體現(xiàn)。近幾年，開發(fā)商對于市場愈發(fā)謹慎，商品房開發(fā)投資規(guī)模不斷降低。受調(diào)控政策的影響，很多購房需要被壓抑，部分城市要警惕出現(xiàn)供需危機。

??貸款流向?qū)嶓w經(jīng)濟，房地產(chǎn)不再“吸金”

??房地產(chǎn)貸款增速連續(xù)23個月回落，貸款都去哪了？

??7月31日，央行發(fā)布2020年二季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告（以下簡稱“報告”）顯示，2020年二季度末金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額165.2萬億元，同比增長13.2%；上半年增加12.09萬億元，同比多增2.42萬億元。

??具體來看，上半年貸款主要投入了兩個方面，分別是企事業(yè)單位貸款和普惠金融領(lǐng)域貸款。前者上半年增加了9.16萬億，同比多增2.88萬億，后者上半年共增加2.43萬億元，同比多增9372億元。

??其中，企業(yè)貸款占比最多，工業(yè)制造業(yè)是其投入的主要方向，普惠金融貸款則主要面向今年經(jīng)濟比較困難的企業(yè)和個人。

??要注意的是，雖然貸款投入量增加了，但房地產(chǎn)貸款反而增速放緩。報告顯示，2020年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額47.4萬億元，同比增長13.1%，低于各項貸款增速0.1個百分點，比上季末低0.8個百分點，連續(xù)23個月回落;上半年增加2.99萬億元，占同期各項貸款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3個百分點。

??房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.97萬億元，同比增長8.5%，增速比上季末低1.1個百分點。其中，保障性住房開發(fā)貸款余額4.72萬億元，同比增長2.5%，增速比上季末低1.4個百分點。個人住房貸款余額32.36萬億元，同比增長15.7%，增速比上季末低0.2個百分點。

??房貸增速回落的同時，住戶經(jīng)營性貸款則在加速增長。2020年二季度末，本外幣住戶貸款余額58.88萬億元，同比增長14.0%，增速比上季末高0.3個百分點;上半年增加3.55萬億元，同比少增2041億元。

??本外幣住戶經(jīng)營性貸款余額12.56萬億元，同比增長15.9%，增速比上季末高2.9個百分點;上半年增加1.21萬億元，同比多增4562億元。住戶消費性貸款余額46.32萬億元，同比增長13.5%，增速比上季末低0.4個百分點;上半年增加2.34萬億元，同比少增6602億元。

??總體來看，上半年投放的12萬億貸款中絕大多數(shù)都流向了實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)拿錢的能力正在逐漸被削弱，實體經(jīng)濟的“吸金體質(zhì)”越來越明顯。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱：“房貸增速繼續(xù)放緩，說明房地產(chǎn)市場降溫帶來了一定沖擊，進而影響貸款規(guī)模和增速。房貸占比在下降，說明資金更多地流入到實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)方面依然采取了比較好的資金利用方式。開發(fā)貸款和個人按揭貸款都有增速放緩的可能，下半年是否反彈也面臨變數(shù)。”

??一個不尋常的信號

??疫情的影響尚未完全消退，在國內(nèi)外利率持續(xù)下降和國內(nèi)大循環(huán)的背景下，房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落向外界釋放了新的信號。

??外交學院國際經(jīng)濟學院國際金融系副主任、副教授郭宏宇在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，央行重點關(guān)注的各類貸款中唯有房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落，這顯然是一個不尋常的信號，和次貸危機之后的貸款投向相比，這一信號格外明顯。

??具體來看，同樣是面臨全球性沖擊，在《2009年中國金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》中，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速的描述是“明顯加快”，與當前的“持續(xù)回落”明顯相反。

??郭宏宇認為，這表明當前“房住不炒”的政策并未因全球疫情之下的政策擴張趨勢而放松，進而夯實房地產(chǎn)市場的長期政策預期，即房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“長效機制”不會因外部沖擊而改變。

??另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的增速下降最為顯著，個人住房貸款增速則仍然較高，在統(tǒng)計幾個大類中僅低于普惠金融領(lǐng)域的貸款增速。郭宏宇認為，這是從源頭控制房地產(chǎn)市場泡沫的結(jié)果，同樣意味著對房地產(chǎn)的調(diào)控并沒有放松“住”的屬性。

??在此之外，中央財經(jīng)大學副教授、中房智庫研究院執(zhí)行院長柴鐸表示，“央行數(shù)據(jù)背后實際上是反映了近幾年中央去杠桿意圖。”

??近幾年，受宏觀經(jīng)濟形勢和中央強調(diào)降風險、去杠桿，以及房地產(chǎn)自身發(fā)展周期等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一直在不斷地下滑，貸款余額增速也在下滑。

??從市場表現(xiàn)上來看，雖然個人住房貸款沒有出現(xiàn)大幅度萎縮，但開發(fā)商對于市場愈發(fā)謹慎，且國家在保障性住房上不斷地補民生短板，也在一定程度上對商品房開發(fā)投資增速有替代作用。柴鐸認為，“總體上目前市場的風險是可控的，總的杠桿不斷地降低，是符合國家意圖的。”

??雖然總體向好，但是柴鐸也特別強調(diào)，近幾年資金違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象屢禁不止，如果把這一因素考慮進去，居民在住房上的杠桿率實際上下降并不明顯。此外，受調(diào)控政策的影響，很多購房需要被壓抑，一些庫存較低、新開工面積較少、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯下降的城市一定要注意供需問題。

??對于后續(xù)房地產(chǎn)貸款的政策走向，嚴躍進預計政策會略有收緊，至少7月份金融政策風向是有所變化的，依舊要嚴控違規(guī)資金流入房地產(chǎn)，這是開發(fā)商、金融企業(yè)和個人購房者都需要注意的風險。