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??中房網(wǎng)訊（高鶴/文）自11月上旬中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)后，今年長(zhǎng)期處于“四面楚歌”的房地產(chǎn)融資似乎走出至暗時(shí)刻，多家房企成功發(fā)行債券。但到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)情況仍難言樂觀，高償債壓力仍將持續(xù)至明年7月。

??11月債券融資環(huán)增逾五成

??繼多家國(guó)資房企成功發(fā)行債券后，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)融資工具也有了新進(jìn)展。12月初，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)受理了碧桂園和龍湖的中期票據(jù)注冊(cè)申請(qǐng)。從目前來看，多家房企債權(quán)融資計(jì)劃的成功設(shè)立，顯示了銀行間債券市場(chǎng)融資端口已經(jīng)打開。

??事實(shí)上，從9月開始，監(jiān)管層連續(xù)釋放糾偏信號(hào)，要求金融機(jī)構(gòu)“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”。此后，房地產(chǎn)企業(yè)合理資金需求得到進(jìn)一步滿足。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月單月境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。

??Wind數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出融資回暖的跡象，發(fā)債數(shù)量與發(fā)債規(guī)模“雙升”。11月以來，房地產(chǎn)企業(yè)在境內(nèi)債券市場(chǎng)已發(fā)行各類債券42只，較10月增加10只。發(fā)債規(guī)模超過420億元，較上月增加80%。

??不過，雖然國(guó)內(nèi)的融資環(huán)境得到一定的修復(fù)，但市場(chǎng)熱度尚未傳遞至境外。隨著境外美元債市場(chǎng)持續(xù)低估值，疊加房企暴雷帶動(dòng)的機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)事件影響，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資市場(chǎng)依然“四面楚歌”。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月境外融資情況跌至近年谷底，僅成功發(fā)行2筆債券，發(fā)債規(guī)模僅為2.58億美元。同時(shí)，受到企業(yè)信用及規(guī)模影響，這兩筆美元債利率相差巨大，分別為2.55%與13.50%。

??相關(guān)機(jī)構(gòu)指出，海外債融資環(huán)境表現(xiàn)相對(duì)滯后，未來幾個(gè)月，隨著國(guó)內(nèi)融資環(huán)境改善及房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)，海外債融資環(huán)境或許會(huì)逐步改善。

??全年融資額或?yàn)榻哪晷碌?/strong>

??11月的融資環(huán)境回暖之風(fēng)還未完結(jié)，央行日前又宣布將于12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，年底融資端可以說是暖風(fēng)不斷，但整體而言，房地產(chǎn)融資壓力有所緩解，不過改善幅度有限。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月房企境內(nèi)外債券累計(jì)融資8466億元，較2020年同期下降近兩成，且處于近四年的底位水平。

??經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，今年1-11月發(fā)債規(guī)模占前四年全年發(fā)債總額的比重分別為69.8%（2020年）、71.7%（2019年）、80.8%（2018年比重）、132.2%（2017年）。臨近年末，根據(jù)當(dāng)前債券市場(chǎng)環(huán)境，全年發(fā)債規(guī)模有可能創(chuàng)下近四年新低。

??高償債期將持續(xù)到明年7月

??為了進(jìn)一步改善流動(dòng)性壓力，近期，綠地集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、陽光城、上實(shí)城市開發(fā)、新城控股、大發(fā)地產(chǎn)等多家房企進(jìn)行了包括股東借款、債務(wù)展期、抵押資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓股份、以價(jià)換量、調(diào)整內(nèi)部框架、共同開發(fā)等多項(xiàng)操作。盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力依然巨大。貝殼研究院預(yù)計(jì)，12月房企到期債務(wù)規(guī)模高達(dá)800億。未來加速回款、謹(jǐn)慎拿地依然是地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。

??另一方面，海外債券市場(chǎng)也將面臨巨大考驗(yàn)。近年來不斷攀升的海外債融資規(guī)模，在助力企業(yè)擴(kuò)張發(fā)展的同時(shí)，也將部分資金流動(dòng)性房企置于險(xiǎn)地。中泰證券研究所數(shù)據(jù)顯示，明年1-7月為地產(chǎn)美元債的到期高峰，到期規(guī)模合計(jì)462.8億美元，約占全年到期規(guī)模的70%。其中1月、3月、4月、6月、7月債券到期最為集中，單月到期規(guī)模均超過75億美元。多名業(yè)內(nèi)人士表示，面對(duì)即將到來的海外債償債高峰，房企還須做好過“緊日子”的打算。

??最近一段時(shí)間，在多重壓力之下，部分房企已開始加速自救，向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截止11月底，近兩月中共有包括禹州集團(tuán)、海倫堡、旭輝集團(tuán)、中梁控股、雅居樂等在內(nèi)的16家房企進(jìn)行了美元債回購(gòu)，回購(gòu)總金額達(dá)23.41億美元。值得注意的是，盡管房企回購(gòu)動(dòng)作頻繁，但房企的回購(gòu)額度并不是很高，還債之路依舊漫長(zhǎng)。