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??12月6日，龍光集團(tuán)有限公司（03380.HK 以下簡稱“龍光集團(tuán)”）在官微上表示擬啟動CMBS、供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作，并透露項目前期溝通得到了中國證監(jiān)會和深交所的大力指導(dǎo)和支持。3日前，其2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券的發(fā)行申請，也獲得了監(jiān)管部門審核批準(zhǔn)。在該公司看來，這意味著金融機(jī)構(gòu)對民營房企的支持將得到改善，市場對民營房企的信心有望重建。

??碧桂園50億元中期票據(jù)的相關(guān)注冊申請在月初剛獲受理，12月5日，該公司又透露計劃于近期向交易所申請發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品。而龍湖集團(tuán)則已經(jīng)把2021年度第一期中期票據(jù)的發(fā)行時間敲定在了12月7日及8日。

??來自中國證監(jiān)會以及滬、深證券交易所的消息顯示，這些部門對房企尤其是民營房企融資，將繼續(xù)保持相對開放的態(tài)度，滿足企業(yè)正常合理的融資需求，但會重點支持經(jīng)營狀況良好、內(nèi)控機(jī)制相對完善的房企債券融資，防范信用風(fēng)險。

??“融資相比之前確實寬松了一些，但還是精準(zhǔn)的寬松，優(yōu)等生受益。”明源存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)表示，無論是前段時間的國企央企，還是上述民營房企，都是穩(wěn)健經(jīng)營的典型，政策的風(fēng)向很明顯。

??部分民營房企融資獲支持

??龍光已經(jīng)連續(xù)兩天在官微發(fā)布融資信息，這種情況在過去并不多見。在12月5日的公告中，該公司表示2021年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券的發(fā)行工作已啟動，債券期限為4年，發(fā)行人主體信用和債項評級均為“AAA”最高等級。來自上交所的信息顯示，這筆公司債的規(guī)模為不超過7.1億元。

??12月以來，碧桂園在境內(nèi)融資方面也有不少動作。12月1日，該公司在銀行間債券市場注冊發(fā)行50億元中期票據(jù)的相關(guān)注冊申請獲受理，進(jìn)入預(yù)評環(huán)節(jié)。據(jù)了解，這是碧桂園第一次在銀行間市場發(fā)行中票，此前地產(chǎn)行業(yè)中票的發(fā)行主體多為央企、國企以及A股上市房企。12月5日，該公司也透露計劃近期發(fā)行供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品，申請獲批后，將在監(jiān)管機(jī)構(gòu)指導(dǎo)下盡快啟動相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)行工作。

??龍湖集團(tuán)是在12月3日披露中票發(fā)行計劃的。公告顯示，其間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司將于2021年12月7日及8日公開發(fā)行2021年度第一期中期票據(jù)。票據(jù)發(fā)行規(guī)模為不超過10億元，為期十五年，票面利率詢價區(qū)間為3.20%-4.20%。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在監(jiān)管部門的支持下，公司當(dāng)前融資活動開展順暢，公司債、中票、供應(yīng)鏈ABS、ABN等融資產(chǎn)品正常發(fā)行。

??上交所在12月5日披露了不少信息，用以說明房企融資情況呈逐步改善態(tài)勢。據(jù)介紹，11月，保利發(fā)展、陸家嘴股份、中國金茂等央企、國企相繼在滬市發(fā)行供應(yīng)鏈ABS、CMBS等產(chǎn)品。至于民營房企，除了上述龍光集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、碧桂園等已經(jīng)公開的消息，上交所還透露，新希望地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)將分別在12月中旬、明年1月發(fā)行供應(yīng)鏈金融ABS。

??12月6日，新希望表示其儲架式供應(yīng)鏈ABS在2021年7月30日獲得上交所無異議函，近期有計劃啟動首期專項計劃的發(fā)行工作。

??上交所強(qiáng)調(diào)，支持龍光集團(tuán)、龍湖拓展、新希望地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)民企發(fā)行公司債券合理滾動融資。今年以來，這三家公司分別募集資金28.47億元、90億元及15.2億元。資產(chǎn)支持證券方面，民營房企也在持續(xù)發(fā)力，數(shù)據(jù)顯示，民營房企于2021年1-10月在上交所發(fā)行供應(yīng)鏈金融ABS產(chǎn)品335億元，發(fā)行CMBS和類REITs共254億元，購房尾款項目141億元。

??融資松動后的并購猜想

??上交所的說法在實操層面印證了上周末一行三會對房地產(chǎn)融資的態(tài)度。12月3日晚，中國恒大在港交所發(fā)布無法履行擔(dān)保責(zé)任的公告。同日，一行三會同時發(fā)聲。

??央行表示，短期個別房企出現(xiàn)風(fēng)險，不會影響中長期市場的正常融資功能。近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。銀保監(jiān)會指出，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。證監(jiān)會認(rèn)為，涉房上市公司、債券發(fā)行人經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)總體健康，恒大集團(tuán)風(fēng)險事件對資本市場穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響可控，并透露，下一步將繼續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進(jìn)資本市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??有市場消息指，證監(jiān)會支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金將可用于出險企業(yè)項目的兼并收購。

??對于資信良好、財務(wù)相對穩(wěn)健的民營房企而言，境內(nèi)的融資通道其實一直都沒關(guān)閉。“今年我們的融資都是按正常節(jié)奏推進(jìn)，跟各類機(jī)構(gòu)和部門的對接都很順暢。”某民營上市房企負(fù)責(zé)融資的管理層表示，每一次危機(jī)都是分化的時機(jī)，作為為數(shù)不多資金鏈較為健康的上市房企，公司也跟不少處于流動性困境中的同行接洽過收購，但發(fā)現(xiàn)買賣雙方在資產(chǎn)的估值上存在著較大差異，“沒有哪個企業(yè)說自己是困難企業(yè)，要價都不低。”

??除了價格問題，市場下行也是房企衡量收并購節(jié)奏的要素。一家頭部民營房企內(nèi)部人士透露，雖然融資端口已松動，但目前還是維持自己公司的現(xiàn)金流安全最重要，畢竟市場并未筑底回升，短期內(nèi)應(yīng)該不會進(jìn)行大規(guī)模的收并購。

??國泰君安分析師謝皓宇認(rèn)為，和以往“以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具”不同，本次沒有對所有房企進(jìn)行寬松，而是在不新增融資渠道的情況下，采用了結(jié)構(gòu)性的融資政策，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行并購，也就意味著行業(yè)的淘汰依然會成為常態(tài)，且被淘汰企業(yè)依然無法通過再次融資重返市場，行業(yè)門檻將得到極大提升。