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??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）“穩(wěn)定”，是當(dāng)前房地產(chǎn)的首要任務(wù)。

??今年以來，隨著部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，地方出于穩(wěn)定市場(chǎng)的考慮，紛紛加碼樓市調(diào)控。但與這些熱點(diǎn)城市調(diào)控相悖的是，一些非熱點(diǎn)城市卻在進(jìn)行著逆向調(diào)控。

??近日，張家口市住建局、張家口市財(cái)政局等四部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加快完善房地產(chǎn)長效機(jī)制的通知》。其中通知提出，所有項(xiàng)目不得超出備案價(jià)格對(duì)外銷售。已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于成本進(jìn)行銷售，新取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格的85%進(jìn)行銷售。

??這也意味著，又一個(gè)三四線城市加入了“限跌”陣營。

??“限跌令”重出江湖

??事實(shí)上，“限跌令”由來已久。

??早在2014年，杭州相關(guān)部門就曾要求，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過15%，將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。此后，包括惠州、馬鞍山等一些城市也曾先后出臺(tái)相關(guān)政策，防止惡意降價(jià)的行為發(fā)生。

??在業(yè)內(nèi)人士看來，每當(dāng)遇到市場(chǎng)降溫，部分房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)促銷的行為。同時(shí)，地方為了穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，就會(huì)出臺(tái)一些防止惡意降價(jià)的措施。

??而這種情況在今年，更是屢見不鮮。據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括河北的張家口和唐山，云南昆明、湖南岳陽和株洲、江蘇江陰、山東菏澤和沈陽沈北在內(nèi)的8個(gè)城市，通過出臺(tái)相關(guān)政策文件或以約談的形式限制企業(yè)降價(jià)。

??除了上述提到的河北省張家口市以外，江蘇省江陰市和湖南省岳陽市也都在今年出臺(tái)了類似的政策文件。

??8月31日，江蘇省江陰市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》明確提出，商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，同時(shí)，嚴(yán)禁低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等）促銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。而對(duì)于變相降價(jià)的行為，還做出相應(yīng)的懲罰措施，對(duì)情節(jié)惡劣、嚴(yán)重破壞江陰市場(chǎng)秩序和社會(huì)穩(wěn)定的，取消所有批次預(yù)售改為現(xiàn)房銷售。

??8月11日，湖南省岳陽市住建局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住宅網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》規(guī)定，新建商品住房銷售價(jià)格備案后，商品住房銷售的實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)將提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。

??還有一部分城市，以約談的形式限制企業(yè)降價(jià)。

??9月份，針對(duì)多家房企采取大幅降價(jià)，或明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷售新建商品房的現(xiàn)象，株洲市住建局對(duì)出現(xiàn)上述行為的企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，并計(jì)入企業(yè)信用不良記錄。

??8月份，唐山市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，約談10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人。而打壓惡意降價(jià)行為，是這次會(huì)議討論的內(nèi)容之一。同樣，沈陽市沈北房產(chǎn)局牽頭，聯(lián)合多個(gè)政府部門對(duì)多家房企進(jìn)行約談，主要對(duì)虛假廣告宣傳行為及降價(jià)銷售行為進(jìn)行重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)。

??昆明則是由當(dāng)?shù)胤繀f(xié)組織TOP30房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開座談會(huì)，嚴(yán)格控制惡意降價(jià)行為，嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽。

??市場(chǎng)疲態(tài)略顯

??企業(yè)的降價(jià)行為，為何引起了地方管理層的關(guān)注？

??今年以來，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控使得樓市略顯疲態(tài)。這也直接導(dǎo)致部分房企業(yè)績不及預(yù)期，甚至也令一些房企處于破產(chǎn)邊緣。迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，一些房企開始大幅降價(jià)銷售，擾亂了正常的市場(chǎng)秩序。

??中房網(wǎng)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局此前公布的《2021年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，逐月拆分銷售數(shù)據(jù)后顯示，自6月份銷售數(shù)據(jù)創(chuàng)下年內(nèi)單月新高后開始大幅下滑。直至8月份，單月銷售數(shù)據(jù)更是創(chuàng)下了年內(nèi)最低點(diǎn)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷可見一番。

??同樣，在房價(jià)表現(xiàn)上，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，8月份70個(gè)大中城市中，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅出現(xiàn)回落或繼續(xù)下降。

??以河北省張家口市為例，目前該市主城區(qū)房價(jià)已經(jīng)從最頂峰的13000元/平米左右，降到了均價(jià)8000多元/平米。尤其是下半年以來，張家口主城區(qū)和周邊陸續(xù)有多個(gè)樓盤迫于現(xiàn)金流和銷售回款等壓力，開始降到低于成本價(jià)銷售。

??張家口市住建局房地產(chǎn)監(jiān)管科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，部分樓盤項(xiàng)目的大幅降價(jià)措施給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了巨大影響，也給其他樓盤帶來了巨大的銷售壓力。而用大幅低于成本的價(jià)格買到房子，后期保障上，房屋配套設(shè)施等投入一定會(huì)攤上高開銷，所以“限跌令”在一定程度上會(huì)保護(hù)購房者利益。也可以說，“限跌令”是為了及時(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售秩序，更好維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)營出臺(tái)的。

??這確實(shí)也是一些三四線城市出臺(tái)“限跌令”的原因。

??中房研協(xié)近日發(fā)布的一份熱點(diǎn)報(bào)告指出，地方政府出臺(tái)“限跌令”一方面原因是在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”背景下的另類調(diào)控政策，其目的同樣是防止房價(jià)出現(xiàn)大漲大跌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。另一方面原因在于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)下跌幅度過大可能會(huì)引發(fā)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)，不僅包括家庭住房抵押貸款，還包括房企開發(fā)貸款。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，從房價(jià)角度看，既要打擊房價(jià)過快上漲，也要確保房價(jià)不過快下跌，一些城市出現(xiàn)的亂降價(jià)會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)秩序的混亂。從風(fēng)險(xiǎn)角度看，除了過快上漲外，部分城市房價(jià)過快下跌等新情況也值得關(guān)注。

??事實(shí)上，“限跌令”在一些城市的出現(xiàn)，更能說明地方政策調(diào)控的精準(zhǔn)化與精細(xì)化。如果將部分城市出臺(tái)的“限跌令”解讀為放松房地產(chǎn)調(diào)控，多少有些夸大其詞。

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)馮俊會(huì)長在近日舉行的“2021中國房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值峰會(huì)”上曾對(duì)在座的房地產(chǎn)企業(yè)提出告誡，要深刻理解深化長效調(diào)控機(jī)制的各種要求，遵守“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不要懷疑甚至去挑戰(zhàn)中央堅(jiān)持這一綱領(lǐng)的決心；要努力滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要；要遵守房地產(chǎn)金融監(jiān)管與市場(chǎng)秩序規(guī)范的各道紅線要求，從而才能在源頭上正確開展生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，保證房地產(chǎn)業(yè)是為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供正能量的民生產(chǎn)業(yè)。

??在馮俊會(huì)長看來，這些年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)的問題，和一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的問題，有些將之歸結(jié)于政策的頻繁調(diào)整。實(shí)際上，這就是各個(gè)城市因城施策，分別發(fā)布的有針對(duì)性的政策措施。“方向很明確，思路很明確，價(jià)值取向很明確”，馮俊表示。

??而個(gè)別城市的“限跌令”，能產(chǎn)生多大效力尚有待觀察。但中房研協(xié)預(yù)計(jì)，今年的“金九銀十”可能是近幾年來最冷清的，不排除后續(xù)出現(xiàn)明顯降價(jià)的可能性。以恒大為首的部分房企由于資金鏈壓力巨大，被迫大規(guī)模、大幅度降價(jià)促銷，造成了市場(chǎng)房價(jià)會(huì)跌的預(yù)期。“限跌令”有望在更多三四線城市擴(kuò)圍，未來預(yù)計(jì)還會(huì)出臺(tái)更多配合政策，以推進(jìn)市場(chǎng)有序發(fā)展。