??熱點(diǎn)聚焦

??近日，株洲市住建局對(duì)部分采取降價(jià)策略售房的企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，要求其全面整改，立即停止違規(guī)銷(xiāo)售行為，下架不合規(guī)房源，并將這些行為計(jì)入企業(yè)信用不良記錄。

??在此之前，長(zhǎng)三角城市江陰市住建局也曾發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項(xiàng)的通知》，要求商品住房實(shí)際成交價(jià)格不得高于備案價(jià)格，嚴(yán)禁低價(jià)傾銷(xiāo)，打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降價(jià)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有包括株洲、江陰、菏澤、岳陽(yáng)、昆明、沈陽(yáng)、唐山等7個(gè)城市針對(duì)部分房企或中介降價(jià)等問(wèn)題出臺(tái)相關(guān)政策或約談相關(guān)企業(yè)，針對(duì)采用降價(jià)策略采用明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格銷(xiāo)售、代理新建商品房的現(xiàn)象出臺(tái)“限跌令”。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??“限跌令”主要集中在部分弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市

??目前，在主要一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市，為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫過(guò)快，限制性調(diào)控政策頻頻加碼，成交量較去年同期有較大程度下滑，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)一些松動(dòng)，但一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)主要受供需關(guān)系影響，熱門(mén)地段供不應(yīng)求的情況短期內(nèi)無(wú)法改變，因此，政府也依然會(huì)繼續(xù)實(shí)施嚴(yán)格的調(diào)控政策，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

??與此同時(shí)，部分弱二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市迎來(lái)“逆向”調(diào)控，當(dāng)?shù)卣ㄟ^(guò)制定政策的方式限制房?jī)r(jià)跌幅。“限跌令”的發(fā)布集中在一些樓市存在下行壓力的城市，這些城市的產(chǎn)業(yè)較為單一，城市發(fā)展更多地依靠“土地財(cái)政”，且新建商品住宅庫(kù)存壓力較大，一旦形成房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，會(huì)導(dǎo)致量?jī)r(jià)齊跌，因此作為市場(chǎng)調(diào)控者，地方政府尤其是三四線(xiàn)城市的政府有動(dòng)力發(fā)布“限跌令”。

?? 雙向調(diào)控目的是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定

??房?jī)r(jià)漲幅大的城市，需要調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)；房?jī)r(jià)跌幅大的城市，同樣需要調(diào)控，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)金融及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

??對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，本質(zhì)上是政策市，不僅是關(guān)乎開(kāi)發(fā)企業(yè)的生意，也關(guān)乎政府財(cái)政收入以及居民的住房民生，因此短期內(nèi)價(jià)格的大漲大跌不符合各方利益。“限跌令”的出臺(tái)，可以防止“價(jià)格戰(zhàn)”等惡意市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，出現(xiàn)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的現(xiàn)象；也可以防止房企因控制成本而出現(xiàn)質(zhì)量下降等問(wèn)題。

??對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，在頻出的限跌、限漲政策下，房企正在面臨更嚴(yán)酷的挑戰(zhàn)。出臺(tái)限跌令的城市往往供大于求，一方面房源過(guò)剩、銷(xiāo)售壓力大，另一方面不允許通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售，若盲目擴(kuò)張，將可能導(dǎo)致大量的庫(kù)存積壓導(dǎo)致資金無(wú)法回籠，面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，房企在拿地時(shí)應(yīng)采用更加謹(jǐn)慎的策略，合理制定銷(xiāo)售計(jì)劃，加快周轉(zhuǎn)，依靠運(yùn)營(yíng)提升效率。

??對(duì)購(gòu)房者而言 “限跌令”的發(fā)布，有助于規(guī)避住房貸款壞賬的增加，有助于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，有助于穩(wěn)定社會(huì)秩序，防止一些已經(jīng)買(mǎi)房的業(yè)主因房?jī)r(jià)下跌產(chǎn)生的不滿(mǎn)情緒，出現(xiàn)因退房退款等情況產(chǎn)生的糾紛。