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??從2019年前后開始，廣東省普寧市年過六旬的李其江，在4年間不斷投訴舉報當?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房建設(shè)問題。

??李其江投訴反映的問題包括：他家責任田被他人強占開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房項目，且多次涉嫌違法倒賣村集體土地。有關(guān)部門答復(fù)稱，有爭議地塊上的建筑被控停，倒賣土地違法線索已移交警方處理。

??但當?shù)赜嘘P(guān)部門的信訪答復(fù)，并不能讓李其江口服心服。

??李其江不斷向有關(guān)部門反映問題，撕開了一個“全國人口第一大縣級市”過往10余年小產(chǎn)權(quán)房野蠻生長史的“口子”。針對小產(chǎn)權(quán)房亂象，近幾年來當?shù)卣块T接連開展聲勢浩大的違法建設(shè)專項治理行動，遏制小產(chǎn)權(quán)房蔓延。

??盡管當?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房亂象在一定程度上被遏制，但游離于法律邊緣的小產(chǎn)權(quán)房交易，仍在這座城市各個角落暗流涌動，并引發(fā)一系列社會問題。

??2017年9月，國土資源部、住建部針對各地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問題聯(lián)合下文，明確指出“防止小產(chǎn)權(quán)房通過不動產(chǎn)登記合法化”。2020年，自然資源部再次重申，城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

??村干部蓋樓被舉報

??在粵東南部的普寧市，“律師見證”是小產(chǎn)權(quán)房交易過程中，賣方或房產(chǎn)中介遞給購房人的最后一顆“定心丸”。

??普寧市為揭陽市代管縣級市，全市戶籍人口超過250萬（城鎮(zhèn)人口約112萬），被稱之為“全國人口第一大縣級市”。

??現(xiàn)年66歲的普寧市池尾街道上寮村村民李其江，在長達4年時間里，不斷向當?shù)赜嘘P(guān)部門反映和舉報小產(chǎn)權(quán)房一事，并由此撕開了當?shù)匦‘a(chǎn)權(quán)房建設(shè)及交易亂象的“口子”。

??盡管李其江常年在外，但他戶籍仍在上寮村。據(jù)李其江反映，村干部李秋生（時任上寮村委支部委員）占用村集體土地，在上寮村長春路上寮學校東側(cè)建高層小產(chǎn)權(quán)樓房，其中包括他家0.225畝責任田中的一部分。

??從該建設(shè)項目打地基開始，李其江就不斷向當?shù)赜嘘P(guān)部門進行投訴反映。

??2019年5月，揭陽市委第二十六巡察組受理李其江的信訪件后，經(jīng)調(diào)查該項目報建手續(xù)不齊全，使用土地有爭議，經(jīng)組務(wù)會研判，由上寮村落實主體責任控停，普寧市國土局協(xié)調(diào)土地執(zhí)法部門下發(fā)停工通知書，并作出相應(yīng)處理。

??李其江在向當?shù)赜嘘P(guān)部門投訴反映過程中，該占地432平方米的建筑項目，至控停時已施工建設(shè)至9層。

??普寧市池尾街道辦也多次就李其江反映的問題給予答復(fù)，但“你的責任田并不在該處”“未發(fā)現(xiàn)強占集體土地建設(shè)高層小產(chǎn)權(quán)房建筑”等關(guān)鍵性內(nèi)容，讓李其江很是不服氣。

??李其江認為，池尾街道辦的多份答復(fù)意見書“未盡職調(diào)查，前后自相矛盾，不切實際，無法接受”。

??李其江也拿出了多份證據(jù)，由證據(jù)正推反推及一部分村民的證言，來證明該建樓地塊部分面積就是他家責任田。

??他說，雖然該地曾在20多年前被征過，他也確實領(lǐng)過1600余元的青苗補償款，但在征地的同時村干部也承諾給他家3間“民樓地”，但村里至今沒有兌現(xiàn)，所以該地塊仍屬于他家的責任田。

??池尾街道辦、上寮村相關(guān)負責人曾接受記者采訪時稱，由于涉事土地年代久遠，歷史遺留問題較為復(fù)雜。他們堅持“答復(fù)意見書”中的觀點，并稱李其江與李秋生此前的關(guān)系還不錯，現(xiàn)在關(guān)系鬧得這么僵都是“面子上的事”。

??特殊的一門“生意”

??李其江執(zhí)著力爭地塊使用權(quán)的歸屬，只是普寧市小產(chǎn)權(quán)房紛爭的典型案例。在當?shù)兀‘a(chǎn)權(quán)房被投資商當成一門“生意”，并形成一條巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，在10年前就已經(jīng)出現(xiàn)。

??最近，記者在普寧市走訪時提及小產(chǎn)權(quán)房一事，當?shù)鼐用癫⒉荒吧膊挥X得奇怪。

??“小產(chǎn)權(quán)房”并非法律規(guī)范概念，而是相對“大產(chǎn)權(quán)房”區(qū)分而約定俗成的一種稱謂。簡而言之，就是指建設(shè)于集體所有土地之上，但缺少規(guī)劃、報建等審批手續(xù)的房屋。

??記者實地走訪見到，李其江反映的爭議地塊所建小產(chǎn)權(quán)樓房目前已停工，工地圍擋及周邊房屋墻體上貼滿了各類小廣告，其中“出售毛坯房”的小廣告尤為顯眼。記者了解到，這些小廣告均為小產(chǎn)權(quán)房兜售廣告。

??在上寮村，一棟已建好且入住的小產(chǎn)權(quán)樓房管理人員林先生向記者坦言，他管理的這棟高層建筑就是小產(chǎn)權(quán)房，目前全部房源已賣完。

??“不能拿證，屬于小產(chǎn)權(quán)房，之前賣3000多元/平方米，現(xiàn)在能賣到4000多元/平方米。”林先生告訴記者，前些年此類小產(chǎn)權(quán)房很多，“現(xiàn)在政府管得嚴，新建的小產(chǎn)權(quán)房相對少了。”

??“看它是不是小產(chǎn)權(quán)房，主要是樓房的層高，村民自己蓋的住宅，一般是五六層高，小產(chǎn)權(quán)樓房至少15層以上。”當?shù)鼐用窭钕壬嬖V記者，“房子不蓋高，老板賺不了錢，一般是村集體（村民）出地、老板出資金，建好后按一定比例分房，然后對外出賣。”

??在上寮村，記者見到不少此類小產(chǎn)權(quán)樓房，它一般是一棟或兩棟樓，樓體較新，樓間距狹窄，住滿了住戶，就像一個袖珍版的小區(qū)。一知情人士告訴記者，這些樓都是近些年修建的小產(chǎn)權(quán)房。

??“后面那些已經(jīng)建好和在建的，都是拆舊建新的小產(chǎn)權(quán)房，村里出地、老板出資金合作開發(fā)。”在小產(chǎn)權(quán)房相對集中的流沙北街道南園村，多家房產(chǎn)中介負責人告訴記者，一期房屋都已經(jīng)賣完，二期在建的還有少量房源。

??“毛坯房出售，戶型面積在110~170平方米不等，邊戶的3380元/平方米起，‘夾心’的3280元/平方米起。”該中介負責人稱，因為是小產(chǎn)權(quán)房，無法辦理產(chǎn)權(quán)證，但是“律師見證”一下就可以了。

??“小產(chǎn)權(quán)房（產(chǎn)權(quán)）國家是不承認的。”上述人士告訴記者，“律師見證”是一份民間協(xié)議，土地證是地主的，協(xié)議產(chǎn)權(quán)60年，實際上相當于租60年。

??記者了解到，周邊正規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，房價為9000元~10000元/平方米，由于小產(chǎn)權(quán)房的價格優(yōu)勢，從而成為當?shù)鼐用竦氖走x。

??小產(chǎn)權(quán)房的“五大風險”

??“你要買（小產(chǎn)權(quán)房）？外地人沒必要買。”網(wǎng)約車司機黃先生告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房在普寧市城區(qū)很普遍，“如果你自己常住還好，想要轉(zhuǎn)手就轉(zhuǎn)不出去了，而且容易產(chǎn)生買賣糾紛，明白嗎？”

??黃先生還告訴記者，這些小產(chǎn)權(quán)房都是本地的一些個體老板開發(fā)的，村集體或村民出地，老板出資金具體負責開發(fā)，小產(chǎn)權(quán)房建筑一般建15層以上，“政府也在管，但有關(guān)系的人就可以弄，關(guān)系不到位的話，那就弄不了。”

??那么，哪些人在購買這些小產(chǎn)權(quán)房呢？

??據(jù)普寧市政府網(wǎng)站介紹，普寧是國內(nèi)外有較強影響力的商貿(mào)名城，服裝和醫(yī)藥是當?shù)貎纱笾еa(chǎn)業(yè)：“中國紡織產(chǎn)業(yè)基地市”，全國每10件內(nèi)衣就有1件來自普寧；“中國中藥名城”，冬蟲夏草和人參產(chǎn)品分別占國內(nèi)的三成和七成。

??普寧市交通便利，商賈云集，經(jīng)濟發(fā)展，屬于人口流入縣級市。整個普寧市超過250萬戶籍人口，城區(qū)也超過100萬人，為此，在一個縣級市城市，催生了一種“另類”的購房方式——小產(chǎn)權(quán)房交易。

??“普寧有許多各類中小型企業(yè)，許多外地人到我們這里來打工定居。”黃先生告訴記者，大量外地人員到普寧工作生活，購房需求量很大。另外，本地鄉(xiāng)村居民將孩子送到城里上學，往往也選擇購買小產(chǎn)權(quán)房。

??在小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)交易過程中，也容易引發(fā)各類矛盾糾紛。

??當?shù)鼐用耜惸衬车热藦乃耸种匈I地建房，事前雙方約定土地出讓方負責辦理房產(chǎn)證。但后來，不僅房產(chǎn)證未能辦理，土地出讓方將該土地使用權(quán)證拿去抵押貸款，為此引發(fā)了陳某某等人四處信訪維權(quán)。

??記者也電話聯(lián)系陳某某確認了此事，不過他十分生氣地說：“現(xiàn)在騙子太多，我不會相信任何人了。”

??有人給小產(chǎn)權(quán)房歸納了“五大風險”——

??其一，建在集體土地之上的小產(chǎn)權(quán)房，土地使用權(quán)屬只屬于村集體，如果村民大會決議要收回土地，小業(yè)主只能無條件服從；將來若遇到拆遷，小業(yè)主也很難獲得拆遷賠償，維權(quán)無門。

??其二，由于小產(chǎn)權(quán)房交易避開了資金監(jiān)管和網(wǎng)簽備案制度，購房人往往是全款或者大額分期付款，稍有閃失，購房人的資金存在巨大風險。

??其三，小產(chǎn)權(quán)房項目的開發(fā)商一旦銷售遇阻，回款未能達到預(yù)期，工程建建停停，最后很有可能遭遇項目爛尾的風險。

??其四，更常見的情況，小產(chǎn)權(quán)房賣方，即開發(fā)商等一旦信用崩塌，一房多賣、貨不對板乃至卷款“跑路”的情況時有發(fā)生。

??其五，大部分小產(chǎn)權(quán)房沒有施工報建，也不能通過竣工驗收，其工程質(zhì)量、消防隱患等令人堪憂。

??亂象的源頭在哪？

??6月15日，普寧市自然資源局針對李其江的信訪件作出《答復(fù)告知書》。李其江認為，此次信訪答復(fù)內(nèi)容，基本上是重復(fù)此前池尾街道辦的答復(fù)。

??關(guān)于李其江舉報李秋生涉嫌非法轉(zhuǎn)讓、倒賣村集體土地一事，答復(fù)書稱：“針對李秋生非法倒賣城鎮(zhèn)國有土地的違法行為，我局已于2023年1月12日將該線索移送普寧市公安局處理。”

??對于上述答復(fù)，李其江并不滿意。他認為，“地塊使用權(quán)真正屬于誰，究竟有沒有我的責任田”是核心問題，有關(guān)部門沒有徹底去做調(diào)查。

??“該地塊未通過村‘兩委’開會討論通過，未辦理征地申報手續(xù)、未交村應(yīng)征土地款、未辦理相關(guān)報建手續(xù)，純屬李秋生個人行為。”李其江堅持自己的觀點。

??6月25日，李秋生接受記者采訪時認為，他現(xiàn)在蓋樓的地塊是通過合規(guī)手續(xù)取得的，已取得了土地使用權(quán)和規(guī)劃紅線圖，但目前確實沒有取得施工許可手續(xù)，目前已經(jīng)建至9層。另外，李秋生否認自己建的是小產(chǎn)權(quán)房。

??“我以前是準備要去報建的，我到辦證窗口，有人說我傻，全普寧多少年都沒人去報建了，單單你來報建。”李秋生說，全普寧都是這樣，許多沒有任何手續(xù)的地塊都能建，他有證為什么不能建？李秋生向記者表示，這種未報建建房的情況，在普寧遍地開花。

??“我可以承認李其江有地，但是他要求村委會承認他有地，村委會要是承認就完了，以前那些村民統(tǒng)統(tǒng)都要來要地了。”李秋生告訴記者，很多年前，上寮村村干部確實承諾征地后給四五十戶村民進行安置，但村里至今沒有兌現(xiàn)。

??關(guān)于村民反映村里最后一次土地調(diào)整是上世紀80年代，而李秋生的兒子是“90后”，且不是本村民小組的村民卻分到地一事，李秋生認為，這是雞蛋里挑骨頭，他有這塊地的合規(guī)手續(xù)，現(xiàn)在地塊使用權(quán)本來就屬于他的。

??關(guān)于倒賣村集體土地的舉報，李秋生回應(yīng)稱，相關(guān)地塊最早是池尾鎮(zhèn)政府（現(xiàn)為池尾街道辦）拿出來賣的，幾十年來征地都賣給別人了，到他手中已經(jīng)是“三四手地”了，要抓人也得先從源頭抓起，然后才能輪到他。

??重拳之下的小產(chǎn)權(quán)房

??一份公開的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年11月，普寧市需要在兩年內(nèi)治理在冊在建違建2778宗，面積多達379.4萬平方米。而這些在建違建大部分與未報建的小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)。

??記者了解到，早在2016年9月，普寧市發(fā)布《關(guān)于集中清理整治全市“小產(chǎn)權(quán)房”的通告》，本次集中清理整治的全市小產(chǎn)權(quán)房，是指在普寧市范圍內(nèi)，未經(jīng)批準在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)，向本集體經(jīng)濟組織以外的單位、個人，以及不符合建房條件的村民銷售或以長期租賃等形式變相出售以獲得經(jīng)濟利益的住房。

??上述內(nèi)容概括為，普寧市要出重拳打擊小產(chǎn)權(quán)房違法違規(guī)建設(shè)及交易行為。

??在揭陽市一份《分類處置普查在冊在建違法建設(shè)兩年治理目標分解表（2021~2022年）》中，該市6縣（市、區(qū)）共有17985宗在建違建，總面積達1211余萬平方米。其中，普寧市兩年治理目標為2778宗，總面積多達379.4萬平方米，該面積在揭陽市6縣（市、區(qū)）中最多。

??2020年1月22日，普寧市城市管理和綜合執(zhí)法局致廣大市民一封《公開信》中稱，嚴禁任何單位或個人非法購買、轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，非法轉(zhuǎn)讓、購買、出售、租賃小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護。

??2022年9月，普寧市政府再次發(fā)布《關(guān)于全面整治違法建設(shè)的通告》，嚴厲打擊非法買賣土地或其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地進行建設(shè)等4類違法行為，黨員、公職人員要帶頭維護城鄉(xiāng)規(guī)劃秩序，凡支持、參與違法建設(shè)的，依法依紀從嚴追究責任。

??普寧市政府、池尾街道辦等相關(guān)負責人此前告訴記者，近些年來，普寧市對小產(chǎn)權(quán)房等違法建設(shè)行為加大打擊力度，目前該市小產(chǎn)權(quán)房違法建設(shè)行為得到了遏制；但由于歷史原因，加上時間久遠，比如李其江投訴的地塊建房爭議問題，政府部門處理起來十分棘手。