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??購房者還是沒有拿到房。

??6月2日，在知情人士指引下，記者來到西安市灞橋區穆將王村國際幸福城·橘郡所在地，因該項目工地大門緊閉，敲門無人應答，從墻外觀看3棟高樓聳立，施工與否僅憑目視無法判定。

??輾轉來到國際幸福城·橘郡銷售中心后，購房者賈某某說，他是曾給宏潤地產胡緒峰做供電設施工程的，因李彬對胡緒峰“套路貸”騙取了項目開發資金，宏潤地產拖欠他37萬元工程款一直沒有償付。“胡緒峰官司打贏后，著手對國際幸福城·橘郡小區復工建設，我籌借了45萬元，加上所欠工程款額及利息，以95萬元買下國際幸福城·橘郡小區803號樓一套房子，2021年12月14日交房日，政府組織了500多人把業主擋在小區外面禁止業主入內，使交房停止。”賈某某表示。

??阻止項目交付的原因是，西安市灞橋區紅旗街道辦以該塊土地上開發建設的樓盤違法，已被沒收。

??對于業主無法收房一事，6月14日記者向西安市灞橋區政府進行了采訪了解，上述政府部門回應稱，紅旗街道辦接管后，已委托施工單位陜西銀邦建設工程有限公司對爛尾樓盤后續安裝配套進行施工，同時，在保證群眾利益和國有資產不流失的前提下，正在制定相關工作方案，妥善解決購房業主利益問題。

??實際上，賈某某收房未果背后還牽涉開發商遭遇“40億元套路貸”一事，雖然開發商拿到了最高人民法院（2017）民再171號民事判決書，但此間糾葛仍在持續。

??遭遇“套路貸”

??國際幸福城·橘郡是宏潤地產胡緒峰負責建設的城改項目，總規劃3棟樓，分別是801號、802號、803號，總容納446戶居民，其中803號樓146套。446戶均與宏潤地產簽訂購房合同。

??“至于宏潤地產胡緒峰與佳馨源公司李彬、竺堯江等人的糾紛與購房戶無關，不管誰來開發承建，我唯一的選項就是要房子”賈某某說。

??鄭某于2010年2月11日與宏潤地產簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定了該套房子位置、面積、價款、交付日期、違約等條款。至今已13年多，一家四口仍在外租房生活，每月支付租金3000多元，過著漂泊不定的生活。

??公開資料顯示，陜西宏潤房地產開發有限公司（以下簡稱“宏潤地產”）是陜西宏潤實業集團有限公司（以下簡稱“宏潤集團”）控股子公司，2006年5月31日投資設立，胡緒峰任法定代表人兼董事長，從事房地產開發等業務。

??2007年，陜西民企地產商宏潤地產與西安市灞橋區紅旗街道辦穆將王村委會簽訂了《穆將王城中村聯合開發協議》，西安市城中村（棚戶區）改造辦公室作出市城改發（2008）8號改造方案批復文件，確認穆將王村現有村域土地785畝，其中城中村改造規劃用地297.6畝，規劃總建筑面積35.61萬平方米，預計總投資約5億元。改造建設主要包括村民自住房屋、發展經濟用房、商品房。

??2010年3月26日，宏潤地產與西安市灞橋區紅旗街道辦事處穆將王村民委員會簽訂《穆將王城中村改造聯合開發合同修訂協議書》，西安市城改辦下發了市城改發（2010）169號、西安市城改發（2011）44號《關于灞橋區穆將王城中村改造方案結轉的批復》。

??依據上述協議、修訂協議及批復，宏潤集團先后向項目投入8.2億元進行安置樓和商品項目開發，截至2013年1月24日，“國際幸福城”項目尚余十幾萬平方米在售房源以及 310 畝地未開發，至2019年該項目價值超過40億元。

??有媒體曾報道稱，正是因為胡緒峰及其名下實控企業擁有價值40億元的“穆將王城改”項目，遭到以李彬、竺堯江（被判刑）、王堅（取保候審）、李德安、陳濤等人為首的“套路貸”團伙“圍獵”，在3年時間里設計“連環套”，以“零對價”將上述項目掠奪至他人名下。

??自2011年8月始，胡緒峰和他的公司歷經7年多維權訟爭，于2019年3月29日等來了最終結果：最高人民法院作出（2017）民再171號民事判決書，判決認定，宏潤集團無償轉讓其持有的宏潤地產75%股權是對所借款項的質押擔保，并非是真實意圖的股權轉讓，《股東轉讓出資協議》屬股權擔保性質，不產生股權轉讓效力。

??也就是說，王堅與宏潤集團董事長胡緒峰系借貸關系中的股權質押擔保關系，并非股權交易關系。即便王堅以虛假材料騙取工商變更登記在其名下，也不具有任何法律效力，該公司名下的所有財產仍歸實際控制人胡緒峰所有。

??開發商：積極復工保交樓

??宏潤集團法務部負責人藺文財接受采訪時說，2011年8月5日在李彬的幕后操縱下，王堅等偽造登記資料，變更股權登記形式，非法“吞并”宏潤地產價值40億元資產。

??自此，宏潤集團、宏潤地產及其實際控制人胡緒峰，一直走在訴訟維權的路上，也因此陸續發現其更多不為人知的“暗箱操作”。

??2015年3月，因與紅旗街道辦糾紛一案開庭時，紅旗街道辦出示的其中一份證據材料后，《穆將王城中村改造項目協議書》才浮出水面。該協議書甲方陜西穆將王商貿公司（原灞橋區紅旗街道穆將王村民委員會）、乙方陜西宏潤房地產開發有限公司、丙方陜西佳馨源實業有限公司、灞河新區管委會城改辦（見證方）和灞橋區紅旗街道辦五方簽署（稱五方協議）；該協議主要內容就是乙方宏潤地產自愿退出穆將王村城項目，由丙方陜西佳馨源實業有限公司接手開發；簽署時間為2014年11月27日。

??宏潤集團法定代表人胡緒峰對該協議提出異議，一是宏潤地產公司及其法定代表人胡緒峰從來沒有參與，也沒有委托任何人參與該協議的簽訂；二是該協議中加蓋宏潤地產公司的公章，系丙方陜西佳馨源實業有限公司的法定代表人牛敏，利用其在宏潤地產公司任會記職務、借保存宏潤地產公司印章之便，私自加蓋的公章，宏潤地產自始不予認可和追認；三是五方協議中的主體不合法，甲方陜西穆將王商貿公司是企業法人，而括號注明的原灞橋區紅旗街道穆將王村民委員會是一村民自治組織，企業法人和村民組織是完全不同的法人組織，相互不能代替應有的權利和義務，且見證方是“灞河新區管委會城改辦”，印章卻是“西安市紡織城地區綜合發展辦公室城中村（棚戶區）改造辦公室”，明顯單位名稱印章不符；四是該協議約定，本協議由“甲、乙、丙三方及鑒證機關簽字蓋章后生效”，該協議當事人除了甲方陜西穆將王商貿公司、丙方陜西穆將王商貿公司蓋章，及法定代表人簽字外，乙方宏潤地產、見證方灞河新區管委會城改辦和灞橋區紅旗街道辦并沒有法定代表人或委托代理人簽字，所以該協議沒有簽字而自始無效，對宏潤地產胡緒峰方不具有任何法律約束力。

??同一天，甲方陜西穆將王商貿公司、乙方陜西佳馨源實業有限公司、見證方紅旗街道辦事處，又簽署《穆將王城中村改造項目協議書補充協議（一）》。上述“五方協議”為主合同，該“三方補充協議”為從合同。根據法律相關規定主合同無效，從合同作為附加補充合同也隨之無效。也就是說，該三方協議無論是形式上或內容上都是無效的。

??藺文財表示，最高人民法院作出（2017）民再171號民事判決書發布后，宏潤地產及實際控制人胡緒峰，就開始積極籌措“保交樓”復工建設事宜；2021年5月16日，國際幸福城·橘郡803號樓復工的第二天，發現該項目大門上增添一紙原西安市國土資源局市國土發（2019）6-56號行政處罰決定書，處罰決定書時間卻是2019年12月27日，該處罰行政機關的印鑒為原西安市國土資源局。但是，根據《西安市機構改革實施方案》，2019年2月1日，西安市自然資源和規劃局（西安市林業局）成立，自此原西安市國土資源局在2019年12月27日已不復存在，取而代之的是西安市自然資源和規劃局（西安市林業局），此時該處罰決定書的行政機關應該是“西安市自然資源和規劃局”而不該是“西安市國土資源局”。

??在原西安市國土資源局印鑒作廢、行政主體消滅后第267天仍出現在行政處罰文件中，用作廢的公章繼續在行政處罰中使用，該處罰行為顯然違法無效。同時，作廢印章就是假公章，使用作廢公章依法屬于違法犯罪行為，已涉嫌偽造、變造國家機關公文、印章罪。

??所以，該處罰決定從程序上、認定事實上、適用法律上都是違法錯誤的。至此造成的一切損失應由作出錯誤的處罰機關承擔。

??藺文財還說，根據中央經濟工作會議要求，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作。宏潤地產胡緒峰為保交樓作出了不懈的努力。

??“宏潤地產胡緒峰不是不交房，也不是購房戶不接房，是人為因素把該城改項目搞得異常復雜，致使遺留下各種經濟糾紛、利益紛爭數百起民事、行政案件，也是城改道路上的攔路虎、絆腳石。購房戶、新老開發商、村委會、街道辦、區政府等相互交織在一起，牽一發而動全身，形成長期對峙不前的局面。”藺文財表示。

??為進一步核實上述相關情況，記者分別多次致電李彬、王堅、佳馨源實業有限公司相關負責人葛林。李彬電話始終沒有接聽，也沒有回電；王堅稱不是王堅本人而掛斷拒絕；葛林則稱不預約不接受任何采訪。

??政府：違法項目沒收

??對于國際幸福片區開發進展及交付等問題，記者向西安市灞橋區政府發出了采訪函，于6月14日西安市灞橋區政府復函了《關于中國房地產報社采訪有關問題的答復》，該答復主要內容如下：

??一、關于“灞橋區穆將王村國際幸福片區開發是否屬于城中村改造項目？目前是什么狀況”？

??穆將王村城中村改造工作啟動后，原改造主體為陜西宏潤房地產開發有限公司，宏潤地產將城改開發部分自命名為“國際幸福城”，在未辦理土地、規劃等手續的情況下建設（其中一處在城改規劃用地范圍外），因資金斷鏈自2013年爛尾至今；且灞橋區沒有“穆將王村國際幸福片區開發”項目。

??二、關于“國際幸福城·橘郡項目自開發至今10多年來為什么沒有交房”問題。

??所謂“國際幸福城·橘郡項目”是宏潤地產于2007年在穆將王村集體土地上，未經批準占地建設的違法建筑，不在穆將王城中村改造規劃用地范圍，不屬于城改項目。3棟樓自2013年主體封頂后，因資金問題一直停工。

??三、關于“國際幸福城·橘郡項目真正的開發主體或開發建設單位究竟是哪家公司？期間有哪些變化”問題？

??所謂“國際幸福城·橘郡項目”由宏潤地產建設，2019年12月西安市國土資源局向宏潤地產下發《土地行政處罰決定書》，沒收了該項目的住宅樓及其他設施并處以罰款，同月宏潤地產簽收并繳納了罰款。

??四、關于“灞橋區政府2021年1月28日作出《關于處置陜西宏潤房地產開發有限公司違法用地上建筑物及設施的批復》，同意由紅旗街道辦事處對沒收后的國有資產進行管理。所謂‘沒收’是否有法律依據？對446戶購房者后續工作如何處理？對購房戶如何安撫”問題？

??西安市國土資源局按照《中華人民共和國土地管理法》第76條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第42條相關規定，對宏潤地產在咸寧東路與半引路十字東北角的違法建設作出罰沒處理，之后移交灞橋區財政局，區財政局委托項目所在地紅旗街道辦事處代管。

??紅旗街道辦接管后，已委托施工單位陜西銀邦建設工程有限公司對爛尾樓盤后續安裝配套進行施工，同時，在保證群眾利益和國有資產不流失的前提下，正在制定相關工作方案，妥善解決購房業主利益問題。

??五、關于“目前，該項目究竟誰是主管單位的管控人”問題。

??所謂“國際幸福城·橘郡項目”于2019年被西安市國土資源局處罰，沒收了住宅樓及其他設施并處以罰款。目前管理單位為灞橋區紅旗街道辦事處。

??律師：應回到法治軌道上來

??對于上述糾紛，四川安公律師事務所主任劉建永認為：首先，西安市國土資源局作出的沒收陜西宏潤房地產開發有限公司在“非法占地”上建設的住宅樓棟及其他設施的《土地行政處罰決定書》市國土【2019】6-56號，依據的是《土地管理法》第76條和《土地管理法實施條例》第42條，西安市自然資源和規劃局灞橋分局作出的將前述財物移交給灞橋區財政局的《非法財物移交書》【2020】02號顯示的處罰依據卻是《土地管理法》第43條之規定，兩個決定適用法律不一致，均屬違法無效。

??其次，原西安市國土資源局市國土《土地行政處罰決定書》【2019】6-56號，該決定書的送達、調查、接受處罰的行政相對人是西安中廈投資有限公司的法定代表人陳濤，而非陜西宏潤房地產開發有限公司，陳濤不具有代表陜西宏潤房地產開發有限公司的權限。也就是說，原西安市國土資源局作出的行政處罰決定自始至終都沒有送達到真正的行政相對人，處罰的全過程都沒有行政相對人參與，行政相對人也始終不知情。

??況且，2019年12月27日該處罰決定加蓋的是“西安市國土資源局行政執法專用章（6）”公章，早在2019年2月2日，西安市自然資源和規劃局就發出了《西安市自然資源和規劃局關于啟用新印鑒的通知》，該機構早已被更名、權利被承繼、機構也被合并到了新的“西安市自然資源和規劃局”。所以，沒有法定依據或者不遵守法定程序的具體行政行為，行政處罰無效。

??劉建永還表示，陜西宏潤房地產開發有限公司開發的穆將王村民委員會的土地有著較為復雜的歷史背景，十多年前樓市的繁榮、城市的更新正處在城市化建設熱潮之中，然而對城中村集體土地的性質轉換等方面的法律規定卻乏善可陳，缺少統一的頂層設計。各地相繼制定的土政策和地方政府規章標準不一，較為簡單和原則化，不夠成熟，有的還和上位法相抵觸而無效。穆將王村民委員會的城中村改造也是在這個背景下啟動的，陜西宏潤房地產開發有限公司啟動該項目后，獲得了西安市城中村（棚戶區）改造辦公室的多次批復和西安市規劃局的《建設項目選址意見書》確認，盡管項目建設有些不規范之處，但有著特殊的歷史背景和現實原因，充其量最多是手續不完善，遠未達到“非法占地”的程度。因此，建議各級政府綜合考慮這一歷史背景和特殊原因，依法平衡好村民利益、開發商利益和社會穩定的關系，糾正錯誤的行政處罰，回應社會關切，最終回到法治的軌道上來。