市場 2023-06-01 09:38:43 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??5月30日，穆迪評級發(fā)布了研報(bào)《中國房地產(chǎn)業(yè)：隨著銷售趨穩(wěn)和融資渠道改善，開發(fā)商的信用分化將會持續(xù)》。
??報(bào)告稱，隨著房地產(chǎn)行業(yè)趨穩(wěn)，國企開發(fā)商和實(shí)力較強(qiáng)的民營開發(fā)商將獲益更大。預(yù)計(jì)未來12-18個(gè)月這些開發(fā)商將實(shí)現(xiàn)較好的銷售業(yè)績、較強(qiáng)勁的財(cái)務(wù)狀況和較順暢的融資渠道。與實(shí)力較弱的開發(fā)商相比，購房者和投資者較青睞此類開發(fā)商，原因是此類開發(fā)商的信用質(zhì)量較高，項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)較低。此類開發(fā)商也將擁有較多財(cái)務(wù)資源來補(bǔ)充土地儲備，助力掌握增長機(jī)遇，進(jìn)而支持其合約銷售額和信用指標(biāo)。
??另外，受評開發(fā)商的流動(dòng)性差異將擴(kuò)大。穆迪預(yù)計(jì)，未來12~18個(gè)月，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動(dòng)性狀況將繼續(xù)分化。預(yù)計(jì)Baa評級開發(fā)商將維持良好的流動(dòng)性狀況，原因是合約銷售改善和融資渠道順暢，這將有助于滿足運(yùn)營和再融資需求，其無限制用途現(xiàn)金/短期債務(wù)比率在眾多評級類別中最高。
??另一方面，評級較低的開發(fā)商的流動(dòng)性仍將偏緊，尤其是B3及以下評級的開發(fā)商。此類開發(fā)商的運(yùn)營現(xiàn)金流下降，原因是合約銷售疲軟和融資渠道受限，且未來6-12個(gè)月此類開發(fā)商將有大量債務(wù)到期。2023年4月，穆迪針對中國受評高收益開發(fā)商的亞洲流動(dòng)性壓力子指標(biāo)仍處于72%左右的高水平。截至2023年4月30日，有18家受評高收益房地產(chǎn)開發(fā)商的流動(dòng)性疲弱。
??報(bào)告稱，各評級類別開發(fā)商的入賬收入和盈利能力也將分化。隨著合約銷售增長改善，穆迪預(yù)計(jì)未來12-18個(gè)月Baa評級開發(fā)商的收入將實(shí)現(xiàn)正增長。另一方面，由于合約銷售疲軟， 評級較低的開發(fā)商的入賬收入可能繼續(xù)下降，此類開發(fā)商多數(shù)為民營開發(fā)商。與評級較低的開發(fā)商相比，Baa評級的開發(fā)商的毛利潤率也將較為穩(wěn)定且處于較高水平，原因是評級較低的開發(fā)商可能需要維持低房價(jià)來支持銷售和現(xiàn)金回款。
??穆迪預(yù)計(jì)未來12~18個(gè)月開發(fā)商的整體加權(quán)調(diào)整后債務(wù)/EBITDA比率仍將穩(wěn)定在5.5倍的水平，原因是債務(wù)小幅下降將抵消同期利潤下降的影響，而該比率2021年和2022年分別為4.6倍和5.5倍。總體而言，在緊張的融資環(huán)境中，隨著開發(fā)商繼續(xù)用內(nèi)部現(xiàn)金資源償還大部分到期債務(wù)，而非通過舉借新債實(shí)現(xiàn)再融資，其債務(wù)水平將持續(xù)下降。在市場低迷的環(huán)境下，開發(fā)商也縮減購地，這降低了其舉債融資需求。2023~2024年Baa評級開發(fā)商的杠桿率將改善，但評級較低的開發(fā)商的杠桿率仍將惡化。
??同時(shí)，鑒于受評開發(fā)商的債務(wù)規(guī)模削減以及權(quán)益規(guī)模相對穩(wěn)定，預(yù)計(jì)其未來12~18個(gè)月加權(quán)調(diào)整后債務(wù)/賬面資本比率將從2022年的50%改善至46%~47%。
??Baa評級開發(fā)商的債務(wù)/EBITDA比率將小幅改善并抵消購地產(chǎn)生的債務(wù)升幅。受益于相對較強(qiáng)的銷售業(yè)績和盈利能力，未來12-18個(gè)月這些開發(fā)商的EBITDA將繼續(xù)上升。由于債務(wù)削減幅度較小，其債務(wù)/賬面資本比率改善將較為溫和。
??Ba和B評級開發(fā)商在收入持續(xù)下降和利潤率疲軟的情況下，債務(wù)/EBITDA比率可能會維持在高水平。由于融資渠道弱于Baa評級開發(fā)商，穆迪認(rèn)為此類開發(fā)商將繼續(xù)削減購地預(yù)算以保持流動(dòng)性。這些開發(fā)商的債務(wù)/賬面資本比率將小幅下降，原因是它們需要償還部分到期債務(wù)。對于B3或以下評級開發(fā)商而言，較高的再融資風(fēng)險(xiǎn)將繼續(xù)令其信用質(zhì)量承壓。
央行行長潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化，4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價(jià)11513元/平方米。9月房價(jià)：下跌態(tài)勢有所遏制，一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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