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??“現在，政府拿錢給小區進行改造我們很高興，業主沒花一分錢，生活卻變好了。”北京依翠園南小區業主楊先生對中國房地產報記者表示。

??機器轟鳴聲不斷，樓體上搭滿了腳手架，工人們正頭戴安全帽、身系安全帶作業，一片繁忙景象。這是8月25日，中國房地產報記者在北京市石景山區依翠園南小區看到的一幕，這個有著近30年開發歷史的小區正在迎來它的一次新生。

??據依翠園南小區改造工程方中鐵建設集團有限公司魯谷街道碣石坪社區、依南社區老舊小區綜合整治項目部項目書記李海濤介紹，小區改造已經進行到了第5天，計劃2025年10月交付，屆時小區內部管線、外立面、道路、花園等都將進行更新。

??老舊小區綜合整治是改善居住環境的重要民生工程，2019年以來，我國累計新開工改造城鎮的老舊小區25.88萬個，惠及4434萬戶、約1.1億居民。為了做好這項民生工程，2023年3月，住房城鄉建設部等15部門還聯合發布《關于加強經營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險試點，為后續老舊小區改造探索新的方法。目前，上海等22個城市正在試點。

??8月23日，在國務院新聞辦公室舉行的“推動高質量發展”系列主題新聞發布會上，住房城鄉建設部副部長董建國再次表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，以構建全生命周期房屋安全管理長效機制。“特別說一下房屋養老金，個人賬戶通過繳納住宅專項維修資金已經有了，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。”

??這一機制一經發布迅速引發市場關注，特別是房屋養老金賬戶是否會增加居民負擔引發的熱議不斷，經中國房地產報記者多方調查了解，以目前推進的老舊房屋改造來看，并不會增加居民負擔。

??“通過對改造小區的調查以及對周邊用戶的采訪了解，目前的改造沒有讓老百姓花一分錢。”中國房地產報社社務管理委員會主任栗文忠表示，近幾年，住建部真抓實干，老舊小區改造有了長足進展。目前，又適時地提出了關于房屋體檢、房屋養老金和房屋保險這三項制度的建立，這無疑是解決老舊小區改造及資金來源的一大創新。

??近日，中央財經大學教授、法學院院長尹飛撰文亦表示，此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。

??“我們沒有出錢”！

??北京市石景山區依翠園南小區是1995年新建成的居民住宅小區，小區總面積為8.3萬平方米，有6棟樓2349戶。隨著時間的流逝，在建成近30年后，問題漸漸顯現，樓本體節能不達標、樓內上下水管道年久失修、屋頂防水老化等問題不斷。后期，該小區經市、區確認作為北京市石景山區綜合整治項目，由魯谷街道作為責任主體。

??目前，依翠園南小區正在緊鑼密鼓地施工中。

??“政府的政策很好，非常利民，把我們過去覺得非常苦惱的一些問題給解決了，而且還不需要我們掏錢。只有居民計劃在內部提升裝修時才需要額外支付費用，且施工單位還會幫忙改造，也不收額外改造費用。”北京石景山區魯谷街道依翠園南小區某樓棟趙樓長對中國房地產報記者表示。

??據她介紹，依翠園南小區改造項目都是經過與業主征求意見、調研后，才確認好哪些項目要進行改造的。“現在室內改造已經有段時間了，改造的進度還是挺快的，施工單位也很負責，我們也是很滿意的，有什么問題一提出，他們就會馬上解決。”

??比如這次北京市魯谷街道依翠園小區的外墻保溫改造工程是一個細致且全面的項目，在施工過程中，不僅注重了外墻保溫的基本功能，還通過基層檢測、修復裂縫和漏雨等方面，提升小區整體居住品質。

??“這次老舊小區改造確實是沒讓老百姓花錢，我們合同規定的改造內容完全是免費的；同時作為央企，我們也會嚴格按照相關規定實施。”李海濤表示。

??對此，栗文忠表示，這一次，房屋養老金制度的推出主要是解決公共賬戶問題，今后房子“老了”需要修繕資金時，或將通過土地出讓金及維修基金部分解決，不讓老百姓掏一分錢是很關鍵的。

??據記者了解，這次北京依翠園南小區與碣石坪共同改造，投資額為1.426億元，資金來源為北京市區兩級財政資金。

??“下一步，希望政府相關部門還能從根本上解決一些問題，如對小區供水的主管網進行改造，這樣老百姓生活得就更方便了，那我們就更高興了。”上述北京依翠園南小區業主楊先生表示。

??北京市石景山區魯谷街道辦事處城管科科長朱寶星在采訪中表示，老舊小區改造既是群眾家門口的“小事”，也是基層治理的民生大事。接下來，魯谷街道將在發揮“四個一”魯谷模式優勢的基礎上，鞏固推廣老舊小區綜合整治魯谷經驗，進一步提升改造工作的標準化和規范化水平，切實提升人民群眾生活品質，提高社區治理水平，實現社區的長效管理和持續發展。

??“調研過程中，施工方、社區有關領導及老百姓對于老舊小區改造都給予了積極反饋。此外，通過現場采訪了解，只要政策到位，落實有效，老百姓就會滿意，老百姓也應該配合把小區改造這件事情做好。”栗文忠表示，同時，我也注意到在改造過程中，社區干部和街道干部的辛勤付出，他們不僅要協調好各方力量，解決各種難題，還要耐心細致地與居民溝通，爭取他們的理解和支持，做了非常多的工作。

??房屋養老金資金從哪來？

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，房屋養老金制度就如同個人養老金制度一樣，由“三支柱”、個人與公共賬戶構成。第一支柱就是住宅公共維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬戶。“應歸未歸”或未足額歸集的，要查漏補缺、追溯補齊；第二支柱類似企業年金，比如一定比例土地出讓金、財政獎補、公共維修資金增值收益、公積金增值收益等，這些進入公共賬戶；第三支柱是商業性質的房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老金補充。

??華創證券研究所副所長、首席宏觀分析師張瑜表示，當前，地方一般將住宅專項維修資金稱作房屋養老金，其模式主要是“業主交存、專戶管理、專項使用”。

??“雖然希望居民能夠為改造項目提供資金支持，但實施起來很難。一般情況下，政府也會通過申請專項債用于老舊小區改造。”愿景集團相關工作人員表示。

??房屋養老金制度的推出會增加老百姓的負擔嗎？

??中央財經大學教授、法學院院長尹飛近日撰文表示，這次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共賬戶。目前，房屋養老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。

??房屋養老金需要個人承擔的，也就是個人賬戶部分，實際上就是現行的住房專項維修資金，這部分款項，依據《中華人民共和國民法典》本應由業主承擔；按照目前的制度設計，在購買商品房或者房改房時業主就已經預繳過。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備的保養、維修和更新、改造。這對于保障業主正常使用房屋、提升住宅小區品質十分必要。

??“事實上，房屋養老金制度建設的重點是公共賬戶。我國城鎮存量住房規模已超過300億平方米，且隨著房齡增長，老舊住房的占比還在持續攀升，存量房屋的安全隱患日漸突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共賬戶，就是為了維護公共安全，就是為了保底線、保應急、保長遠，就是為了在發生區域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隱患的情況下，對相關房屋提供體檢、安全監測等公共服務，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業主的人身財產安全以及公共安全。”尹飛表示。

??中銀證券研報亦顯示，房屋養老金的資金來源不僅限于業主個人賬戶，還包括政府補貼、公共維修資金增值收益、土地出讓金等多種渠道。例如，一些城市如寧波，對于補繳物業專項維修資金的老舊小區，政府會給予一定的財政補貼，減輕業主負擔。