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??“截至目前，‘以舊換新’意向登記已超過 3700 組，有效登記達到3044組，完成新房意向認購數量達到365組。”5月8日，南京安居建設集團有限責任公司副總經理王胡浩向中國房地產報記者表示，自活動公告發布以來，每天都有不少人前來咨詢、認購。

??4月27日，南京安居建設集團發布了關于開展存量住房“以舊換新”試點公告，活動期間，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%。“以舊換新”于4月27日啟動，將在今年12月31日結束，首批試點限額2000套。

??南京安居建設集團有限責任公司（以下簡稱“南京安居集團”）是南京市政府批準成立的大型國有全資集團公司，是此次“以舊換新”試點的運營企業。

??值得注意的是，此次“以舊換新”試點活動與去年南京推行的“賣舊換新”活動有所不同。去年的活動以“代售”形式開展，據市場機構監測，市場反響平平；而此次活動則由國有企業直接收購二手房，更加直接和高效。這種“收購”模式有效解決了二手房置換周期長的痛點，讓市民能夠快速實現住房升級，也因此獲得了市場的積極關注。

??“國企有籌建保障房、安置房的任務，手上也有新盤在售，將居民置換需求與保障房、安置房籌建、新盤去化結合起來確實是一條好路徑。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

??據不完全統計，目前全國已有江蘇南通（如皋、海安、啟東）、南京、無錫（梁溪區）、揚州、蘇州（太倉、相城區），及河南鄭州、安徽宣城等超過54個城市表態或已經開展住房“以舊換新”活動，從各地推出的“以舊換新”模式看，包括代售、舊房換購、回購收儲、發放換新補貼、舊轉保5種操作模式。

??存量住房“以舊換新”怎么換？

??按照計劃，南京首批試點限額2000套，這是近期地方推進的“以舊換新”活動中，一次性釋放房源量較多的城市。

??試點范圍包括位于南京市玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區主城六區，房源條件必須是住宅，不含自建住房、商業、辦公、公寓等；存量住房應成套、產權清晰，狀態為可交易，不存在抵押、擔保或查封等其它不可置換狀態。

??本次提供的2000套換購住房則分布在14個樓盤，大部分是期房，少部分是現房，均為南京安居集團旗下或參股開發建設的樓盤，以100平方米或以上房型為主，符合改善型住房的需求。

??“目前房源庫里的 14 個樓盤房源大部分是在主城六區，也有不在主城六區的房源，如江北新區核心區樓盤。”王胡浩表示，客戶可以根據自己的需求以及承受能力選擇，有的客戶覺得江北新區將來的規劃前景更好，環境更舒適，是可以把主城六區的房子換成江北新區的房子的。

??在價格方面，換購人在主城六區的二手房將根據具體位置、房齡等因素，由專業評估機構進行評估。如市民的二手房評估價是100萬元，他可以選擇符合這個價格、面積合適的新房；如果想購買位置更好、品質更高的房子，在二手房評估總價較低的情況下，個人手里有積蓄或者銀行貸款也是可以購買的。

??在“以舊換新”過程中，居民需要承擔的費用主要是與房屋交易相關的稅費，如契稅、增值稅以及個人所得稅等，具體的稅率和計算方式根據南京市相關稅收政策以及每套房子的具體情況確定。除此之外，市民無需承擔其他額外的手續費、中介費或評估費。

??“對于收購過來的二手房，目前計劃將作為租賃住房，對外租賃運營。”王胡浩表示。

??市民在參與“以舊換新”活動，如果換取的新房是期房，對于需要一年或一年半才能交付入住的，為確保在過渡期內有穩定的居住場所，南京安居集團會把在居民手里收購過來的二手房，以市場評估價繼續租賃給需要繼續居住在原有房屋中的居民。

??對于房屋目前空置的客戶，南京安居集團在收回房屋后將會對外租賃；對于房屋已被出租的情況，在參與“以舊換新”活動達成以后，業主需要與現有租客解除租賃合同，確保交易過程的合法性和規范性。對于希望繼續租住該房屋的租客，可以讓該租客與南京安居集團重新簽訂租賃合同，避免租客因為房屋交易而需要搬家的麻煩。

??“在存量房源足夠大，且存量二手房源具有區位優勢、小戶型優勢、學位優勢的情況下，確實可以滿足保障房、安置房籌建的需求。二手房業主置換以后，可以實現住房升級，可謂一舉多得。”李宇嘉表示。

??存量房評估價公正性如何保障？

??從目前反饋來看，南京市的“以舊換新”活動受到了廣大市民的熱烈關注與積極參與。

??“截至目前，咨詢量3000多組，主要咨詢渠道包括線上咨詢、線下電話來訪和現場接待。”王胡浩表示，在“南京房產微政務”微信公眾號，“房幫寧”平臺上的“寧換新”意向登記報名小程序中，已有超過3700組意向登記，經核實后有效登記達3044組。

??同時，已經有365組通過意向認購的方式鎖定對了價格、房型和面積等都比較滿意的房源。在認購樓盤房源時，還設置了不等的意向認購金鎖定房源。

??“由于置換工作量較大，這樣有便于篩選出置換意愿強烈的客戶。”王胡浩表示，當對評估價格不滿意則可以隨時終止活動，并且意向認購金會全額返還，沒有任何額外費用。

??“從目前的咨詢情況來看，市民關注的焦點主要集中在房屋所在區域和性質是否能參加’以舊換新‘活動、房屋按揭問題、房屋價值評估的公正性、新房樓盤位置及配套設施情況等方面。”王胡浩表示，針對這些疑問，我們通過公告和宣傳材料詳細解釋政策內容和適用范圍，確保市民能夠清晰了解，如關于屋按揭問題，市民在簽訂四方協議前需先還清房屋按揭貸款。

??另外，在各個城市“以舊換新”試點活動中，對于存量房的價值評估是否公正？也是市民普遍關注的問題。

??針對這一情況，南京的“以舊換新”試點活動在二手房評估工作過程中，從信用好、業務強的評估機構組成的名單庫中隨機抽取3家評估機構，分別對擬收購的存量住房進行交易價格評估，取排序中間的評估值作為最終收購價格，換購人無需承擔評估費用。

??“此次‘以舊換新’活動本身也屬于是一種市場行為，主要是為市民多提供一種選擇，可以選擇將舊房出售給國有企業，從而簡化改善居住條件的流程。同時，市民是有權利根據評估價格決定是否接受下一步交易的。”王胡浩表示。

??在交易過程中，如果市民對評估價格和新房均表示滿意，將由換購人、南京置新資產管理有限公司（南京安居集團旗下全資公司）、新建商品住房開發公司、南京市房地產市場交易中心簽訂四方協議，明確交易步驟、各方權責及資金監管流轉等事項。最后，將正式簽訂存量房買賣合同和新建商品房認購合同，標志著交易完成。

??此外，在“以舊換新”交易中，資金監管的全過程都是由房產局進行監管。首先由售后方執行公司將舊房的房款打入到房產局監管賬戶中，當購房者選購新房并確定交易價格后，監管賬戶中的資金會根據交易金額和購房者的支付方式（如現金支付或按揭貸款）進行相應的轉移和支付。在這個過程中，購房者無需擔心資金被挪用或產生其他風險。

??南京“以舊換新” 聚焦收購模式

??克而瑞研究中心數據顯示，截至5月10日，全國已有超過54個城市表態支持住房“以舊換新”。

??從各個城市“以舊換新”試點活動來看，由國資平臺“收購”舊房的模式不在少數，只是部分城市對二手房的收購范圍和限制要求較高，如部分城市只針對一兩個區，未覆蓋到主城范圍內；還有部分城市對二手房有面積、房地營商限制等。

??對于這些城市的推進效果，南京安居集團在推出“以舊換新”政策之前進行了充分的調研和學習。

??南京安居集團參考了河南鄭州、江蘇太倉（海安）、無錫梁溪區以及安徽宣城等多個城市成功的經驗和做法，更加全面地了解“以舊換新”實施情況和可能遇到的問題，同時也對可能出現的問題進行了預判和準備后，制定出了更加符合南京市實際情況的政策方案。

??事實上，南京在去年就已試點過“代售”模式，主要是由開發商和中介機構合作，為二手房賣家提供房源推廣和銷售服務，在推進中依然難以有效解決交易周期長的問題。

??此次南京安居集團施行的“收購模式”有效地解決了二手房置換周期較長的痛點，通過國有企業或其他機構直接收購市民手上的二手房省去了中介環節，既降低了交易成本，又加快了交易速度。對于賣家而言，可以直接獲得現金回報，無需等待。

??對于“以舊換新”的成交周期情況，王胡浩表示，“以舊換新交易涉及多個環節和步驟，包括登記、看房、意向認購、評估、價格確認、購房者考慮時間、四方協議的簽訂以及后續買賣合同的正常流程等，由于評估工作量大，具體的交易周期還需要進一步觀察和確認。”

??王胡浩對記者表示，“目前，南京安居集團剛剛開始進行評估工作，首批成交的完成情況將會為后續交易的周期提供參考和依據。”

??對于南京“以舊換新”下一步推進情況，王胡浩表示，“目前，南京安居集團的首要任務是確保首批成交順利進行，首批成交完成后，將進行整個流程的復盤和總結，找出可能存在的問題和不足之處，并根據實際效果和市場反饋來調整和優化整個試點策略和方向。”