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??2022年行業(yè)進入深度調(diào)整期，行業(yè)成交規(guī)模創(chuàng)2015年以來同期新低，房價負(fù)增長，持平2020年。

??各能級成交量均出現(xiàn)顯著下挫，房價僅一線高位持增，二三線基本持平去年，同比漲幅顯著收窄，城市分化持續(xù)加劇。

??為了更好的分析各城市短期市場變化，我們從全國百城中選取了60個核心城市，發(fā)現(xiàn)，這60個城市表現(xiàn)出短期熱度較高量穩(wěn)價升型城市、加速回調(diào)量價雙跌類城市以及量跌價穩(wěn)類城市三種走勢。

??其中，量跌價穩(wěn)類城市達到了45個，占總量的75%，這類城市一方面房價尚屬于階段性高位，并無明顯下挫，另一方面成交量卻出現(xiàn)了穩(wěn)步回調(diào)，引起了我們的高度關(guān)注。

??我們認(rèn)為，這些在2022年房價持穩(wěn)但成交回調(diào)城市或?qū)⒃诤笃诖嬖趶?fù)蘇可能。

??為了更好的了解這些城市，我們著眼于城市人口、收入等城市基本面因素，對于重點45城未來樓市發(fā)展空間進行預(yù)判。

??一個城市有多少人需要購房，我們主要是以當(dāng)前各城市常住人口作為測算基礎(chǔ)。按照2016年-2021年各城市累計商品住宅成交規(guī)模除以當(dāng)前常住人口規(guī)模，可得到人均購房面積，以此作為樓市飽和度指標(biāo)，可以看出，該指標(biāo)越大，未來樓市可成交的增長空間便越小。

??結(jié)果來看，惠州、太倉、江陰、佛山、珠海、中山、常州等排名靠前，這類城市基本為長三角、粵港澳大灣區(qū)核心三四線城市，經(jīng)歷了前幾年房價飛漲、成交放量，短期內(nèi)均面臨需求見頂情況；

??二是青島、海口、蘭州、長沙等弱二線城市樓市飽和度也相對較高，雖然同為省會城市，但人口基數(shù)較低，省內(nèi)吸附力有限使得短期內(nèi)人均購房面積相對也保持在較高水平。

??三是成交短期低迷筑底類城市諸如深圳、廣州、重慶、蘇州人均購房面積均不足5平方米，這類城市主要受困于房價較高，城市常住人口層面對未來成交仍會構(gòu)成一定的支撐；

??四是還有部分都市圈邊緣城市諸如泉州、廊坊、洛陽、泰州、鹽城、衡陽等，樓市飽和度也相對較低，廊坊基本在2016年放量之后便進入調(diào)整周期，年成交規(guī)模多年來維持低位，依據(jù)購房需求而言，來仍存在一定的增長空間。

??一個城市有能力買房，我們主要是測度各城市居民整體收入水平與當(dāng)前房價是否匹配，以房價收入比來排序，可以看出，深圳、廣州、杭州位列“前三甲”，深圳領(lǐng)先，房價收入比高達41年，高端購買力支撐起深圳的新房市場，而廣州、杭州、東莞、福州、南京房價收入比基本也在20年左右，買房難度相對較大。

??與之形成項目對比的是，衡陽、東營、晉江、江陰、長沙、廊坊、長春等整體房價處于較低水平，房價收入比均在9年以下，買房相對容易，后市只要行情有所起色，購房者以當(dāng)前收入完全有能力買房入市。

??將人均購房面積和房價收入比兩個指標(biāo)交叉分析，可以得到：需求是前提，有需求的城市未來樓市增長空間更大，而有能力則是必要條件，決定了成交何時能迎來集中爆發(fā)，因而按照這兩大維度，我們可以將45個重點城市分為以下幾類：

??1、短期潛力型：蕪湖、洛陽等內(nèi)生型城市和“藏富于民”寧波仍有機會

??我們篩選了新房市場飽和度（人均住宅購入面積）低于7平方米和房價收入比低于13年的城市，這類城市的突出特點為住宅需求相對旺盛，房價偏低，目前主要是購房者觀望情緒嚴(yán)重，短期內(nèi)入市熱情并不高漲。典型代表為衡陽、東營、廊坊、長春、煙臺、泉州、洛陽、建德、寧波、泰州、濟南、蕪湖、南寧。

??結(jié)合周期波動規(guī)律，這其中除了南寧、煙臺、泉州處于下行期之外，余下多數(shù)城市基本都處于平穩(wěn)期或者低位徘徊期，整體成交規(guī)模相對固定，蕪湖、洛陽等算是典型的內(nèi)生型城市，寧波藏富于民，購買力“兩極分化”嚴(yán)重，剛需乏力，改善觀望是其目前項目去化率節(jié)節(jié)回落的主要原因。而廊坊等環(huán)京城市得益于交通發(fā)展提速，人口外溢加劇，隨著北京城市副中心向通州轉(zhuǎn)移，未來成交仍處在一定的釋放空間。

??2、厚積薄發(fā)型：廣深寧蘇廬等短期房價過高，中長期仍具成長空間

??我們篩選了新房市場飽和度（人均住宅購入面積）低于7平方米和房價收入比高于13年的城市，這類城市的突出特點為住宅需求相對旺盛，但房價偏高，短期購買力有見頂征兆，不過考量到其人口優(yōu)勢，等待需求修復(fù)之后，未來成交規(guī)模尚有釋放空間。典型代表為桐廬、大連、鹽城、蘇州、鄭州、無錫、天津、重慶、合肥、西安、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

??結(jié)合周期波動規(guī)律，這其中除了西安、大連處于下行期之外，余下多數(shù)城市基本都處于平穩(wěn)期或者低位徘徊期，值得關(guān)注的當(dāng)屬廣州、深圳、南京等核心一二線城市，整體市場尚屬于上行期，年成交規(guī)模呈現(xiàn)出“U型”或“類U型”走勢，成交集中爆發(fā)之后，短期內(nèi)難免面臨階段性瓶頸，不過考量其城市基本面較佳，人口吸附力較強，未來樓市成交規(guī)模還是具備一定的成長空間。

??3、需求飽和型：太倉、珠海、惠州等環(huán)核心城市或?qū)⒚媾R更長調(diào)整

??我們篩選了新房市場飽和度（人均住宅購入面積）大于7平方米的城市，這類城市的突出特點為住宅需求相對飽和，對于這類城市而言，房價并不是決定居民購買的主要因素，決定因素為常住人口基數(shù)較低，若未來無外來投資投機需求加持，短期內(nèi)成交難有起色。典型代表為典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長沙、江陰、太倉、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、海口。

??結(jié)合周期波動規(guī)律，這其中徐州、蘭州整體呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)攀升走勢，但基本也屬于“強弩之末”，杭州、太倉、珠海等樓市呈現(xiàn)出典型的投資性驅(qū)動特征，太倉主要承接上海外溢需求，珠海主要是粵港澳大灣區(qū)政策利好和港珠澳大橋落成吸引了全國范圍內(nèi)投資客入場，而杭州更多依托于“城運”，G20峰會、亞運會等政策加持促使投資、改善需求集中進場，也使得杭州樓市呈現(xiàn)出明顯的“U型”特征，對于這類樓市而言，短期內(nèi)整體市場趨于理性，購房更多集中在自住，投機需求退潮對于本地樓市未來增長還是存在一定程度的負(fù)面影響，因而未來整體成交增長的動能也在減弱。

??而對于淮安、惠州、中山等需求趨于飽和且整體成交處于下行周期的城市，未來整體樓市成交難言樂觀，筑底調(diào)整周期更長，3-5年或?qū)⒅鸩阶叱龀山坏凸取?/p>

??我們認(rèn)為，除了短期熱度較高的北京、上海、成都等量穩(wěn)價增型城市預(yù)期“強者恒強”之外，部分量跌價穩(wěn)類城市還是具備一定的結(jié)構(gòu)性機會。

??如伴隨房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，樓市購房需求復(fù)歸理性，投機投資需求退潮。新房飽和度和房價收入比雙低的平穩(wěn)型樓市最具反彈機會。預(yù)期2022年會筑底回升，整體成交規(guī)模預(yù)期與2021年持平，并不會有太大波動。典型城市為衡陽、東營、廊坊、長春、洛陽、建德、寧波、泰州、濟南、蕪湖。

??除了有需求有購房能力的城市之外，新房飽和度較低而房價收入比較高的城市也存在一定的結(jié)構(gòu)性機會。這類城市的顯著特征在于常住人口較多，或是因自身人口基數(shù)較大；或是因城市虹吸效應(yīng)顯著，只是受困于短期購買力不足，剛需購房需求難于釋放。只要經(jīng)歷需求的累積和修復(fù)，未來3-5年之內(nèi)成交還是具備一定的增長空間。典型城市為桐廬、鹽城、蘇州、鄭州、無錫、天津、重慶、合肥、南京、福州、東莞、廣州、深圳。

??而針對于短期需求飽和類城市，2016年以來樓市高增長顯著透支了未來幾年的購房需求，人均購房面積基本都超過了7平方米，我們認(rèn)為，該類城市房地產(chǎn)調(diào)整周期更長，若無明顯的人口增長，短期內(nèi)成交量難有爆發(fā)空間。典型代表為晉江、宜興、淮安、中山、長沙、江陰、太倉、徐州、常州、蘭州、武漢、佛山、青島、惠州、杭州、珠海、海口。