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??為樓市紓困，蘭州再次出手。

??12月13日，蘭州市人民政府印發《蘭州市助企紓困激發市場主體活力若干措施》（以下簡稱“措施”），其中多條措施涉及推進房地產行業平穩健康發展。

??措施提出，階段性調整蘭州市首套住房商業性個人住房貸款利率，5年期以上首套住房商業性個人住房貸款利率下限由4.3%下調至4%。

??取消現行限售政策，個人購買的住房，自取得房屋《不動產權證書》后即可上市交易，已按原有限售規定在《不動產權證》上注記限售的按現行規定執行，上市交易不受影響。

??同時，推行“拿地即開工”，加快項目建設進度。鼓勵和引導房地產開發企業投資建設其項目紅線外配套市政基礎設施。優化土地用途等事項變更補繳出讓金手續。鼓勵國企和民營資本參與城市更新行動，依法實施城市更新項目容積率轉移和獎勵、行政事業性收費減免等，推動設立城市更新專項基金，為市場主體參與城市更新做好充足保障。

??這不是蘭州今年來首次調整房地產政策。

??4月4日，蘭州市人民政府網發布《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施（第1號）》，全文提出20項措施均與房地產業相關，包括放寬限購限貸、推進貨幣化征拆安置、降低個人購房首付款比例、降低房企拿地保證金比例等，在需求端和供應端同時對樓市松綁。

??同月，蘭州住房公積金管理中心在“上調公積金貸款最高額度10萬元”的基礎上，又對其他貸款政策進行優化調整，包括取消了住房公積金貸款結清滿一年后方可再次申請貸款的限制，并適當調整了二套房認定規則。

??對此，建誠晟業總經理苑承建在接受中國房地產報記者采訪時表示，目前蘭州房地產市場較為低迷，政府出臺此類措施對恢復市場信心和預期有一定幫助，但實際效果有待觀察。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜也向記者坦言，樓市走勢更多的是受預期與行業信心的影響，因此這次政策調整對于當地樓市的短期影響應該不會太明顯。

??樓市量價齊跌

??“房子掛在房屋中介半年多，從115萬元降價到100萬元，最近90萬元出手了。”12月初，小策終于將位于蘭州市七里河區的一套房源賣掉。他表示，并不是急用錢，而是感覺市場不景氣，想要及時止損。

??這不是小策一個人的感受。蘭州市安寧區一名地產中介機構工作人員告訴記者，著急出手的業主不少，現在房價應該已經降到低谷了，看好了房之后議價空間還很大。

??蘭州的房價數據走勢印證了他們的感受。

??記者查閱國家統計局過去兩年房價數據發現，蘭州新建住宅房價已連續16個月環比下跌，二手住宅價格也出現了11個月連續環比下跌情況。11月份，蘭州新建商品住宅價格環比下跌0.1%，同比下跌5.5%，較上月跌幅均縮窄；二手住宅價格較10月持平，比去年同期跌4.9%。

??成交量方面，根據前言科技數據，受疫情影響，11月蘭州商品房僅成交4.31萬平方米，成交量環比下跌67%，同比下跌87%。截至11月底，蘭州整體商品房存量為802.18萬平方米，去化周期為40個月。

??當前的蘭州樓市成交量價齊跌已成為共識。

??中原地產首席分析師盧文曦分析，受“兩山夾一河”地形影響，蘭州真正的市區范圍并不大，住房建筑密度相當高，很多還是40多層的高層住宅，供應量非常大。但蘭州現有人口依然處于外流狀態，這種情況下市場面肯定會遇到一定去化壓力。

??實際上，蘭州樓市也曾有過高光時刻，2010年至2020年，是蘭州地產人最輝煌的10年。

??作為甘肅省會的蘭州市，在這10年間人口增長74萬，成為甘肅省內唯一突破400萬人口的城市。這也是當地房地產發展的契機。

??數據顯示，10年間，蘭州新建商品房供應量從 2010年的140萬平方米，到2020年增加至1027萬平方米。

??2010年，是蘭州樓市的分水嶺。這一年，蘭州新房均價為5020元/平方米，2011年新房均價則漲到了7606元/平方米。

??到2017年4月，蘭州市城關區房價率先破萬元，拉開了蘭州進入“萬元時代”的序幕。這一年，蘭州商品房價格一直呈上漲態勢，且以年末漲幅創下最高值收官。

??到2021年下半年，蘭州樓市則進入下行階段。

??城市的房地產情況與人口數量息息相關。

??2020年以前，蘭州幾乎每年新增人口都在7萬以上。2021年，蘭州市一年時間新增人口1.25萬人，看似新增不少，但相比此前來看蘭州人口吸引力呈現走弱趨勢。

??值得注意的是，蘭州是甘肅全省唯一人口增長過萬的城市，甘肅整體人口呈現下降趨勢。從2020年到2021年，甘肅人口減少11萬人，比前10年平均值還要高出1倍。

??柏文喜告訴記者，目前，蘭州樓市蕭條，地方政府負債率較高。此前，蘭州城投平臺還出現了技術性違約，地方財政壓力由此可見一斑。

??資料顯示，2021年末蘭州市寬口徑債務率達到351.6%,明顯高于全省平均109.6%的水平。

??助企紓困激活房地產

??房地產的發展，短期看經濟周期,長期要看城市的人口和產業結構。

??2021年,甘肅省明確提出要大力實施強省會行動，切實增強蘭州經濟創新活力和發展能級,加速提升蘭州新區經濟總量和發展層次。

??今年4月4日，蘭州市人民政府網發布《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施（第1號）》，20條利好舉措都直指房地產市場。包括放寬限購限貸、推進貨幣化征拆安置、降低個人購房首付款比例、降低房企拿地保證金比例等，在需求端和供應端同時對樓市松綁。

??盧文曦認為，可以看出，蘭州市意在繼續通過房地產手段來刺激消費，進而拉動經濟增長。

??不過，上述政策發布后，蘭州樓市并未出現明顯回暖。

??12月13日，新的措施發布。這一次，蘭州從助企紓困的角度出發，推出了25條措施。其中，多條措施涉及房地產。

??優化房地產市場調控政策方面。措施提出，階段性調整蘭州市首套住房商業性個人住房貸款利率，5年期以上首套住房商業性個人住房貸款利率下限由4.3%下調至4.0%。取消現行限售政策，個人購買的住房，自取得房屋《不動產權證書》后即可上市交易，已按原有限售規定在《不動產權證》上注記限售的按現行規定執行，上市交易不受影響。個人住房貸款不再納入房地產貸款集中度管理。

??促進房地產市場良性發展方面。措施提出，推行“拿地即開工”，加快項目建設進度。鼓勵和引導房地產開發企業投資建設其項目紅線外配套市政基礎設施。優化土地用途等事項變更補繳出讓金手續。在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況等基礎上，協調金融機構為房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。適當提高舊城改造、城市更新等項目的貨幣化安置比例和獎勵幅度。積極探索推行“房票”制度，鼓勵實行異地安置。

??加快實施城市更新行動方面。措施提出，鼓勵國企和民營資本參與城市更新行動，依法實施城市更新項目容積率轉移和獎勵、行政事業性收費減免等，推動設立城市更新專項基金，為市場主體參與城市更新做好充足保障。綜合運用地方政府專項債券、政策性開發性金融工具及政策性銀行貸款等方式，多措并舉保障項目融資需求。

??諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪向記者表示，蘭州作為省會城市，在促進房地產回穩上承擔著帶動全省的主要作用。房地產是國民經濟的支柱產業，在市場信心尚未完全提升的背景下，政策的適度放松是蘭州當前至關重要的選擇。

??苑承建則認為，僅僅是取消限售或者是提供房貸額度并不足以吸引購房者入市。推行“拿地即開工”，有助于降低房企成本，吸引房企積極拿地，加快形成供給，提高市場熱度，但提高購房者入市意愿仍是關鍵環節。

??樓市松綁潮下

??據記者不完全統計，2022年已有超300個地方出臺房地產相關政策近千條。

??12月以來，南京、武漢、廈門、佛山等多城也加入樓市松綁的隊伍。其中，不乏此前已進行過樓市調整的城市。

??各地政策主要涉及優化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面，多地房貸利率已降至歷史低點，二手房交易流程亦在不斷簡化。

??關榮雪表示，這說明新一輪需求端的紓困政策已經由熱點新一線或二線城市率先開局。此次政策的松綁對當地樓市而言，將會在短期內促進一大批購房需求的釋放，進而帶動樓市成交回升；此外，進入年底，需求側的放松政策也將會和房企自身加大促銷力度形成合力，加速樓市走穩回升，提振市場信心，為明年房地產走勢打下堅實基礎。

??柏文喜也直言，后續肯定會有更多地方跟進出臺該類政策。

??除了城市層面點狀的政策調整，促進居住消費的整體規劃也已經推出。

??12月14日，中共中央、國務院印發的《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》明確了一攬子長效機制，要求堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。因地制宜發展共有產權住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。健全住房公積金制度。推進無障礙設施建設，促進家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動數字家庭發展。

??當下，以上政策仍需進一步發酵。