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??2022年，房地產市場仍在探底。

??國家統計局數據顯示，2022年1月~11月，全國商品房銷售面積為121250萬平方米，與去年同期相比下降23.3%；商品房銷售金額為118648億元，與去年同期相比下降26.6%。

??克而瑞地產研究中心數據也顯示，2022年1月~11月，百強房企累計實現銷售操盤金額57847.2億元，同比下降42.6%。克而瑞數據還顯示，前11月中有超8成百強房企累計業績同比下滑，其中累計業績同比降幅大于50%的企業數量達到35家，另有30家百強房企累計業績增速在-50%至-20%間，銷售業績普降態勢明顯；從目標完成率來看，多數企業截至11月末的目標完成率不足80%，半數房企甚至不足70%。

??不過，這一年，鄭州打響二線城市救市第一槍、杭州等39城放松限購、濟南等111城放松限貸，樓市新政接踵而至；11月份，“金融16條”、再融資重啟等政策出臺，助力房地產行業迎來黎明，作為經濟支柱產業，房地產行業韌性猶在。

??新房賣不動

??“網紅盤”“日光盤”數量扎推的深圳如今啞火，往年想要購房的人不是入圍積分不夠，就是認籌比太高搖不上號。現如今，多個熱門樓盤甚至無需積分便可入圍，深圳的房子也變得難賣起來。

??根據深圳房地產信息平臺備案信息，截至12月28日深圳共入市新盤99個，其中開盤去化超6成的項目有23個，開盤當日售罄的僅6個，且大部分新盤靠二級聯動+降價促銷+低首付等營銷手段達成。

??可供對比的是，2021年深圳日光新盤共29個，共32批次“日光”。

??另據深圳市住建局數據，2022年1月~11月份，深圳市一手住宅共成交31591套，比去年同期減少35%；若以2022年過去11個月均成交量2872套住宅計算，預計2022年全年成交少于3.5萬套，比2021年5.24萬套減少1.7萬套以上。

??樓市庫存亦在走高。深圳市住建局11月份披露的數據顯示，由于新增一手住宅供應增加，以及去化放緩，致使庫存量創下近24個月新高，可預售住宅達到42031套。根據過去12個月平均去化情況預計，當前一手住宅庫存去化周期預計達到14.3個月，同樣是近24個月最高記錄。

??高庫存、低去化不僅是深圳樓市情況，也是多個城市的樓市縮影。

??市場交易乏力、去化艱難之下，為搶收客戶房企推出各種花式營銷手段，救市奇招迭出。

??2022年11月，南寧軌道地產集團有限責任公司在其微信公眾號上發布了購房可以享受免費坐地鐵10年活動，引發關注。有分析認為，通過此類免費乘地鐵做法，實際上就是給予購房者優惠導向，是營銷創新的體現，也說明類似企業項目銷售困難。

??此外，“以物置物”的變相降價營銷方式也引起關注。

??2022年5月，河南建業旗下樓盤推出“大蒜換房”活動，開發商以5元/斤價格收購大蒜，抵扣首付款。一個月后，河南建業旗下另一樓盤又推出了類似活動，只不過將大蒜換成了小麥，收購價格為2元/斤，最高可抵16萬元。

??之后，南京、浙江房企也隨之推出了“西瓜換房”“水蜜桃換房”的類似活動。

??花式賣房背后，是房地產市場持續下行、去化承壓的背景，國家統計局數據顯示，1月~11月，全國商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%，其中住宅銷售面積下降26.2%；截至11月末，全國商品房待售面積55203萬平方米，同比增長10%，住宅待售面積增長18%。

??房價亦在下跌。11月，70個大中城市的新建商品住宅銷售價格環比下跌0.2%，已連續15個月下跌。

??新房賣不動，除了宏觀經濟不穩定和疫情反復因素外，更重要的是購房者觀望情緒較為濃厚。

??2022年7月，受停工停貸事件不斷發酵，局部地區的銷售受到嚴重影響，對爛尾樓的擔憂加劇了居民購房觀望情緒。

??不過，為了調整市場情緒，“保交樓”“穩民生”工作任務上升到國家層面，市場層面正在發生變化；為了激活樓市，西安、杭州、東莞、佛山等城市調整了限購政策，新一輪需求端的政策紓困也已經開始。

??二手房市場亦低迷

??“二手房幾乎賣不動了，全面普降。”西安一房屋中介人士向記者表示，當下居民購房需求不振，觀望情緒濃厚，二手房成交周期拉長，價格“跳水”亦越來越多。

??2021年5月，西安二手住宅交易量開始下降；同年7月，隨著西安二手房指導價空降，市場從過熱開始轉向過冷。

??二手房指導價是2021年樓市調控手段之一，也稱二手房交易參考價，主要通過控制掛牌價格、限制貸款額度等方式抑制投機投資，穩定市場交易。

??2021年，深圳、廣州、上海、成都、東莞、無錫、西安等15個熱點城市先后出臺二手房參考價制度。政策出臺后，上述15個城市的二手房價格和成交量明顯下跌，部分城市的二手房實際成交價格甚至跌穿了指導價。

??隨著房地產市場成交整體下滑，2022年7月，西安成為第一個公開明確取消二手房指導價的城市。

??“2022年，西安曾出臺放寬限售政策，二手房掛牌量增多，再加上平臺在掛牌房源時不再顯示二手房指導價，市場曾短暫回暖，但熱度并未能延續下去。”前述房屋中介人士告訴記者，二手房市場還在下探中。

??“現在，指導價的存在對于業已過快下滑的二手房價，以及處于下行通道中的商品房交易量，可能是加劇惡化的一個因素。因此，在樓市主題轉向穩定、擴內需、防風險并重時，二手房指導價在一些城市中逐步退出也在情理之中。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

??克而瑞數據顯示，目前除了上海和深圳外，已有13個城市二手房指導價制度實質性取消，除西安官方宣布暫停發布指導價，成都、寧波等地掛牌價可超過指導價。

??除二手房成交參考價外，部分城市一二手房價格倒掛嚴重、二手房掛牌數量激增也是市場迅速降溫的原因。

??在上海，2022年共推出6批次新建商品房、69844套房新房，截至目前，已有超5萬套房源入市，涵蓋上海各大區域。

??由于新房供應增加，加之受新房限價政策，部分區域同板塊二手房價格高于新房，加上認籌入圍分不斷降低，“上車”門檻變低，使得上海樓市需求大量轉向新房市場。

??上海虹口區一房產機構中介經理表示，很多高積分房東覺得房子老了、面積小決定置換，導致掛牌量增多。“現在很多房東拋售老房子，要么急于套現，要么急著去市區‘打新’。”

??“老破小”和千萬元級老房是上海二手房市場降價主力。“普遍降幅5%~8%，部分品質差的降幅能到10%。”上述房地產機構中介經理說。

??為促進房地產市場回暖，除調整樓市政策之外，2022年8月，濟南、青島、昆明、深圳、海南、南京等多地逐漸推出二手房“帶押過戶”政策，以此刺激樓市。

??李宇嘉曾表示，“帶押過戶”模式注入了強大的信用背書，暢通了交易流程，有利于加速“連環單”交易節奏，促進房屋流轉和良性循環。

??此外，2022年9月，北京開始試行“連環單”業務并行辦理，新政發布后不少“滿二唯一”“滿三唯一”的購房需求被刺激出來，北京多區域房屋中介門店內掛牌量、詢問量和帶看量都有所增加。

??展望2023年：短期市場低迷狀態將持續

??從全國數據來看，商品房銷售面積累計同比仍處于兩位數負增長，1月~10月商品房銷售面積同比下降23.3%，較1月~2月-9.6%大幅下降。

??長城證券認為，當前中國房地產市場長周期已經度過快速發展階段，進入到后期房價下行壓力逐漸增大，購房預期逐漸減弱，房價收入比和房價租金比將向合理水平回歸，2023年商品房銷售增速或將更大改善。

??具體而言，政策上首先繼續實施降息政策，其次是因城施策放松限制，政府增強市場信心，預計2023年商品房銷售面會從5月或開始回升，全年累計同比增速或為-10%左右；另外預計2023整體房價或也繼續下跌 5%。

??中銀證券認為短期市場低迷狀態預計持續，需求端的修復最早會在明年三四月份顯現，主要原因是居民購房意愿和能力不夠。對收入與就業預期較差、房價的上漲預期較弱、對爛尾樓的擔憂三大困擾因素短期內都難以扭轉。

??中銀證券表示，今年以來部分城市項目交付風險加劇，非正常停工停貸嚴重影響了局部地區的銷售去化復蘇，“保交樓”逐步成為政策底線，具備優秀交付力的房企銷售去化表現或將更好，并預計“保交樓”工作將貫穿 2年~3 年，甚至更長時間，只有等到資金實質性落地、項目實質性復工才可能扭轉居民對于市場的擔憂。

??當銷售修復帶動房企到位資金有所回升后，地產投資能否及時改善？

??中銀證券認為，這取決于銷售修復后的融資政策是否仍然寬松，若此時融資仍處于多渠道放松態勢，那么房地產投資或將滯后于到位資金回升1個季度出現；若此時部分融資渠道已經開始收緊，那么房地產投資的復蘇或較為緩慢。因此，從這個角度說預判需求端修復最早會在2023年三四月份顯現，多渠道的融資寬松至少要持續到2023年三季度。