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??2022年11月，房地產市場整體繼續探底，重點30城成交面積環比下降14%，創下半年來單月新低，同比跌幅擴至30%。

??百強房企單月銷售規模環比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。截至11月末，多數企業目標完成率不足80%，且大幅低于往年同期。

??11月，央行、銀保監會及證監會等多部門，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”全面支持房企融資，紓困方向也從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。

??隨著融資功能逐漸恢復，央國企及優質民企經營有望逐漸回歸正軌，而出險房企仍將有序出清。

??2022年11月，百強房企實現單月銷售操盤金額5589.8億元，環比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。

??累計業績來看，百強房企1-11月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平。

??近期雖然市場政策端和企業融資端釋放利好，但企業銷售端受制于市場整體需求和購買力，表現仍相對低迷。預計百強房企全年業績的同比降幅將保持在40%以上。

??具體從企業表現來看，2022年11月百強房企中有近4成企業單月業績環比增長，其中21家企業的環比增幅在0%至30%之間，19家企業環比增幅超過30%。

??TOP30房企表現優于行業整體，僅1家企業的單月業績環比降幅高于50%，其余企業的環比降幅均在30%以內。

??其中，11月綠地、華發、中國鐵建、萬達、中糧大悅城的表現相對突出，單月業績環比增幅均高于40%。

??整體來看，2022年行業格局變動加劇、規模房企表現分化明顯，央國企及部分優質房企相對堅挺、表現出較強的抗周期韌性，如華潤、建發、越秀、華發、濱江、仁恒等。

??今年以來即使大部分房企選擇不公開披露目標，或是主動調降全年目標。但從規模房企1-11月的業績表現來看，企業整體的目標完成情況明顯不及預期。

??具體來看，在公開披露年度目標的規模上市房企中，多數企業截至11月末的目標完成率不足80%，不少房企甚至不足70%。絕大多數企業前11月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

??11月28日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問稱，證監會支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。

??繼11月11日,銀保監會發布十六條新政，到此次的“股權融資優化5條新政”，可以視為對“救項目與救企業”政策的延續，至此“三支箭”政策皆出。

??不同于信貸及債券受限于白名單的房企覆蓋范圍，此次新政同樣惠及風險房企，尤其是恢復上市房企并購重組、恢復上市房企再融資兩條，有利于房企打通再融資渠道。

??事實上，自2008年起證監會對房企在A股上市進行收緊，此后上市房企多為借殼上市。而在2016年證監會修訂了《上市公司重大資產重組管理辦法》，為企業借殼上市設定了更多門檻，使得自2016年起房企在A股的上市渠道基本已經封死，此后沒有房企在A股上市，房企只能赴港上市。

??此次的恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，也是近10年來涉及房地產重組上市的明確開放。

??此次并購重組恢復之后，對于想要在A股上市的房企來說，借殼上市成為可能。而對于出現流動性問題的房企來說，則可以借此類重組上市工作理順債務關系；對于優質房企而言，可以增加收購或者控股其他企業的機會，有利于目前整體行業的出清。

??隨著上市房企再融資渠道的恢復，上市房企可以通過發行股份募集資金，購買涉房資產。股權融資與債權融資相比，募得資金的同時也不用擔心償債壓力，不僅不會影響房企“三條紅線”指標，通過加大資本金還有利于“三條紅線”指標中扣預收后資產負債率及凈負債率的優化，改善房企的資產負債表情況。

??但近兩年，隨著市場信心的跌落，房企增發配股融資也持續保持低位，2021年以來只有11家房企成功增發配售股份，年均融資規模110億元左右。此次政策松動，將有利于進一步提振市場信心，上市房企股權融資范圍將進一步擴大，但短期內仍然限于少數優質房企，其余大多數房企仍要等待政策的傳導。

??從市場表現來看，11月，房地產市場繼續探底，重點30城成交面積環比下降14%，同比跌幅擴至30%。一方面，受限于國內疫情多點散發，不少城市市場陷入“半停擺”狀態，重點30城供應面積同比跌幅近4成。另一方面，市場信心缺失，受限于實體經濟持續承壓，居民就業及收入預期下滑，預防性儲蓄需求上升，信貸需求始終羸弱。

??分區域來看，長三角地區市場局部回穩，上海、合肥、南京等部分城市成交有所回升，但持續性依舊存疑。大灣區市場近乎全面轉冷，廣州、深圳、佛山等多城成交繼續下行，廣州更是創近年來單月新低。環渤海地區市場急速冷凍，北京、青島、濟南等成交持續下行。中西部地區市場再度轉弱，重慶、武漢、長沙等二線城市成交全面轉降。

??展望未來，我們認為隨著房企融資功能逐漸恢復，企業暴雷或將階段性劃上“休止符”，疊加穩經濟政策持續加碼，有望對沖行業下行預期。

??受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業群體或將陸續入市，房地產交易也將逐步回歸穩定，預計到明年二季度可能形成市場底。

??附：2022年11月中國房地產企業操盤榜TOP50