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??隨著第七批次新盤大批量入市，上海新房市場已進入低積分客戶購房階段。

??11月13日，上海第七批次公布集中上市57個新建商品住房項目，合計16060套新建住房，疊加第六批次部分樓盤近期認購，近兩周以來上海新建商品住宅供應量大增，多個樓盤如火如荼認購中，各區域板塊樓盤進入同臺競爭階段。

??記者實地走訪多個認購樓盤發現，核心區域樓盤雖依然維持熱度，但購房者所需積分已大幅降低。一個月前要高積分才能買到的“紅盤”項目，現在50多分的購房者就已成為樓盤銷售人員爭搶的對象。

??10月31日，上海市青浦區徐涇板塊的招商象嶼蟠龍府二期開盤，推出337套房源，為80~138平方米高層戶型，備案均價60000元/平方米，當時入圍分為75.85分，這意味著滬籍無房家庭需繳納145個月（約12年）社保、戶籍單身無房需繳納235個月（約20年）社保、非戶籍無房家庭需繳納235個月社保才能入圍。

??現在，上海新房市場多盤齊推，曾經每盤必熱的市中心及核心板塊樓盤正進入低積分和不觸發積分的市場格局，部分郊區高性價樓盤在此次新盤中脫穎而出。

??以閔行區認購率較高的象嶼招商公園1872為例，備案均價52000元/平方米，周邊15號線、23號線紫龍路地鐵站正在建設中，預計2027年通車，該樓盤因雙地鐵站軌道交通優勢，截至11月23日上午，項目認購人數超900組，認購率約290%。

??閔行區顓橋紫薇花園在本批次中，以認購率超200%觸發積分。

??位于上海市靜安區云飛東路的市北華庭本批次推出149套房源，備案均價99800元/平方米，截至11月23日上午11點，現場銷售人員稱，“149套房源認購人數超280組。”

??同屬上海市區核心城區徐匯區羅秀路的尚海悅庭本批次推出80~118平方米531套房源，銷售均價 99400元/平方米，這個原本需要高積分才能入圍的板塊，11月24日下午現場銷售人員陳星對記者表示，“目前認購人數不到700，可能不觸發積分。”

??“50分在我們項目已算高分。”11月25日，越秀仁恒天樾園和項目部銷售經理張鑫告訴記者，之前項目在今年10月第三期入圍分為77分。本批次379套房源目前認購500多組客戶，尚有100組客戶待交錢，可能不觸發積分，即使觸發積分分數可能在40多分。

??與越秀仁恒天樾園類似的還有位于青浦區的招商象嶼蟠龍府，項目位于上海大虹橋熱門板塊徐涇，該板塊曾創造了多個熱門“紅盤”，10月31日，該項目二期的入圍分還在75.85分，71分的購房者李濤就是蟠龍府二期“陪跑”中的一員。現在再次認購的李濤不僅是該樓盤為數不多的高分購房者，58分購房客也已成該項目認購客戶中的高分“選手”。

??在熱門樓盤所需積分大幅下降、部分樓盤認購率不足50%情況下，上海市郊區高性價比樓盤優勢凸顯。

??以上海市浦東新區為例，在第七批次上市樓盤中約有10盤上市，共有2745套房源，截至11月23日認購結束，從樓盤公布認購數據中有5個樓盤認購不足100%，僅有2個樓盤觸發積分。

??在認購率不足的樓盤中，位于上海市浦東區沔新路的申茂雅苑推出240套房源，備案均價66000元/平方米，截至11月24日該盤認購人數約200組，認購率約86%；浦東新區秀景路的陽明花園推出171套房源，備案均價57500元/平方米，該盤認購約90組客戶，認購率53%。

??備受關注的2個觸發積分樓盤——森蘭壹公館本批次只有41套房源，備案均價70300元/平方米，認購人數250組，認購率達633%。該項目距離浦東陸家嘴核心區約14公里，距離洲海路地鐵站僅約200米，項目區位交通優勢明顯。

??另一個觸發積分的樓盤為浦東新區惠南鎮的錢江大家文瀾府，該項目推出310套房源，備案均價34015元/平方米，認購人數超420組，以認購率138%觸發積分。該項目雖地處浦東遠郊，離陸家嘴核心區約40公里，但距離惠南地鐵站約1.5公里，周邊居住氛圍濃厚，緊鄰南匯第二中學（東校區）與南匯外國語小學（共川校區），加上較低單價，在浦東多個認購樓盤中脫穎而出。

??相較于錢江大家文瀾府的高認購率，距其約5公里的森蘭·海天名筑本批次推出425套房源，備案均價54000元/平方米，截至11月24日僅認購40多組客戶，認購率不足10%。

??對于多個熱門樓盤入圍分的降低，上海中原地產市場資深分析師盧文曦表示，目前上海樓市處于調整周期，新房市場有所降溫，入圍分降低在第三季度已有所顯現，現在高分盤已經極其稀少，“新房市場整體降溫跟今年新房推盤量加大有關，購房者分散，市場分化日趨明顯。”