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??上海樓市正在緩慢復蘇。

??上海中原地產發布的數據顯示，6月，上海新建商品住宅成交面積90.1萬平方米，環比增加742.1%；高價房市場活躍度拉高市場格局，成交均價75515元/平方米，均價環比上漲5.7%。表現可圈可點。但擴大范圍來看，受疫情影響，2022年上半年上海新建商品住宅成交面積同比下降34%，與往年相比成交仍有差距。

??二手房市場方面，據同策研究院數據，在上海完全復工復產后，二手房掛牌量出現增長，掛牌量較疫情前增加約17%，至2.2萬套。其中，29%掛牌量集中在上海內環內，掛牌房源中“老破小”、剛需剛改房源增大。

??“上海近半年交易行情可以概括為‘大病初愈，但仍虛弱’。隨著下半年社會經濟環境的持續改善，交易行情有望呈現‘漸入復蘇、積極向上’的良好發展態勢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

??年過六旬的張海生是上世紀90年代上海較早的一批“拆遷戶”，拆遷補償中，當大多數人選擇房子時，張海生選擇了現金補償，在當時上海最繁華的地段買了一套面積僅19平方米的房子，與鄰里共用廚衛、陽臺，這一住便是20多年。

??“生活一下變得很槽糕，以為熬一熬，疫情過去很快會好起來。”公共廚衛陽臺讓張海生在疫情期間的生活變得極度沒有安全感，談起過去，他說如果給他機會，不會選擇小房子。

??最近張海生在女兒的勸說下，將房子到房地產中介機構掛牌，準備換房。跟張海生一起將“老破小”掛牌出去的還有不少他的鄰居。

??“掛牌近一個月，看房的人寥寥無幾。”張海生以為市中心的位置、房子小也能賣個好價錢，實際上看房的人極少。

??高端二手豪宅市場卻不斷傳來高成交量。

??“6月份，我所在的門店成交了15套，平均每名業務員成交3套，是總價在1000萬元左右的房子。”7月3日，位于閔行春申路板塊的太平洋房屋銷售經理胡峰告訴記者，6月成交面積中100~140平方米次新房較受市場歡迎。

??上海國堃地產虹口區店長范劍告訴記者：“在看房群體中，家里房子小的經歷疫情想換個大房子，置換客增多；上海優化人才引進政策后，最近看房的年輕人多了，促使交易量增加。”

??事實上，從去年“核驗價”“三價取低”政策實施后，上海二手房市場上漲趨勢戛然而止，根據同策研究院數據顯示，去年7~9月成交量環比分別下降12%、26.5%、31%；去年10月到今年3月市場進入修復階段，2021年12月上海二手住宅成交量達到1.79萬套，成交量恢復到去年8月水平。

??此后，今年1~2月雖然受春節及疫情影響，但市場并未顯出疲態，甚至好于正常年份（2019年、2020年）同期。3月，隨著上海疫情大面積暴發，4~5月成交量跌至冰點。

??6月1日市場重啟后，來訪、來客逐漸增多，與3月形成銜接，目前成交量為3月同期的80%，達到1月同期的90%。從數據上來看，解封后第二周市場成交大幅增長達到中等水平，第三周出現回落，市場上觀望情緒依然濃重。

??“疫情前放款速度慢，成交周期長，‘三價取低’政策的實施導致不少客戶資金不足，交易中止，疫情后最明顯的變化是放款速度快，放款額度變多，客戶比之前能多貸80萬~100萬元。”胡峰表示，上海首套房貸利率從之前的4.95%下調至4.8%，二套房貸利率從之前的5.75%下調至5.5%，房貸利率下調也是利好之一。

??同策研究院資深市場分析師肖云祥表示，在政策上，上海二手房并沒有發生明顯變化，“核驗價”“三價取低”政策還在執行，但在操作端部分區域房屋核驗價有所提高，幅度不大；另一個明顯變化是，目前銀行放款已經縮短到一周左右，放款時間明顯改善，極大縮短了交易周期。

??肖云祥認為從政策端，“三價取低”政策存在一定爭議，政策初衷是抑制過熱的市場，但也傷害了部分剛需剛改的購房需求。

??“復工復產后，政府沒有針對上海二手房市場發布任何刺激政策，但市場供需端迅速恢復，并接近疫情前水平，充分說明了市場的韌性，也反映出上海二手房市場體量大、基本盤穩定的特征。”肖云祥認為，加之疫后重振經濟方案及提振房地產市場的大背景下，未來二手房市場有望全面恢復。

??上海中原地產首席市場分析師盧文曦則認為，若七八月份二手房市場能持續反彈，市場信心會慢慢起來，“金九銀十”成交量會提升，但反彈高度有限，不會出現非理性走勢。

??新房市場：豪宅項目率先反彈

??就在張海生賣房的同時，擁有購房資格的“新上海人”張濛一到周末就奔走在上海第二批次各大樓盤間，尋找合適房源。

??“位置好的樓盤價格高、積分要求高，遠郊的房子不用積分，但上班距離遠。”張濛陷入兩難選擇。

??據上海網上房地產數據統計，2022年6月，上海共成交商品住宅13718套，成交面積146.35萬平方米，成交量在6月第四周達到高峰，其中，6月29日上海成交各類商品房1381套，成交面積13.61萬平方米；6月30日成交各類商品房1586套，成交面積14.59萬平方米。

??相對于正在復蘇期的二手房交易市場，目前新房成交量已達正常交易水平，上海市中心高價新房依然“一票難求”。

??從上海第二批次樓盤認購率來看，市區樓盤認購依然火熱，其中，招商虹璽、中企云萃江灣、華發四季半島、仁恒海上源等認購率均超200%。

??據上海中原地產數據統計，6月，虹口區四川北路板塊成交941套，成交均價119594元/平方米。其中，虹口瑞虹新城·臻庭成交573套，成交均價119725元/平方米；普陀區蘇河望成交410套，成交均價101546元/平方米。

??但是，第二批次樓盤入圍分比第一批次樓盤有明顯降低，第一批次樓盤中的熱門樓盤徐匯濱江百匯園入圍分94.96分，浦東高行板塊的森蘭名苑入圍分88.86分，虹口北外灘的招商外灘璽入圍分為77.08分，浦東金橋板塊的金鼎首府入圍分為77.08分。

??在第二批次熱門樓盤中，仁恒·海上源入圍分為72.16分，中企云萃江灣入圍分為74.16分，靜安府西區入圍分為71.28分，招商虹璽入圍分為67.34分。

??易居企業集團CEO丁祖昱表示，只要“一二手房倒掛”依然存在，上海新房市場“打新”熱度就會持續。在整體成交規模見頂之下，市場整體上升空間變得有限，“打新一族”的人數正在逐年下降中。在這其中，仍會有部分樓盤保持一定熱度和漲幅，如部分豪宅項目，但受規模和成交周期限制，對普通剛需和改善市場影響有限。

??對于上半年樓市對企業的影響，中南建設相關負責人在接受記者采訪時表示，行業恢復良性循環還需要時間。公司也將繼續堅持審慎策略，將經營安全放在首位，積極推動銷售，增加回款；同時審慎投資，進一步精細化管理，嚴格控制現金支出，加強各種形式的合作，提升面對風險的能力。

??對于下一步房地產市場行情，中南建設相關負責人表示，政策利好下，再加上企業自身努力，市場信心將不斷加強，相信行業恢復良性循環和健康發展只是時間問題。