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??“以前只是（墻根往外）這么一點點，現(xiàn)在小區(qū)路面都硬化了，我們生活更方便了。”3月9日上午，海南省文昌市文城鎮(zhèn)政府清瀾住宅區(qū)，72歲的陳宋英阿婆用手比劃著小區(qū)的路面對記者說。

??這個修建于上個世紀(jì)90年代初的小區(qū)，僅兩棟樓共48戶住戶，房屋性質(zhì)屬于干部職工“房改房”。在該小區(qū)居住20多年的陳宋英阿婆，仍能記得小區(qū)改造前的情形：沙土路面，下雨天四處積水，出行很不方便；更為苦惱的是，小區(qū)兩棟樓由于年代久遠(yuǎn)，樓頂和外墻開裂滲水，排污管道堵塞，一旦遇上臺風(fēng)天氣，居民生活很鬧心。

??陳宋英阿婆所住小區(qū)被列為文昌市2021年度老舊小區(qū)改造項目經(jīng)過改造后，整體煥然一新。

??這是中國房地產(chǎn)報記者跟隨海南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作督導(dǎo)調(diào)研時看到的一幕。

??3月9日起，海南省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室派出工作人員，赴該省各市縣開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作督導(dǎo)調(diào)研。應(yīng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室邀請，中國房地產(chǎn)報記者跟隨進行了走訪調(diào)研。

??本次調(diào)研中記者了解到，與此前相比，改造完成的老舊小區(qū)面貌發(fā)生了巨大變化：曾經(jīng)滄桑斑駁的墻體，經(jīng)改造已煥然一新；年久失修的庭院排水排污管道，進行了全新的管網(wǎng)改造；曾經(jīng)雜草叢生的房前屋后空地，經(jīng)改造已成居民休閑的好去處。

??記者了解到，早在2020年7月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作指導(dǎo)意見》，確立了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的基本原則、改造內(nèi)容、實施機制。海南結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，擴展“基礎(chǔ)類”“完善類”“提升類”內(nèi)容，依據(jù)改造資金規(guī)模分級分類逐步改造。截至目前，海南全省已改造完工622個老舊小區(qū)，煥發(fā)出了新活力。

??“海口市老舊小區(qū)改造占到全省三分之二以上，改造戶數(shù)占到（全省）接近80%。”海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長李翊向記者介紹，海口市2000年底前建成的老舊小區(qū)共有1663個，建筑面積約2130萬平方米，涉及20萬余戶。

??記者在海南多個市縣走訪了解到，目前當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)改造基本是遵循“中央資金+省級配套資金+市縣兜底”資金配置模式，社會資本注入和住戶自籌資金占比較少。老舊小區(qū)改造的任務(wù)重、時間緊、資金有限，但居民對改造的期望值和訴求較高。那么，如何讓老舊小區(qū)改造這一重大民生工程，最大限度地滿足和實現(xiàn)居民期盼？

??年代久遠(yuǎn)的舊樓換新顏

??“清瀾住宅區(qū)被列為文昌市2021年度老舊小區(qū)改造項目，改造的重點是對外墻進行補漏翻新。”文昌市住建局房產(chǎn)室主任符史飛告訴記者，老舊小區(qū)改造主要針對公共部分改造，包括外墻、隔熱層、地面排污管網(wǎng)及建筑防雷設(shè)施。

??189萬元財政資金注入文城鎮(zhèn)政府清瀾住宅區(qū)的改造中。從去年3月開始，施工單位進駐小區(qū)，3個月后小區(qū)改造全部完成。

??“這也是文昌市老舊小區(qū)改造示范項目，改造效果十分明顯。”符史飛帶著記者在該小區(qū)轉(zhuǎn)了一圈，邊走邊介紹稱，原來的老舊小區(qū)面貌已經(jīng)煥然一新，小區(qū)地下排污管網(wǎng)暢通了，路面硬化住戶出行更方便，整個小區(qū)看起來很整潔，品質(zhì)也提升了。

??記者還發(fā)現(xiàn)了一個細(xì)節(jié)，在該小區(qū)改造過程中，專門為住戶開了10個充電樁預(yù)留口。

??瓊海市供銷社家屬院是較為特殊的一個小區(qū)，僅有的兩棟樓中，一棟為辦公用房，另一棟是居住用房。兩棟樓并非緊挨在一起，成對角相距有一段距離。

??“老舊小區(qū)改造的難點之一，就是當(dāng)初的設(shè)計圖紙都是紙質(zhì)版的，查找起來難度比較大。”瓊海市住房保障和房產(chǎn)服務(wù)中心項目股長王家斌介紹稱，老舊小區(qū)的共性問題，就是由于年代久遠(yuǎn)，房屋老舊，排污管道老化、樓頂外墻滲水等諸多問題，從一定意義上講，老舊小區(qū)改造比新建項目更加繁瑣。

??王家斌告訴記者，由于該小區(qū)改造難度較大，改造工期相對較長，數(shù)十戶住戶主動配合施工隊搬離小區(qū)，自行承擔(dān)在外租房費用。半年后，住戶再次搬回小區(qū)時驚訝地發(fā)現(xiàn)：曾經(jīng)老舊小區(qū)大變了模樣，不僅樓體已經(jīng)粉刷上米黃色的外觀層，且樓道口的水泥鏤空窗欞仍保留著年代的記憶。

??瓊海市住房保障和房產(chǎn)服務(wù)中心主任黃田平告訴記者，除了政府財政資金支持公共區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施改造外，該家屬院住戶還自籌部分資金，主動拆除了此前亂搭亂建的建筑物，之前破損的木制窗戶改造成鋁合金窗。

??社會資本“試水”老舊小區(qū)改造

??“雖然老舊小區(qū)改造預(yù)算資金有限，但是該改的要切切實實地改造好。”在五指山市環(huán)衛(wèi)站宿舍小區(qū)，該市住房保障服務(wù)中心主任程智偉告訴記者，在該小區(qū)改造中，建筑外墻改造并沒有選擇價格相對便宜的涂料，而是采用價格更高的真石漆工藝。

??位于五指山市雅蓄路15號的環(huán)衛(wèi)站宿舍小區(qū)，是上個世紀(jì)80年代初修建的職工“房改房”，改造的為一棟5層共20戶的老舊建筑。程智偉告訴記者，由于當(dāng)時受經(jīng)濟條件限制，該小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施和配套較為落后，加上年代久遠(yuǎn)，這棟老舊建筑亟待改造，“外墻和樓頂防水、雨污分流管網(wǎng)及光纖通信管線，都在這次的改造范圍。”

??“雖然只有160萬元改造資金，但該改的要切切實實地改造好。”程智偉向記者舉了一個例子：比如樓體外立面，如果使用普通涂料，造價為38元/平方米，但最后還是選擇了60元/平方米真石漆工藝。

??“真石漆工藝肯定要比一般涂料好，且也符合五指山市的城市風(fēng)貌規(guī)劃。”在程智偉看來，該節(jié)約就要節(jié)約，不該節(jié)省的一分錢也不能省。不僅如此，該棟樓的每層樓道都安裝了節(jié)能照明燈，一改住戶夜晚摸黑上樓的歷史。

??“五指山市有市屬國企70多家，有200多棟樓需要改造。”程智偉告訴記者，這些老舊小區(qū)的樓房呈插花式分布，比較分散，“今年五指山市申請計劃改造5個項目，共涉56棟樓1078戶，我們將5個項目打成一個包招投標(biāo)施工。”

??在海南省西南部的東方市，8所海關(guān)宿舍小區(qū)的墻壁上仍能見到此前張貼的改造公示。“這是改造前和改造后的對比實景圖，改造后的最大亮點就是小區(qū)庭院的變化。”東方市住房保障和房產(chǎn)服務(wù)中心主任阮建輝指著公示欄中的照片對記者說。

??記者了解到，除了對墻體開裂滲水、排污管網(wǎng)堵塞等老舊小區(qū)共性改造外，8所海關(guān)宿舍小區(qū)在改造中拓展了籃球場、庭院休閑活動場所。阮建輝告訴記者，樓房后面是一塊面積不算小的空地，此前雜草叢生，小區(qū)住戶很少去那個地方。改造后的庭院保留了原有的椰子樹，空地上用彩色地磚鋪設(shè)了回字形的步行小道，曾經(jīng)荒蕪的庭院如今成了小區(qū)住戶及附近小區(qū)居民散步休閑的好去處。

??值得一提的是，8所海關(guān)宿舍小區(qū)也是記者走訪小區(qū)中，引進社會資本參與升級改造的代表性小區(qū)。社會資本參與改造主要是增設(shè)了停車棚和充電樁設(shè)施，提升小區(qū)改造的品質(zhì)。

??如何創(chuàng)新民生工程的改造模式？

??連日來，記者在海南省文昌、瓊海等地走訪了解到，海南省2000年以前建成的小區(qū)類型中，包括普通商品房和單位集資房、房改房，普通商品房小區(qū)主要集中在省會海口，其他市縣非常很少，這也反映出純市場化的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)在海南形成的年代“分水嶺”。

??海口市金棕苑小區(qū)是一個人口密集、規(guī)模較大的老舊小區(qū)，3棟樓共497戶住戶。金棕苑小區(qū)改造資金為940萬元，小區(qū)業(yè)主自籌資金4萬元自行對空調(diào)冷凝水管等進行了改造。3月12日，記者在該小區(qū)見到，3棟建筑的樓體外立面已改造一新，朱紅色的墻體與隔壁即將改造的小區(qū)形成鮮明對比。

??“像這樣的老舊小區(qū)，在我們轄區(qū)還有不少。”海口市美蘭區(qū)海府街道辦老舊小區(qū)改造項目負(fù)責(zé)人符明星告訴記者，部分居民把老舊小區(qū)改造看作是徹底改造小區(qū)面貌的唯一機會，要求通過老舊小區(qū)改造解決所有問題。她認(rèn)為，小區(qū)住戶訴求過高，但老舊小區(qū)改造的資金有限，難以完全滿足居民訴求。

??記者在海南多個市縣走訪了解到，目前當(dāng)?shù)乩吓f小區(qū)改造總體上是“中央資金+省級配套資金+市縣兜底”的資金配置模式，住戶自籌資金比例很少。一方面老舊小區(qū)改造資金有限，另一方面是住戶對小區(qū)改造訴求較高，這也是困擾當(dāng)前老舊小區(qū)改造的普遍性問題。

??以海口市為例，該市2000年底前建成的老舊小區(qū)共有1663個，涉及6696棟建筑共計20.46萬住戶，建筑面積超過2000萬平方米。海口市所有2000年前建成的老舊小區(qū)中，有物業(yè)公司管理的753個，單位自管的513個，“三無小區(qū)”為397個。

??“海口市老舊小區(qū)改造占到全省三分之二以上，改造戶數(shù)接近（全省）80%。”海口市住建局局長李翊告訴記者，在改造資金方面，除了積極爭取中央財政預(yù)算資金及地方配套資金，還應(yīng)積極宣傳發(fā)動全社會力量，比如基金機構(gòu)及廣大居民能夠參與到老舊小區(qū)的改造當(dāng)中來。

??記者了解到，海口市創(chuàng)新改造模式，引入社會資本開展合作。如海口市瓊山區(qū)政府與北京愿景集團（該企業(yè)在北京勁松北社區(qū)打造的“勁松模式”）開展合作，合作內(nèi)容包括老舊小區(qū)改造、長效運營、特色商業(yè)改造及資產(chǎn)運營管理等方面，著力打造長效運營示范區(qū)，為海口市老舊小區(qū)改造探索新路子。

??“堅持‘先民生，后提升’的原則，從居民最關(guān)心最直接的利益出發(fā)，多措并舉做實惠民的‘里子’。”海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，鼓勵老舊小區(qū)改造采取多元化籌措資金：“居民拿一點、原產(chǎn)權(quán)單位幫一點，管線單位出一點、政府補一點、市場化方式爭取一點、統(tǒng)籌整合一點”，中央、省和市縣給予改造資金支持，積極推動居民出資參與改造。

??截至目前，海南省已改造完工的622個老舊小區(qū)煥發(fā)出新活力。下一步，海南省將積極推動社會力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，探索存量資源整合利用，采取跨片區(qū)組合平衡等多種方式，整合閑置土地、資產(chǎn)等資源，統(tǒng)籌開展老舊小區(qū)改造。